李克強總理在《政府工作報告》中表示，從5月1日起全面實施營改增，并強調要“確保所有行業(yè)稅負只減不增”。財稅部門預計，今年減稅將超過5000億元。這也就是說，通過營改增政策設計，這5000多億元的減稅將實實在在地留給企業(yè)。
那么，在此輪營改增政策設計中，有哪些重要政策可為納稅人帶來利好，降低納稅人的稅負？我們特推出“稅負只減不增”系列政策錦囊，希望能為您解除疑惑，幫助您享受到改革紅利。
政策簡介
一般納稅人銷售或出租不動產，適用稅率為11%，其購進貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產或者不動產的進項稅額可從銷項稅額中抵扣。
小規(guī)模納稅人以及選擇簡易計稅方法計稅的一般納稅人，其銷售或出租不動產的征收率為5%。
政策錦囊
房地產業(yè)是原營業(yè)稅下稅收貢獻最大的行業(yè)，全面推開營改增試點后，國家通過一系列的特殊政策和過渡政策，確保房地產業(yè)實現(xiàn)稅負只減不增。
這些特殊政策和過渡政策如下：
其一，扣除土地成本。
政策設計：房地產開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人按一般計稅方法時，銷售其開發(fā)的房地產項目，可扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款。
其二，預收款按3%預繳。
政策設計：根據(jù)營改增試點政策，房地產開發(fā)企業(yè)采用預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產項目，應在收到預收款時按3%的預征率預繳增值稅，在房地產項目完成產權轉移后，計算應納稅額并抵減已預繳稅款。而原營業(yè)稅下，房地產開發(fā)企業(yè)收到預收款即確認納稅義務并按5%稅率繳納營業(yè)稅。【加微信：13718601312關注更多精彩內容】
解析：營改增試點后，房地產開發(fā)企業(yè)在項目開發(fā)階段需繳納稅款減少約40%，將節(jié)省大量的資金成本。
其三，老項目可選擇簡易計稅方法。
政策設計：考慮到房地產項目一般時間跨度較長，營改增試點前發(fā)生的成本已無法作為進項稅額抵扣，營改增試點過渡政策允許老項目選擇簡易計稅方法按照5%征收率計稅，與原營業(yè)稅稅率5%相比，稅負水平基本保持穩(wěn)定，有利于更好地實現(xiàn)營改增試點平穩(wěn)過渡。
舉例：某房地產開發(fā)企業(yè)自2015年1月起開工建設某住宅項目，2016年6月1日起對外預售。該項目可按房地產老項目選擇簡易計稅方法計稅，其征收率為5%，考慮換算不含稅銷售的因素，其實際稅負僅為4.76%，相比原營業(yè)稅稅率5%還略有下降。
其四，按項目選擇計稅方法。
政策設計：房地產開發(fā)企業(yè)可按照不同項目選擇適用不同計稅方法計稅。
解析：比如對于分期開發(fā)的房地產住宅項目，對于營改增試點前已開工的老項目（按《建筑工程施工許可證》上注明的合同開工時間），房地產開發(fā)企業(yè)可選擇簡易計稅方法計稅，維持稅負水平穩(wěn)定過渡；對于營改增試點后才開工的新項目，由于可以取得可抵扣的進項稅額，房地產開發(fā)企業(yè)應按照一般計稅方法計稅。值得說明的是，一旦選定計稅方式，之后的36個月期間不得更改。
其五，出租老不動產過渡政策。
政策設計：出租老不動產，納稅人可以選擇簡易計稅方法按5%征收率計稅。【房企財稅微信：13718601312】
解析：營改增試點對出租老不動產安排了這一過渡政策。對于納稅人于2016年4月30日前取得的老不動產，因取得不動產時未能抵扣進項稅額，根據(jù)過渡政策規(guī)定，只要不動產權屬保持不變可一直選擇簡易計稅方法計稅，在較長時期內保持稅負水平只減不增。
其六，取得不動產分2年抵扣進項稅額。
政策設計：營改增試點將不動產納入了增值稅抵扣范圍，2016年5月1日后取得的不動產或不動產在建工程的進項稅額分2年進行抵扣，第一年抵扣60%，第二年抵扣40%。
解析：將不動產納入進項抵扣范圍是我國增值稅改革的重大突破，無論是可抵扣的不動產范圍還是不動產抵扣的年限，都突出了有利于納稅人的原則，是實施全面減負的一項有力舉措。
其七，選擇甲供工程模式。
政策設計：為甲供工程提供的建筑服務可以選擇適用簡易計稅方法計稅。
解析：營改增試點對建筑服務安排了這一過渡政策，房地產開發(fā)企業(yè)可獲益于過渡政策，通過采用甲供工程模式，自行采購設備、材料和動力，便可抵扣17%的進項稅額，相比于原營業(yè)稅下將設備、材料和動力計入建筑服務銷售額來實現(xiàn)成本計算，可獲得更多的進項稅額抵扣，有利于實現(xiàn)稅負持續(xù)下降。
其八，二手房交易稅費只減不增。
政策設計：營改增試點延續(xù)了原營業(yè)稅二手房交易優(yōu)惠政策，個人出售購買2年以上（含2年）的住房繼續(xù)享受免稅政策，北上廣深四地的個人出售非普通住房雖不直接適用免稅條件，但也可以將購買住房價款從銷售收入中扣除，按差額繳納增值稅。
解析：在延續(xù)營業(yè)稅下二手房交易免稅政策的基礎上，考慮增值稅作為價外稅的因素，二手房交易的稅負不會增加。以交易價格為100萬元的房產為例，營改增試點前需繳納營業(yè)稅100×5%=5萬元；營改增試點后需繳納增值稅100÷（1+5%）×5%=4.76萬元，少交稅款2400元。營改增試點后，二手房交易的增值稅仍然由地稅機關征收，維持辦稅資料不變、辦稅流程不變、辦稅場所不變，但稅負略有下降。
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