一、政策適用范圍
房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目適用《國家稅務總局關于發布<房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國家稅務總局公告2016年第18號）政策。【房企財稅微信：13718601312 】
自行開發，是指在依法取得土地使用權的土地上進行基礎設施和房屋建設。
房地產開發企業以接盤等形式購入未完工的房地產項目繼續開發后，以自己的名義立項銷售的，屬于規定的銷售自行開發的房地產項目。
【摘自國家稅務總局公告2016年第18號】
二、稅率、征收率
銷售房地產稅率11%，征收率5%。
【摘自《營業稅改征增值稅試點實施辦法》】
三、視同銷售房地產
下列情形視同銷售服務、無形資產或者不動產：
（一）單位或者個人向其他單位或者個人無償轉讓房地產，但用于公益事業或者以社會公眾為對象的除外。
（三）財政部和國家稅務總局規定的其他情形。
【摘自《營業稅改征增值稅試點實施辦法》】
四、不征收增值稅范圍
（一）銷售房地產產，是指有償轉讓房地產，但屬于下列非經營活動的情形除外：
企業代行政單位收取的同時滿足以下條件的政府性基金或者行政事業性收費。
1.由國務院或者財政部批準設立的政府性基金，由國務院或者省級人民政府及其財政、價格主管部門批準設立的行政事業性收費；
2.收取時開具省級以上（含省級）財政部門監（印）制的財政票據；
3.所收款項全額上繳財政。
【摘自《營業稅改征增值稅試點過渡政策的規定》】
（二）房地產主管部門或者其指定機構、公積金管理中心、開發企業以及物業管理單位代收的住宅專項維修資金。
【摘自《營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》】
五、優惠政策
（一）個人銷售自建自用住房免征增值稅。
（二）為了配合國家住房制度改革，企業、行政事業單位按房改成本價、標準價出售住房取得的收入免征增值稅。
【摘自《營業稅改征增值稅試點過渡政策的規定》】
六、納稅義務發生時間
房地產開發企業采取預收款方式銷售所開發的房地產項目，在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。
其他情況適用一般規定。
【摘自《營業稅改征增值稅試點過渡政策的規定》】
七、一般納稅人
（一）一般計稅方法
1、銷售額的確定
（1）計算公式
房地產開發企業中的一般納稅人（以下簡稱一般納稅人）銷售自行開發的房地產項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款后的余額計算銷售額。銷售額的計算公式如下：
銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1+11%）
（2）土地價款的扣除
當期允許扣除的土地價款按照以下公式計算：
當期允許扣除的土地價款=（當期銷售房地產項目建筑面積÷房地產項目可供銷售建筑面積）×支付的土地價款
當期銷售房地產項目建筑面積，是指當期進行納稅申報的增值稅銷售額對應的建筑面積。
房地產項目可供銷售建筑面積，是指房地產項目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產項目時未單獨作價結算的配套公共設施的建筑面積。
支付的土地價款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款。
在計算銷售額時從全部價款和價外費用中扣除土地價款，應當取得省級以上（含省級）財政部門監（印）制的財政票據。
一般納稅人應建立臺賬登記土地價款的扣除情況，扣除的土地價款不得超過納稅人實際支付的土地價款。
2、一般納稅人預繳稅款
（1）預征率
一般納稅人采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。
（2）預繳公式
應預繳稅款按照以下公式計算：
應預繳稅款=預收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%
（3） 一般納稅人應在取得預收款的次月納稅申報期向主管國稅機關預繳稅款。
3、進項稅額
（1）一般納稅人銷售自行開發的房地產項目，兼有一般計稅方法計稅、簡易計稅方法計稅、免征增值稅的房地產項目而無法劃分不得抵扣的進項稅額的，應以《建筑工程施工許可證》注明的“建設規模”為依據進行劃分。
不得抵扣的進項稅額=當期無法劃分的全部進項稅額×（簡易計稅、免稅房地產項目建設規模÷房地產項目總建設規模）
（2）適用一般計稅方法的試點納稅人，2016年5月1日后取得并在會計制度上按固定資產核算的不動產或者2016年5月1日后取得的不動產在建工程，其進項稅額應自取得之日起分2年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。
取得不動產，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得不動產，不包括房地產開發企業自行開發的房地產項目。
4、應納稅額
本期應納稅額=本期銷項稅額（預繳稅額）-本期進項稅額
本期銷項稅額=本期銷售額×11%
案例：
某房地產企業適用一般計稅方法計稅，2016年5月銷售自行開發的房地產，可供銷售房地產項目建筑面積10000平方米，本期銷售房地產項目建筑面積2000平方米，取得銷售收入21,760,000元，其中：開具增值稅專用發票價稅合計5,550,000元（金額5,000,000元，稅額550,000元）；開具增值稅普通發票價稅合計16,210,000元（金額14,600,000元，稅額1,610,000元）。該房地產項目支付了土地價款20,000,000元。本月購進原材料取得增值稅專用發票1張，注明不含稅價2,000,000元，稅額340,000元。.
（1）按適用稅率計稅銷售額：
5,000,000+14，600,000=19,600,000元
（2）本期允許扣除的土地價款：
（2，000/10,000）×20,000,000=4,000,000元
（3）差額扣除后的銷售額：
（21,760,000-4,000,000）÷（1+11%）=16,000,000元
（4）銷項稅額：16,000,000×11%=1,760,000元
（5）可抵扣的進項稅額：340,000元
（6）應納稅額：1,760,000-340,000=1,420,000元
如果計算結果為負數，則表明企業多繳稅額。
（二）簡易計稅方法
1、簡易計稅的計稅方法
一般納稅人銷售自行開發的房地產老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。一經選擇簡易計稅方法計稅的，36個月內不得變更為一般計稅方法計稅。
應納稅額=全部價款和價外費用/(1+5%)×5%
一般納稅人銷售自行開發的房地產老項目適用簡易計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，不得扣除對應的土地價款。
支付的土地價款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款。
2、房地產老項目
房地產老項目，是指：
（1）《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產項目；
（2）《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目。
（三）房地產開發企業中的一般納稅人銷售房地產老項目適用一般計稅方法計稅的，應以取得的全部價款和價外費用，按照3%的預征率在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。
（四）納稅申報
一般納稅人銷售自行開發的房地產項目適用簡易計稅方法計稅的，應按照《試點實施辦法》第四十五條規定的納稅義務發生時間，以當期銷售額和5%的征收率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款后，向主管國稅機關申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續抵減。
案例：
A房地產企業（一般納稅人）自行開發了B房地產項目，施工許可證注明的開工日期是2015年3月15日，2016年6月收到預收款52,500,000元，并預繳了稅款。2016年6月完工結算后開具了增值稅普通發票105,000,000元，同時辦理房產產權轉移手續。該納稅人選擇簡易計稅方法計算繳納增值稅。
計算：
（1）本月收到預收款時按3%預繳稅款。
應預繳稅款：52,500,000÷（1+5%）×3%=1,500,000元
應預繳稅款按照以下公式計算：
應預繳稅款=預收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%
（2）納稅人7月申報期應申報的增值稅時：
①按簡易辦法計稅銷售額：
10,500,000÷（1+5%）=10,000,000元
②簡易計稅辦法計算的應納稅額：
10000000×5%=5,000,000元
（3）本期應補(退)稅額：5000000-1500000=3500000元
一般納稅人銷售自行開發的房地產項目適用一般計稅方法計稅的，應按照《營業稅改征增值稅試點實施辦法》（財稅〔2016〕36號文件印發，以下簡稱《試點實施辦法》）第四十五條規定的納稅義務發生時間，以當期銷售額和11%的適用稅率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款后，向主管國稅機關申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續抵減。
（五）發票開具
1、一般納稅人銷售自行開發的房地產項目，自行開具增值稅發票。【房企財稅微信：13718601312 】
2、一般納稅人銷售自行開發的房地產項目，其2016年4月30日前收取并已向主管地稅機關申報繳納營業稅的預收款，未開具營業稅發票的，可以開具增值稅普通發票，不得開具增值稅專用發票。
3、一般納稅人向其他個人銷售自行開發的房地產項目，不得開具增值稅專用發票。
【摘自國家稅務總局公告2016年第18號】
八、小規模納稅人
（一） 預繳稅款
房地產開發企業中的小規模納稅人（以下簡稱小規模納稅人）采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。
應預繳稅款按照以下公式計算：
應預繳稅款=預收款÷（1+5%）×3%
小規模納稅人應在取得預收款的次月納稅申報期或主管國稅機關核定的納稅期限向主管國稅機關預繳稅款。
（二）納稅申報
小規模納稅人銷售自行開發的房地產項目，應按照《試點實施辦法》第四十五條規定的納稅義務發生時間，以當期銷售額和5%的征收率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款后，向主管國稅機關申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續抵減。
（三）發票開具
1、小規模納稅人銷售自行開發的房地產項目，自行開具增值稅普通發票。購買方需要增值稅專用發票的，小規模納稅人向主管國稅機關申請代開。
2、小規模納稅人銷售自行開發的房地產項目，其2016年4月30日前收取并已向主管地稅機關申報繳納營業稅的預收款，未開具營業稅發票的，可以開具增值稅普通發票，不得申請代開增值稅專用發票。
3、小規模納稅人向其他個人銷售自行開發的房地產項目，不得申請代開增值稅專用發票。
【摘自國家稅務總局公告2016年第18號】
九、其他事項
（一）房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目，按照本辦法規定預繳稅款時，應填報《增值稅預繳稅款表》。
（二） 房地產開發企業以預繳稅款抵減應納稅額，應以完稅憑證作為合法有效憑證。
（三）房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目，未按本辦法規定預繳或繳納稅款的，由主管國稅機關按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及相關規定進行處理。
【摘自國家稅務總局公告2016年第18號】
十、房地產經營租賃
（一）房地產開發企業中的一般納稅人，出租自行開發的房地產老項目，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人出租自行開發的房地產老項目與其機構所在地不在同一縣（市）的，應按照上述計稅方法在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。
房地產開發企業中的一般納稅人，出租其2016年5月1日后自行開發的與機構所在地不在同一縣（市）的房地產項目，應按照3%預征率在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。
（二）房地產開發企業中的小規模納稅人，出租自行開發的房地產項目，按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人出租自行開發的房地產項目與其機構所在地不在同一縣（市）的，應按照上述計稅方法在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。
【摘自財稅〔2016〕68號】
以上政策截止2016年8月底，如有變化以最新規定為準。
您的位置：
