近年來，我國房地產市場發(fā)展勢頭強勁。房地產業(yè)的稅收收入已成為國地稅組織收入的重要來源。特別是2016年“營改增”以來，強化房地產企業(yè)的稅收管理已成為國稅系統(tǒng)的重要工作之一。從日常征管情況看，目前房地產企業(yè)的所得稅管理還存在諸多問題，需要認真研究解決。
二、房地產開發(fā)企業(yè)所得稅政策的歷史回顧。準確把握歷史政策，熟悉政策的來龍去脈，是執(zhí)行政策的關鍵所在，也是能否管好房地產企業(yè)所得稅的重要前提。我國的企業(yè)所得稅在2008年以前執(zhí)行的是內外有別的兩套稅法。所以房地產企業(yè)也是分兩種征管方法。具體如下：
（一）內資企業(yè)政策變化。
1、沒有專門的房地產企業(yè)所得稅政策階段（1994－2003年）。這一時期沒有完全針對房地產企業(yè)的所得稅政策，房地產企業(yè)繳納所得稅適用一般工商企業(yè)的稅收政策。但是由于房地產企業(yè)的行業(yè)特點決定了房地產企業(yè)的收入確認、成本核算等不同于一般工商企業(yè)。沒有專門的所得稅政策，等于國家對企業(yè)成本核算的放任，造成了企業(yè)初期成本虛大進而造成虧損結果。
2、專門針對房地產企業(yè)制訂了企業(yè)所得稅政策。2003年7月8日出臺了《國家稅務總局關于房地產開發(fā)有關企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)【2003】83號）（2003－2006年）。該文參照了《外商投資房地產開發(fā)經營企業(yè)所得稅管理問題》（國稅發(fā)[2001]142號）文件的做法，對內資企業(yè)的預售收入開始征稅，是該文最核心的規(guī)定。該文件的發(fā)布，有力的加強了房地產企業(yè)的所得稅征管。其不足之處是沒有規(guī)定完工標準，致使銷售收入都停留在預售階段。目前，部分房地產企業(yè)拖著不辦理完工手續(xù)的結果就是回到了十年前的這個階段。
3、為了加強稅源精細化管理工作，國家稅務總局于2006年制定了《國家稅務總局關于房地產開發(fā)業(yè)務征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)【2006】31號）。31號文件的制定與實施，對地產業(yè)稅收產生了深遠的影響，是國家對內資房地產企業(yè)利潤分配的一個重要舉措。
（二）外資企業(yè)政策變化。
1、1995年制定的《外商投資企業(yè)從事房地產開發(fā)經營征收所得稅有關問題》（國稅發(fā)〔1995]153號〕文件。第一次提出了一個全新的概念：“預售收入征稅”，房地產業(yè)所得稅政策同其他企業(yè)相比發(fā)生了一個重大變化。應該說外資企業(yè)的稅收政策先行一步，直到八年以后的2003年，內資企業(yè)才提出預售收入征稅的概念，這是當時對外資企業(yè)做地產的限制性規(guī)定。
2、《外商投資房地產開發(fā)經營企業(yè)所得稅管理問題》（國稅發(fā)[2001]142號）文件的制定，使外資房地產企業(yè)所得稅政策進一步明確。但是隨著國稅發(fā)【2006】31號文件的頒布，內資房地產稅收政策更加詳細明確，內外資差異增大。除了一般內資企業(yè)和外資企業(yè)的稅收差異外，房地產企業(yè)還有其特殊的差異。鮮明的特點是按照“開發(fā)項目”征稅。
3、2009年國家頒布了《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》，同年制定了《國家稅務總局關于房地產開發(fā)業(yè)務征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)【2009】31號，以下簡稱31號文），統(tǒng)一了內外資房地產企業(yè)的管理辦法。該文指出房地產所得稅征收管理的核心是預售收入與完工標準的稅務處理。
綜合以上分析，可以歸納梳理出以下幾條政策脈絡：一是2003年以前的政策，無完工標準，也無預售規(guī)定；二是2003－2006年，有了“預售收入”的規(guī)定，但是暫時沒有完工標準條件；三是2006年以后的政策既有了預售收入“的規(guī)定，也有完工標準。
三、房地產企業(yè)所得稅管理存在的問題。
(一)企業(yè)成本對象備案表制度，沒有嚴格執(zhí)行。主管稅務機關對企業(yè)的開發(fā)項目的具體情況并未清晰掌握。國家稅務總局關于印發(fā)《房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》的通知（國稅發(fā)〔2009〕31號，以下簡稱31號文）規(guī)定企業(yè)應在入場施工前提供《房地產企業(yè)成本對象備案表》，但是各地稅務機關普遍未嚴格執(zhí)行到位。后來《國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)成本對象管理問題的公告》（2014年第35號）取消了事前備案制度，改為在開發(fā)項目開始預售后才備案，也就是說，等到企業(yè)開始出售產品了，才有義務告知稅務機關產品是什么。如此，就更加無法及時全面掌握企業(yè)實際經營情況。
(二) 開發(fā)項目滾動推進，企業(yè)卻長期處在虧損或者微利的狀態(tài)。
1、企業(yè)后期項目的成本費用被擠進前期，造成的后果是企業(yè)申報數(shù)據(jù)始終處于虧損或者微利狀態(tài)。企業(yè)的開發(fā)項目一般都是分期進行，一期項目（成本對象）還未結束，二期項目就接著上，跟著還有三期、四期。只要工程項目不結算，就無法歸集成本項目的收入及成本費用。
2、項目實際上已完工，甚至已交樓入伙，但是久拖不進行項目清算。企業(yè)所得稅征管辦法的鮮明特點是按照“項目征稅”。相當部分企業(yè)開發(fā)項目已達到31號文規(guī)定的完工條件，但是不及時進行項目清算，不及時將實際利潤與預計利潤的差額披露給稅務機關，不及時補繳稅款。據(jù)多方調查情況，大多數(shù)開發(fā)企業(yè)都以“辦理竣工決算備案手續(xù)”為結轉收入的時點。通過延遲辦理竣工決算手續(xù)，就可以拖延收入結轉的時間。也有部分開發(fā)企業(yè)以款項收齊或者開具正式發(fā)票為結轉收入的時點。通過以上手法，企業(yè)可以人為控制收入的確認時間。
（三）虛增稅前扣除項目金額，隱匿部分預收房款，嚴重侵蝕稅基。
1、期間費用的支出數(shù)額過大，與實際經營需要不相符。例如某房地產有限公司，從開始經營開始，經歷了10年時間，期間費用就占了總收入（包括預售款）的17%，僅此一項就比預計利潤率還高（15%）。另外，有些企業(yè)期間費用中出現(xiàn)大量的接待費、辦公經費、廣告及贊助費用以及人力資源等支出，而這些支出并沒有支出明細清單。明顯存在以虛開、代開的發(fā)票或偽造勞務支出單來列支各種隱性成本。
2、故意混淆期間費用和開發(fā)成本的界限。一是混淆開辦費和開發(fā)成本的界限。有些開發(fā)企業(yè)將正常開工建設后發(fā)生的業(yè)務招待費、業(yè)務宣傳費、添置的固定資產等均作為開辦費，在有收入年度一次性稅前扣除;二是混淆當期費用和開發(fā)成本的界限。最常見的是將開發(fā)項目完工前發(fā)生的各種性質的借款費用（應資本化）直接在當期費用中列支。
3、將本不應分攤的公共設施成本費用。例如產權不歸業(yè)主共有的會所、配電房等公共設施的成本費用擠進開發(fā)成本。
4、利用關聯(lián)關系轉移利潤。一是成立關聯(lián)房地產銷售公司，轉移利潤少繳稅；二是房地產開發(fā)企業(yè)接受存在關聯(lián)關系的施工企業(yè)、綠化企業(yè)開具的施工發(fā)票，普遍有虛大金額的現(xiàn)象發(fā)生；三是關聯(lián)企業(yè)之間拆借資金，只記費用，不計收入。
5、將預收購房者的預付款掛在“其他應付款”等往來賬上，或記入“短期借款”等科目，賬面上既不在“營業(yè)收入”中反映，也不在“預收帳款”科目中記錄;
6、是用自制收據(jù)收取預收房款，存入非監(jiān)管賬戶或其它銀行卡上。
以上的第1至第4種做法是目前較為普遍的操作手法，值得我們重視。第5至第6種做法在增值稅電子底賬系統(tǒng)運行后，越來越少了。換言之，推行“營改增”政策以及增值稅電子底賬系統(tǒng)運行后，企業(yè)對銷售額的籌劃空間不多了，但是成本監(jiān)控方面的問題仍然嚴重。如何監(jiān)控房地產企業(yè)的成本費用的核算、申報工作是管好企業(yè)所得稅的重點。
（四）目前暫時無法實現(xiàn)各行政主管部門之間信息的共享，造成稅務機關對房地產企業(yè)的所得稅管理滯后和被動。房地產開發(fā)項目的整個流程下來需要涉及的行政審批事項眾多，各部門都掌握著開發(fā)進程中的階段性信息，這些數(shù)據(jù)對稅務機關來說，每個環(huán)節(jié)都是重要的，都是缺一不可的。將分散于各部門的數(shù)據(jù)整合起來，形成一種嚴密的數(shù)據(jù)鏈是管好企業(yè)所得稅的基礎。例如，國土部門負責土地使用權的“招拍掛”，涉及企業(yè)土地成本；建設、規(guī)劃部門負責企業(yè)的規(guī)劃、施工許可及工程預算，涉及工程款的支出和結算；地稅部門負責土地增值稅等的征收管理；銀行負責預售監(jiān)管賬戶的收支監(jiān)控；房管部門負責房產預售合同的備案和大產權證的發(fā)放等等。各部門分別控制與管理著房地產企業(yè)的每個經營階段的相應信息。但是，目前仍無法達到信息實時共享的效果，這就必然造成無法高效率地綜合利用房地產業(yè)的階段性數(shù)據(jù)，給管理房地產企業(yè)的稅收征管工作帶來一定的困難。
（五）企業(yè)所得稅“分季預繳、按年匯算清繳”的申報方法與房地產開發(fā)企業(yè)按“開發(fā)項目”跨年開發(fā)的實際情況不匹配。企業(yè)開發(fā)房地產項目通常是跨年度開發(fā)，單個項目的開發(fā)也不是一個年度能完成的，要經歷幾個年度。開發(fā)初期，企業(yè)投入大量的資金，形成大量的費用，但此時并未有收入產生；等到收入產出期，企業(yè)通過轉移預收款、預估成本、虛報期間費用、彌補前期虧損等手段變相控制利潤。值得警惕的是，我們在實際的征管工作中，通過檢查或評估補交的所得稅，其實大多數(shù)是企業(yè)故意少報本應在當期甚至前期繳納的稅款。而這部分所謂的評估稅款，在次年所得稅匯算清繳時往往被企業(yè)悄悄沖平。由此可見，所得稅按年繳納與房地產開發(fā)企業(yè)按項目跨年開發(fā)不同步的不足之處是為房地產企業(yè)隨意調節(jié)所得稅的上交時間的提供了政策前提。因此，要想準確地計算所得稅，就必須將開發(fā)過程完整地聯(lián)系起來進行計算，而這又是長期且復雜的過程，需要熟悉房地產行業(yè)稅收政策的人員做認真細致的跟蹤監(jiān)控。
（六）預繳企業(yè)所得稅預計利潤率偏低。ZZ市屬于地級市，執(zhí)行15%的預計毛利率（2009年制定的下限）。按照目前的價格走勢，如果仍然執(zhí)行15%的預計利潤率實屬偏低。原因有，一是我市房地產價格翻倍增長，比周邊地級市的價格都要高出一截，平均毛利潤率當遠遠超過15%；二是最近地稅部門也相應提高了土地增值稅預征率（3%，預繳的抵扣項）；三是在商品房價格大幅增長的情況下，企業(yè)期間費用（XX公司為17%，僅此已超過預計毛利率）也相應增長；四是結轉可彌補虧損金額普遍較大（XX公司為13%）。在以上四種因素的共同作用下，如果不適當提高預計利潤率，房地產企業(yè)預繳企業(yè)所得稅必然相應減少甚至為負數(shù)。
（七）納稅申報表填寫普遍不規(guī)范。一是企業(yè)所得稅申報表填寫的利潤總額小于財務報表利潤總額，將申報表的利潤總額控制在零，或微利的狀態(tài)，達到少交或不交稅的目的；二是《企業(yè)所得稅彌補虧損明細表》的年度結轉虧損額與以前年度不吻合，人為通過期間費用、資產損失等途徑增大彌補虧損額，作為以后產生收入年度抵減的基數(shù)，稅務機關如不進行核實，就會嚴重侵蝕稅基；三是在預售階段，本不應在“營業(yè)收入”欄填寫數(shù)據(jù)，但是不少企業(yè)將預售收入填寫在此欄，造成統(tǒng)計口徑和風控指標失真。因為在系統(tǒng)掃描數(shù)據(jù)時會認為該企業(yè)有某個項目本年度完工，并有結轉收入、成本的情況；四是企業(yè)在項目實際已完工后甚至在交樓入伙后，一直不在“營業(yè)收入”、“營業(yè)成本”欄填寫應結轉的收入、成本及計算出實際利潤額，故意一直按照預計利潤率來申報企業(yè)所得稅。五是部分企業(yè)根據(jù)預售收入和預計利潤率倒算出營業(yè)成本，并長此以往地不進行項目清算。
三、加強房地產企業(yè)所得稅管理的對策和建議。筆者認為加強房地產企業(yè)所得稅管理應有的思路是努力做到“項目清楚，動態(tài)可控、導之以策，估之以據(jù)”。“項目清楚”指稅務機關對管轄的房地產開發(fā)企業(yè)的經營情況（開發(fā)什么項目、規(guī)模大小等）做到心中有數(shù)，隨時可查。“動態(tài)可控”指稅務機關對開發(fā)項目的管理必須是全程動態(tài)管理，并能將管理措施貫徹于項目的始終。“導之以策”指對開發(fā)企業(yè)應該以國家政策、財務制度為基礎，寓輔導于平時。“估之有據(jù)”是指對企業(yè)稅負情況的評估必須有理有據(jù)，不能以要求企業(yè)自查了事。具體的做法有以下幾項：
(一) 主管稅務機關應對企業(yè)開發(fā)項目的詳細情況做到“項目清楚”，對整個開發(fā)過程做到“動態(tài)可控”。
1.多方獲取信息，做到對企業(yè)的開發(fā)項目情況“清晰有數(shù)”。稅管員應經常查閱分析企業(yè)上報的各項資料，并上網查詢相關經營信息，建立基本信息臺賬。除此以外，還應定期下戶到樓盤工地做調查（不一定每次都要到企業(yè)辦公場所），有針對性的對開發(fā)項目的地段、施工過程、完工備案、銷售等情況進行外圍的調查摸底。例如，可以作為客戶身份，向售樓處的人員了解被調查企業(yè)整個樓座的建筑總面積、已售數(shù)量、最低售價、預付款比例、付款方式等。以此推算出企業(yè)的銷售收入和應預繳的所得稅數(shù)額。另外，也可以到工地詢問施工方的相關信息，獲取成本費用方面的資料。
2.建立政府各部門之間對房地產開發(fā)企業(yè)信息的共享機制，及時全面掌握基礎數(shù)據(jù)并加以充分利用。一是努力建立與國土資源局、不動產登記中心、住建局、金融機構和地稅等部門信息溝通制度，全面掌握房地產開發(fā)企業(yè)的土地獲取方式，項目立項及開工情況、進場施工及預計完工日期、建筑面積、銷售進度、現(xiàn)金流動走向和預收房款收支、產權交付與否等情況。力求通過信息交換，最大限度地掌握開發(fā)項目有關涉及稅收方面的信息；二是在此數(shù)據(jù)的基礎上，加大分析力度，充分比對相關跨年（產生費用年度開始）數(shù)據(jù)，設計相關疑點指標，找出風險點所在，及時核查了解，力求做到防范于未然。
3. 關注重點環(huán)節(jié)，把握關鍵時點，制定相應的業(yè)務流程，串起整個開發(fā)進程的所得稅節(jié)點。從立項開始跟蹤掌握開發(fā)的幾個重點環(huán)節(jié)：即立項報批環(huán)節(jié)、施工建設環(huán)節(jié)、竣工驗收環(huán)節(jié)、預售環(huán)節(jié)、項目清算環(huán)節(jié)。制定貫穿項目開發(fā)始終的工作流程，規(guī)范所得稅管理。通過巡查及時全面掌握房地產企業(yè)每個環(huán)節(jié)發(fā)生的時點，針對每個環(huán)節(jié)適時采取督促管理措施，特別是要想方設法加強實地核查以確認完工時點，抓住預售轉為現(xiàn)售的關鍵時點(房地產企業(yè)所得稅管理的最關鍵時點)。方法主要有，一是根據(jù)市商品房（預售）網數(shù)據(jù)，通過計算分析，對于樓盤大部分已出售（85%以上）的企業(yè)，稅務機關應到建設部門了解其是否辦理竣工備案手續(xù)，進而到住房管理部門了解其是否辦理產權登記手續(xù)（大產權證）；二是到企業(yè)物業(yè)管理部門了解企業(yè)交樓入伙手續(xù)的辦理情況；三是通過電力、煤氣、自來水、電視、電信等部門了解業(yè)主是否入住、入住率多少等情況。
4. 督促有已完工開發(fā)項目的企業(yè)，及時對預售收入、開發(fā)產品成本進行結轉，準確計算出實際利潤額。在目前的存量房地產開發(fā)項目中，有不少己經達到項目完工條件，但是由于諸多原因而未對已完工項目進行項目清算，沒有真正計算出房地產項目的實際利潤額。延遲，甚至偷漏了大量國家稅款。稅務機關應組織評估、稅源管理部門人員加大對已完工成本項目的清算力度。努力做到以下幾點，一是無論開發(fā)項目的工程質量是否驗收合格；無論其是否辦理完工備案手續(xù)，當企業(yè)開始辦理開發(fā)產品交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）或已開始實際投入使用時，為開發(fā)產品開始投入使用，稅務機關應視為開發(fā)產品已經完工，發(fā)出《稅務事項通知書》要求企業(yè)進行項目清算；二是開發(fā)產品完工以后，稅管員應督促輔導企業(yè)在完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前選擇確定計稅成本核算的終止日，不得滯后。這一點特別需要引起重視。舉個極端的例子，某公司某開發(fā)項目的完工日是2015年12月31日，該企業(yè)應在2016年5月31日前確定計稅成本（計稅成本核算的終止日）；如果完工日是2016年1月1日，那么該企業(yè)應在2017年5月31日前確定計稅成本。這里面的資金成本差距相當大；三是對故意拖延不按規(guī)定結算計稅成本的企業(yè)，主管稅務機關應通過評估程序，核定其計稅成本，并據(jù)此進行納稅調整。
(二)精準確定收入，嚴格控住開發(fā)成本和期間費用。
1.以營改增為契機，加大以票控稅力度，力求做到銷項可控。充分分析利用《增值稅電子底賬系統(tǒng)》的開票數(shù)據(jù)，將其與住房部門的商品房預售網、企業(yè)所得稅申報表，企業(yè)利潤表、現(xiàn)金流量表、資產負債表中涉及資金收付的數(shù)據(jù)相比對。分析核實銷售數(shù)據(jù)，包括套數(shù)、戶型、面積、單價等。
2.嚴格控制企業(yè)成本的核算范疇。一是定期抽查開發(fā)企業(yè)取得的建筑安裝業(yè)發(fā)票、服務業(yè)發(fā)票、購進材料或設備的增值稅發(fā)票，對發(fā)票金額較大或發(fā)票項目有疑點的，應對企業(yè)的合同、協(xié)議、轉賬憑證等相關資料進行查閱，對金額在5萬元以上的發(fā)票，稅源管理部門應逐張核查，必要時可以委托對方稅務機關協(xié)查。二是加強對建筑安裝成本數(shù)據(jù)分析，分“成本對象”計算出每平方米建筑成本并與建設部門公布的同期建筑成本進行比較，防止房地產企業(yè)人為擴大建筑成本。
3.加強對銀行預售收款賬戶的監(jiān)控。一是爭取住房建設及銀行部門的合作，對設立的預售房款賬戶進行有效監(jiān)控，掌握銷售收入情況；二是通過住房建設部門審批的預售款支出金額和比例掌握企業(yè)開發(fā)進度，實現(xiàn)源頭控管。
4、及時按期（季度）核實房地產開發(fā)企業(yè)的期間費用。目前房地產企業(yè)普遍在期間費用上進行納稅籌劃，從企業(yè)取得房地產開發(fā)資質開始，即從土地使用權費、辦公經費、交際應酬費等方面著手，逐漸擴大期間費用的金額，經過若干年的累積，沉淀了金額不菲的可彌補虧損額，等著在預售開始年度進行抵減。如果稅務機關等到企業(yè)有預售收入年度再進行核實則有為時已晚的被動。因為，一來時間、人力不允許，二來時間久遠，很多支出取證困難。鑒于此，稅務機關應在企業(yè)進行季度申報時，及時對企業(yè)的大額期間費用進行核實。特別是對有“限額限率”規(guī)定的廣告費、業(yè)務招待費、業(yè)務宣傳費支出等。
（三）提高申報質量，規(guī)范日常管理，夯實基礎數(shù)據(jù)。
1. 加強納稅申報表的輔導與監(jiān)控。針對房地產企業(yè)申報質量不高的情況。應采取以下措施解決：一是加強房地產企業(yè)的政策輔導，只有對政策熟悉了，才能根據(jù)申報表填寫辦法準確反映實際經營情況；二是加大錯誤申報的處罰力度，使部分企業(yè)不敢隨意調節(jié)利潤，人為控制所得稅的繳納金額和時間；三是成立房地產企業(yè)攻堅團隊，逐戶及時全程幫助企業(yè)正確填寫申報表。四是加大申報表的核實力度，設立所得稅申報數(shù)據(jù)監(jiān)控系統(tǒng)。形成獲取所得稅跨年數(shù)據(jù)，并結合財務報表進行疑點展示和排查。
2.逐戶排查核實每戶房地產企業(yè)的歷史申報數(shù)據(jù)及曾經開發(fā)的項目的基礎信息，徹底核實企業(yè)的成本對象及實際利潤額。輔導企業(yè)從頭做正確的申報，并按年做“補充申報”處理。因為如果對企業(yè)的歷史申報數(shù)據(jù)采取置之不理的做法，將使這種混亂的情況延續(xù)下去，出現(xiàn)“剪不斷理還亂”的局面。因為房地產企業(yè)的經營特點和所得稅申報方法決定了必須采取“從頭再來”的方法，否則永遠也無法準確申報企業(yè)的實際經營情況。
(四)加大風險監(jiān)控力度，加強日常檢查工作。
1.加強對房地產企業(yè)稅收貢獻率、銷售收入變動率、成本利潤率等主要指標的監(jiān)控。一是根據(jù)目前的預計利潤率、稅率，結合珠海市房地產開發(fā)業(yè)的經營現(xiàn)狀，通過分析近5年來的申報數(shù)據(jù)，計算出每100元收入（含預售）所產生的企業(yè)所得稅額，作為房地產開發(fā)業(yè)所得稅征管和納稅評估的重要參考指標。二是對未達到完工產品條件的企業(yè)，并且低于行業(yè)平均企業(yè)所得稅貢獻率的企業(yè)納入預警名單。稅源管理部門根據(jù)主管稅務機關發(fā)布的預警名單，向企業(yè)發(fā)送告知文書，督促企業(yè)對涉稅事項進行認真自查，切實完善企業(yè)財務核算和規(guī)范納稅行為，降低企業(yè)涉稅風險。
2. 加大企業(yè)虧損金額的核查力度。房地產企業(yè)普遍都是采取提前布局的籌劃方法。在企業(yè)取得房地產開發(fā)資質后，便通過各種方法逐年“虛大”各種費用，特別是期間費用。在未產生預售收入之前，企業(yè)每年虧損。由于尚未開售樓盤，這種虧損悄然無聲，未能引起稅務機關的重視，覺得房地產企業(yè)每年幾百萬的費用實屬正常，而沒有及時核實。但是當多年的虧損額結轉下來就有幾千萬，待到有收入的年度，便能將數(shù)億的預售收入化解，造成收入高峰期也無稅預繳的狀況.
3．逐步建立轄區(qū)內房地產企業(yè)分布地圖，詳細標明我局管轄企業(yè)的位置等情況。這項工作可以借力于房地產中介公司。中介公司一般有較為詳細的區(qū)域樓盤位置地圖，并且有較為公允的成交價格數(shù)據(jù)和價格趨勢圖。通過第三方的力量再輔之以稅務機關的內部數(shù)據(jù)，可以較為清晰地掌握區(qū)域內的樓盤銷售情況和價格走勢。
4.加強對企業(yè)關聯(lián)方的走訪調查工作，了解關聯(lián)企業(yè)之間的業(yè)務往來關系，特別是對同一投資方或者同一法定代表人的不同項目公司之間的業(yè)務往來。看其收入、費用的劃分是否合理、合法。
四、綜上所述，對于房地產企業(yè)所得稅管理的目標是想法設法把開發(fā)企業(yè)從“登記-開發(fā)-清算-注銷”的經營全過程掌控起來。努力心中有數(shù)，一是知道了開發(fā)企業(yè)在干什么（成本項目清晰）；二是知道開發(fā)企業(yè)干得怎么樣（所得稅貢獻率高低）；三是知道企業(yè)是否準確如實地向稅務機關申報經營情況（納稅申報表填寫客觀準確）；四是知道自己征管工作做得好不好（日常監(jiān)管指標數(shù)據(jù)的設定）；讓企業(yè)知道自己是否在所得稅申報上是否做錯、做錯了什么，是故意的還是善意的（評估）。筆者認為只要做到以上幾點，就可以說基本做好了房地產企業(yè)的所得稅管理工作。
附：近期房地產建筑企業(yè)財稅課程安排
8月31-9月1日 深圳：增值稅嚴征管體制下房地產企業(yè)全盤財稅核算再造與實務操作應用研討會
9月2-3日 長春：增值稅模式下的房地產開發(fā)企業(yè)全程各個不同階段稅收風險管控籌劃新思路及涉稅業(yè)務會計核算
9月2-3日 青島：金稅三期嚴監(jiān)控下的房地產企業(yè)三大核心稅種高發(fā)涉稅風險破解
9月15-16日 成都：“互聯(lián)網+稅務”時代暨增值稅模式下的房地產開發(fā)企業(yè)全程各階段稅收風險管控籌劃新思路研討會
9月22-23日 南京：增值稅時代土地增值稅清算實務技巧暨成本分攤
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