作者：奚衛華
解析：
營改增后，房地產業、建筑業納入增值稅征稅范圍，隨之而來的，所有增值稅一般納稅人的不動產、不動產在建工程所耗用的材料、物資、服務等的進項稅額允許抵扣。在抵扣時需要注意以下實務探討：
1.不動產進項稅額分為分期抵扣和一次性抵扣兩種情況，具體適用為：
分2年抵扣 一次性抵扣
按固定資產核算的不動產、不動產在建工程 按流動資產核算的不動產、不動產在建工程，比如房地產開發企業自行開發的房地產項目
新建不動產 融資租入的不動產以及在施工現場修建的臨時建筑物、構筑物
用于改建、擴建、修繕、裝飾不動產并增加不動產原值超過50%的 未超過50%（不動產原值：取得不動產時的購置原價或作價）
2.分期抵扣時，注意抵扣時點。
分期抵扣以取得扣稅憑證計算抵扣時點，而非固定資產完工計算抵扣時點。
納稅人2016年5月1日后購進貨物和設計服務、建筑服務，用于新建不動產，或者用于改建、擴建、修繕、裝飾不動產并增加不動產原值超過50%的，其進項稅額按規定分2年從銷項稅額中抵扣的，60%的部分于取得扣稅憑證的當期從銷項稅額中抵扣；40%的部分為待抵扣進項稅額，于取得扣稅憑證的當月起第13個月從銷項稅額中抵扣。
【例1】2017年6月5日，A公司（增值稅一般納稅人）購進辦公大樓一座，該大樓用于公司辦公，計入固定資產并于次月開始計提折舊。當月該納稅人取得該大樓的增值稅專用發票并查詢相符，專用發票注明價款1000萬，增值稅稅額110萬元。請問企業應如何進行賬務處理？
解析：
（1）2017年6月，企業賬務處理：
借：固定資產——辦公大樓 1000萬
應交稅費——應交增值稅( 進項稅額） 66萬
應交稅費——待抵扣進項稅額 44萬
貸：銀行存款 1110萬
（2）2018年6月，企業賬務處理：
借：應交稅費——應交增值稅（進項稅額） 44萬
貸：應交稅費——待抵扣進項稅額 44萬
3.購進時已全額抵扣進項稅額的貨物和服務，轉用于不動產在建工程的，其已抵扣進項稅額的40%，應于轉用的當期從進項稅額中扣減，計入待抵扣進項稅額，并于轉用的當月起第13個月從銷項稅額中抵扣。
【例2】2017年6月，A公司為其已經使用了20年的辦公樓（賬面原值為1000萬元)進行裝飾修繕，將一批原采購生產用材料改變用途用于裝飾工程，該批材料在購進時已取得增值稅專用發票，票面注明價款為600萬元、增值稅額102萬元，企業已經認證并進行了進項稅額抵扣。本次裝飾工程支付設計費用，取得設計單位開具的增值稅專用發票上注明價款10萬元、增值稅額0.6萬元。支付施工單位建筑服務費用，取得增值稅專用發票上注明價款200萬元、增值稅額22萬元。款項均已支付。【房企財稅微信：13718601312】
解析：
由于裝飾修繕支出為810萬元（600+10+200），超過了固定資產原值的50%，需要分期抵扣；而且對于所用的原購進的600萬元材料相應進項稅額的40%（600×17%×40%=40.8萬）需要轉入“待抵扣進項稅額”中。
（1）企業2017年6月賬務處理：
借：在建工程——辦公樓裝修 810萬
應交稅費——應交增值稅（進項稅額） 13.56萬
應交稅費——待抵扣進項稅額 49.84萬
（22.6×40% +102×40%）
貸：銀行存款 232.6萬
原材料 600萬
應交稅費——增（進項稅額轉出） 40.8萬
（2）假設該企業2017年10月修繕完工，完工后賬務處理：
借：固定資產——辦公樓 810萬
貸：在建工程——辦公樓裝修 810萬
（3）2018年6月，企業賬務處理：
借：應交稅費——應交增值稅（進項稅額） 49.84萬
貸：應交稅費——待抵扣進項稅額 49.84萬
4.按照規定不得抵扣進項稅額的不動產，發生用途改變，用于允許抵扣進項稅額項目的，在改變用途的次月計算可抵扣進項稅額。
可抵扣進項稅額=增值稅扣稅憑證注明或計算的進項稅額×不動產凈值率
【例3】2016年6月5日，納稅人購進辦公樓一座共計2220萬元（含稅）。該大樓專用于進行技術開發使用，取得的收入均為免稅收入，記入固定資產，并于次月開始計提折舊，假定分10年計提，無殘值。5月20日，該納稅人取得該大樓如下3份發票：增值稅專用發票一份并認證相符，專用發票注明的金額為1000萬元，稅額110萬元；增值稅專用發票一份一直未認證，專用發票注明的金額為600萬元，稅額66萬元；增值稅普通發票一份，普通發票注明的金額為400萬元，稅額44萬元。根據稅法相關規定，該大樓當期進項稅額不得抵扣，記入對應科目核算。
解析：
（1）購進時賬務處理
借：固定資產——研發大樓——免稅項目 2220萬
貸：銀行存款 2220萬
（2）2017年5月，納稅人將該大樓改變用途，用于允許抵扣項目，需按照不動產凈值計算可抵進項稅額后分期抵扣。
不動產凈值率=90%
可抵扣進項稅額=110×90%=99(萬元)
2017年6月賬務處理：
借：應交稅費——應交增值稅（進項稅額） 59.4萬
應交稅費——待抵扣進項稅額 39.6萬
貸：固定資產——研發大樓——轉應稅項目 99萬
5.不動產、固定資產、無形資產只有專用于免稅項目、簡易計稅項目、集體福利或個人消費時，才不允許抵扣進項稅額，如果既用于一般計稅項目，又用于免稅項目、簡易計稅項目、集體福利或個人消費，其進項稅額允許全額抵扣。
例如某企業購進一座大樓，1-5層為辦公樓，地下一層為員工餐廳，6層為員工活動區，則進項稅額允許全額抵扣，而無需按比例計算不得抵扣的進項稅額。【加微信：13718601312，關注更多精彩內容】
6.購進不動產、固定資產、無形資產時，即使目前不允許抵扣進項稅額，也一定要取得增值稅專用發票等扣稅憑證。因為上述資產使用時間較長，一旦今后改變用途可以抵扣進項稅額時，應取得合法有效的增值稅扣稅憑證，否則不得抵扣進項稅額。
7.納稅人在進行不動產進項稅額抵扣時，需要填寫《增值稅納稅申報表附列資料（五）》（不動產分期抵扣計算表）。
根據例1、2、3，我們填寫的《不動產分期抵扣計算表》如下：
增值稅納稅申報表附列資料（五）
（不動產分期抵扣計算表）
稅款所屬時間：2017年6月1日至2017年6月30日
納稅人名稱：(公章) 金額單位：元至角分
期初待抵扣不動產進項稅額 本期不動產進項稅額增加額 本期可抵扣不動產進項稅額 本期轉入的待抵扣不動產進項稅額 本期轉出的待抵扣不動產進項稅額 期末待抵扣不動產進項稅額
1 2 3≤1+2+4 4 5≤1+4 6=1+2-3+4-5
0 1734000 1389600 990000 0 1334400
其中，第2列“本期不動產進項稅額增加額”由例1的110萬和例2的13.56與49.84萬構成；第3列“本期可抵扣不動產進項稅額”由例1 的110×60%和例2的13.56萬和例3的110×60%構成。
【相關鏈接】
·房地產和建安企業“營改增”老板及各部門高層與財務人員全方位管控應對和財稅核算實操演練(沈陽)
·房地產“營改增”實施下工程管理操作：變更、 簽證、索賠、價款調整四大痛點破解實戰(北京)
·房地產、建筑企業營改增后政策執行中爭議問題解析與風險提示及節稅方略(鄭州)
您的位置：
