轉(zhuǎn)自：稅政解析與策略 作者：謝華峰
華豐房地產(chǎn)公司根據(jù)地塊出讓合同需無償提供16000平方米的房產(chǎn)給當?shù)卣_發(fā)公司，由當?shù)卣_發(fā)公司將安置房給村民，同時村民向房地產(chǎn)公司支付1800元/平方米的安置房建設(shè)款。請問房地產(chǎn)公司開票金額如何確定？是按安置房建設(shè)款*回遷面積？還是按建安成本？還是按建安成本*（1+成本利潤）？還是按土地成本+建安成本？還是按（土地成本+建安成本）*（1+成本利潤）？還是按安置房面積*市場單價？
房地產(chǎn)公司的安置房有以下幾種情形：
一、政府買進商品房作為安置房。這種情形下，對政府對業(yè)主而言，該房子是安置房。但對房地產(chǎn)公司而言，是正常的商品房出售，只不過是政府把房子買進后用于安置的目的。所以在稅務(wù)處理上，房地產(chǎn)公司按市場價作正常的銷售收入，若是批量銷售，價格上作個銷售折扣也是無可非議的，但價格明顯偏低或者偏高且不具有合理商業(yè)目的的，主管稅務(wù)機關(guān)有權(quán)按36號文第四十四條規(guī)定的順序確定。
二、企業(yè)少繳土地出讓金，無償提供商品房給政府作安置房用。在這種情形下，房地產(chǎn)公司無償提供商品房給政府，但不是用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象，應(yīng)作視同銷售處理，主管稅務(wù)機關(guān)有權(quán)按36號文第四十四條規(guī)定的順序確定。因有市場參考價格，其銷售額按下列方法和順序確定：
1、按照本企業(yè)最近時期銷售同類房產(chǎn)的平均價格確定。
2、按照其他房地產(chǎn)企業(yè)最近時期銷售同類房產(chǎn)的平均價格確定。
三、企業(yè)自行安置（在承擔土地出讓價款的土地上開發(fā)并無償轉(zhuǎn)讓）。在這種情形下，房地產(chǎn)公司無償提供商品房給被拆遷戶，不是用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象，應(yīng)作視同銷售處理，主管稅務(wù)機關(guān)有權(quán)按36號文第四十四條規(guī)定的順序確定。因有市場參考價格，其銷售額按下列方法和順序確定：
1、按照本企業(yè)最近時期銷售同類房產(chǎn)的平均價格確定。
2、按照其他房地產(chǎn)企業(yè)最近時期銷售同類房產(chǎn)的平均價格確定。
四、企業(yè)自行安置（不承擔土地出讓價款的土地上開發(fā)并無償轉(zhuǎn)讓）。在這種情形下，房地產(chǎn)公司無償提供商品房給被拆遷戶，不是用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象，應(yīng)作視同銷售處理，因沒有市場參考價格，主管稅務(wù)機關(guān)有權(quán)按36號文第四十四條規(guī)定，按照組成計稅價格確定。組成計稅價格的公式為：組成計稅價格=成本×(1+成本利潤率) 成本利潤率由國家稅務(wù)總局確定。公式中成本不包含土地成本。
列表如下：
情形 房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)處理 銷售額確定
（1）政府買進商品房作為安置房 正常銷售 市場價，若價格明顯偏低或者偏高且不具有合理商業(yè)目的的按36號文第四十四條規(guī)定的順序確定。
（2）企業(yè)少繳土地出讓金，無償提供商品房給政府作安置房用 視同銷售 1、按照本企業(yè)最近時期銷售同類房產(chǎn)的平均價格確定。
2、按照其他房地產(chǎn)企業(yè)最近時期銷售同類房產(chǎn)的平均價格確定。
（3）企業(yè)自行安置（在承擔土地出讓價款的土地上開發(fā)并無償轉(zhuǎn)讓） 視同銷售 1、按照本企業(yè)最近時期銷售同類房產(chǎn)的平均價格確定。
2、按照其他房地產(chǎn)企業(yè)最近時期銷售同類房產(chǎn)的平均價格確定。
（4）企業(yè)自行安置（不承擔土地出讓價款的土地上開發(fā)并無償轉(zhuǎn)讓） 視同銷售 按照組成計稅價格確定。組成計稅價格的公式為：
組成計稅價格=成本×(1+成本利潤率)
成本利潤率由國家稅務(wù)總局確定。
（公式中成本不包含土地成本。）
現(xiàn)在回過頭再看華豐房地產(chǎn)公司的提問
該公司根據(jù)地塊出讓合同需無償提供16000平方米的房產(chǎn)給當?shù)卣_發(fā)公司，由當?shù)卣_發(fā)公司將安置房給村民，同時村民向房地產(chǎn)公司支付1800元/平方米的安置房建設(shè)款。這符合第二種情形－－企業(yè)少繳土地出讓金，無償提供商品房給政府作安置房用。華豐房地產(chǎn)公司開票金額應(yīng)當根據(jù)36號文第四十四條規(guī)定的順序確定，有本企業(yè)最近時期銷售同類房產(chǎn)的平均價格的，按本企業(yè)最近時期銷售同類房產(chǎn)的平均價格確定，沒本企業(yè)最近時期銷售同類房產(chǎn)的平均價格的，再按照其他房地產(chǎn)企業(yè)最近時期銷售同類房產(chǎn)的平均價格確定。華豐房地產(chǎn)公司不符合不承擔土地出讓價款的土地上開發(fā)并無償轉(zhuǎn)讓的條件，所以不能按照組成計稅價格=成本×(1+成本利潤率)（公式中成本不包含土地成本）來確定開票金額，更不能直接以安置房建安成本開票。
附：近期房地產(chǎn)建筑企業(yè)財稅課程安排
8月31-9月1日 深圳：增值稅嚴征管體制下房地產(chǎn)企業(yè)全盤財稅核算再造與實務(wù)操作應(yīng)用研討會
9月2-3日 長春：增值稅模式下的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全程各個不同階段稅收風險管控籌劃新思路及涉稅業(yè)務(wù)會計核算
9月2-3日 青島：金稅三期嚴監(jiān)控下的房地產(chǎn)企業(yè)三大核心稅種高發(fā)涉稅風險破解
9月15-16日 成都：“互聯(lián)網(wǎng)+稅務(wù)”時代暨增值稅模式下的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全程各階段稅收風險管控籌劃新思路研討會
9月22-23日 南京：增值稅時代土地增值稅清算實務(wù)技巧暨成本分攤
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