自財稅2016年36號“營改增”綱領性文件發布后，國家稅務總局又出臺了涉及不動產的14號、15號、16號、18號等公告，這也突顯房地產業營改增的復雜程度。
“營改增”后，適用于不同計稅方式有著不同的賬務處理，房地產企業需要根據自身實際情況選擇計稅方案。下面通過兩個案例計稅方式呈現，給大家一些參考。
適用簡易計稅方法
案例：A公司為房地產開發企業，A公司在主管國稅機關登記為一般納稅人，并且將其房地產老項目備案為按簡易計稅方式征稅。2016年5月銷售房地產老項目樓盤一套，銷售合同中注明含稅價105萬元，當月收到預收房款42萬元，8月收到剩余房款63萬元，并向客戶全額開具發票。（以下涉及單位均為“萬元”）
問：做出A公司2016年5月—9月相關會計分錄？
案例解析：
2016年5月收到預收款：
借：銀行存款 42
貸：預收賬款 42
2016年6月預繳稅款：
借：應交稅費—— —未交增值稅1.2
貸：銀行存款 1.2
預繳稅款=[42÷(1+5%)]×3%=1.2
文件依據：稅總2016年第18號公告中第十條、第十一條、第十二條規定：第十條一般納稅人采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。
第十一條應預繳稅款按照以下公式計算：應預繳稅款=預收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%適用一般計稅方法計稅的，按照11%的適用稅率計算；適用簡易計稅方法計稅的，按照5%的征收率計算。
第十二條一般納稅人應在取得預收款的次月納稅申報期向主管國稅機關預繳稅款。【房企財稅微信：13718601312】
2016年8月收到剩余房款，確認收入：
借：銀行存款 63
預收賬款 42
貸：主營業務收入 100
應交稅費—— —未交增值稅5
2016年9月申報繳稅
借：應交稅費—— —未交增值稅3.8
貸：銀行存款 3.8
申報繳稅額=應納稅額-預繳稅額=5-1.2=3.8
文件依據：稅總2016年第18號公告中第十五條規定，一般納稅人銷售自行開發的房地產項目適用簡易計稅方法計稅的，應按照《試點實施辦法》第四十五條規定的納稅義務發生時間，以當期銷售額和5%的征收率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款后，向主管國稅機關申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續抵減。
適用一般計稅方法
案例：甲公司為房地產開發企業，機構所在地位于經開區，開發的佳和林苑小區項目位于高新區。2016年5月“營改增”后，甲公司在主管國稅機關登記為一般納稅人，甲公司財務人員經過測算，預計該項目形成的成本費用支出能夠取得足夠的增值稅進項發票進行抵扣，故對該項目選擇了一般計稅方法。
甲公司為開發佳和林苑小區項目，取得土地10萬平方米，支付土地出讓金25000萬元，并取得合規票據。佳和林苑小區可售面積44萬平方米。為開發此小區，甲公司發生如下業務：
1.2016年5月，購進A辦公樓一棟，用于辦公。甲公司將A辦公樓計入固定資產核算，取得增值稅專用發票上注明價款100萬元，稅額11萬元。款項已經通過銀行付訖。
2.2016年6月，購進用于佳和林苑小區項目的鋼材200萬元，進項稅額34萬元，款項尚未支付。
3.2016年10月，為了滿足職工住宿的需要，甲公司決定將A辦公樓整體用于職工宿舍，假設A辦公樓凈值為95萬元。
4.2016年11月，佳和林苑小區項目尚未完工，取得預售樓盤款1110萬元，對應的建筑面積0.4884萬平方米。
5.2016年12月，將11月預售的樓盤款1110萬元，給業主開具了增值稅發票。
問：做出甲公司2016年5月至12月相關會計分錄
案例解析：
2016年5月購入辦公樓：
借：固定資產 100應交稅費—— —應交增值稅（進項稅額） 6.6
應交稅費—— —待抵扣進項稅額4.4
貸：銀行存款 111
文件依據：稅總2016年第15號公告中第二條規定，增值稅一般納稅人2016年5月1日后取得并在會計制度上按固定資產核算的不動產，以及2016年5月1日后發生的不動產在建工程，其進項稅額應按照本辦法有關規定分2年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。
2016年6月購進鋼材：
借：原材料 200應交稅費—— —應交增值稅（進項稅額） 34
貸：應付賬款 234
2016年10月將辦公樓用于職工宿舍：
借：固定資產 6.6
貸：應交稅費—— —應交增值稅（進項稅額轉出） 6.6
借：應交稅費—— —應交增值稅（進項稅額） 3.85
貸：應交稅費—— —待抵扣進項稅額 3.85
借：固定資產 3.85
貸：應交稅費—— —應交增值稅（進項稅額轉出） 3.85
文件依據：
稅總2016年第15號公告中第七條規定：已抵扣進項稅額的不動產，發生非正常損失，或者改變用途，專用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的，按照下列公式計算不得抵扣的進項稅額：不得抵扣的進項稅額＝（已抵扣進項稅額＋待抵扣進項稅額）×不動產凈值率不動產凈值率＝（不動產凈值÷不動產原值）×100%不得抵扣的進項稅額小于或等于該不動產已抵扣進項稅額的，應于該不動產改變用途的當期，將不得抵扣的進項稅額從進項稅額中扣減。
不得抵扣的進項稅額大于該不動產已抵扣進項稅額的，應于該不動產改變用途的當期，將已抵扣進項稅額從進項稅額中扣減，并從該不動產待抵扣進項稅額中扣減不得抵扣進項稅額與已抵扣進項稅額的差額。
不動產凈值率=（95÷100）×100%=95% 不得抵扣的進項稅額=（6.6+4.4）×95%=10.45
若不得抵扣的進項稅額（10.45）大于該不動產已抵扣進項稅額的（6.6），應于該不動產改變用途的當期，將已抵扣進項稅額（6.6）從進項稅額中扣減，并從該不動產待抵扣進項稅額中扣減不得抵扣進項稅額與已抵扣進項稅額的差額（10.45-6.6=3.85）。
2016年11月預收房屋銷售款：
借：銀行存款 1110
貸：預收賬款 1110
文件依據：
稅總2016年第18號公告中第十條、第十一條、第十二條規定：第十條一般納稅人采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。
第十一條應預繳稅款按照以下公式計算：應預繳稅款=預收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%適用一般計稅方法計稅的，按照11%的適用稅率計算；適用簡易計稅方法計稅的，按照5%的征收率計算。
第十二條一般納稅人應在取得預收款的次月納稅申報期向主管國稅機關預繳稅款。
預繳稅款:
[1110÷(1+11%)]×3%=30，甲公司在次月申報期之內，按照3%預征率，向項目所在地高新區國稅局預繳稅款。
借：應交稅費—— —未交增值稅30
貸：銀行存款 30
2016年12月向客戶開具增值稅發票：
借：預收賬款 110
貸：應交稅費—— —應交增值稅（銷項稅額） 110
預售房屋對應的土地價款稅額：
借：應交稅費—— —應繳增值稅(營改增抵減的銷項稅額) 27.50
貸：營業外收入 27.50
允許扣除的土地價款(0.4884÷44)×25000=277.50
土地價款所對應的稅額：277.50÷(1+11%)×11%=27.50
文件依據：
稅總2016年第18號公告中第四條規定，房地產開發企業中的一般納稅人（以下簡稱一般納稅人）銷售自行開發的房地產項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款后的余額計算銷售額。
銷售額的計算公式如下：銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1+11%）同時，第五條規定，當期允許扣除的土地價款按照以下公式計算：當期允許扣除的土地價款=（當期銷售房地產項目建筑面積÷房地產項目可供銷售建筑面積）×支付的土地價款
2016年12月應納增值稅：
借：應交稅費—— —應交增值稅(轉出未交增值稅) 48.50
貸：應交稅費—— —未交增值稅48.50
12月應納增值稅=銷項稅額-營改增抵減的銷項稅額-進項稅額+進項稅額轉出
=110-27.50-（6.6+34+3.85）+（6.6+3.85）=48.50
申報繳納的稅款：
借：應交稅費—— —未交增值稅18.50
貸：銀行存款 18.50
申報繳納的稅款=應納增值稅-預繳稅款=48.50-30=18.50，按照財稅〔2016〕36號附件2第一條第(十)款項規定，向公司機構所在地經開區國稅局納稅申報。
（作者：孫兆秋 來源：中國會計報）
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