營改增已進入第二個申報期，各財務人員已由從關注增值稅的基本政策層面，逐漸過渡到關注增值稅籌劃層面，財務人員永遠都走在學習的道路上。下面我們來聊聊關于房地產開發公司自持物業的涉稅事宜：
一、房地產開發公司自持物業的運營模式
房地產開發公司由于開發產品的業態不同、管理層的運營思路不同、市場銷售狀況不同，主動或被動留有部分自持物業(以商業為例），主要有以下經營模式：
第一類、房地產開發公司自持物業(以商業為例），自用自營的模式；
第二類、房地產開發公司自持物業(以商業為例），自行出租的模式；
第三類、房地產開發公司自持物業(以商業為例），交由商業運營公司管理的模式；
第三類模式分三種情況:
1. 房地產開發公司將自持物業(以商業為例），委托給商業運營公司代出租，并向商業運營公司支付管理費的模式；
2. 房地產開發公司將自持物業(以商業為例），出租給商業運營公司，由商業運營公司經營的模式；
3. 房地產開發公司將自持物業(以商業為例），投資給商業運營公司，由商業運營公司經營的模式；
二、不同運營模式的如何納稅
第一類、房地產開發公司自持物業(以商業為例），自用自營的模式涉稅：
房地產開發公司涉稅：
1.增值稅：不交納。
2.城市建設維護稅：不交納。
3.教育費附加稅：不交納。
4.地方教育費附加稅：不交納。
5.房產稅：年應納房產稅的稅額=應稅房產原值×[1-（10%~30%）]×1.2％。
房屋原價折算為應稅房產原值的具體比例，由各省、自治區、直轄市和計劃單列市財政和地方稅務部門在上述幅度內自行確定。
6.土地使用稅：應納城鎮土地使用稅額=應稅土地的實際占用面積×適用單位稅額
第二類、房地產開發公司自持物業(以商業為例），自行出租的模式：
房地產開發公司涉稅：
1.增值稅分三種情況：
房地產企業出租自行開發商業應交增值稅明細表
2.城市建設維護稅：以增值稅為計稅基礎，稅率為7%（城市）。
3.教育費附加稅：以增值稅為計稅基礎，稅率為3%（城市）。
4.地方教育費附加稅：以增值稅為計稅基礎，稅率為2%（城市）。
5.房產稅：年應納房產稅的稅額=租金收入×12％。
6.土地使用稅：應納城鎮土地使用稅額=應稅土地的實際占用面積×適用單位稅額
7.印花稅：合同價款的千分之一繳納。
8.企業所得稅：租金并入當期應納所得額計算納稅。
第三類、房地產開發公司物業(以商業為例），交由商業運營公司管 理的模式,分三種情況：
（一）開發公司將自持物業(以商業為例）委托商業運營公司出租，并向商業運營公司支付管理費的模式：
1. 開發公司涉稅如下：
（1）增值稅分三種情況：
（2）城市建設維護稅：以增值稅為計稅基礎，稅率為7%（城市）。
（3）教育費附加稅：以增值稅為計稅基礎，稅率為3%（城市）。
（4）地方教育費附加稅：以增值稅為計稅基礎，稅率為2%（城市）。
（5）房產稅：年應納房產稅的稅額=租金收入×12％。
（6）土地使用稅： 應納城鎮土地使用稅額=應稅土地的實際占用面積×適用單位稅額
（7）印花稅：合同價款的千分之一繳納。
（8）企業所得稅：租金并入當期應納所得額計算納稅。
2.商業運營公司涉稅：
商業運營公司代開發公司出租物業(以商業為例），向開發公司開具發票并收取中介服務費，按商務輔助服務--經紀代理服務納稅。商業運營公司如為一般納稅人稅率為6%，如為小規模納稅人征收率為3%。
（二）開發公司將自持物業(以商業為例）出租給商業運營公司，由商業運營公司經營的模式：
1.開發公司涉稅如下：
（1）增值稅分三種情況：
（2）城市建設維護稅：以增值稅為計稅基礎，稅率為7%（城市）。
（3）教育費附加稅：以增值稅為計稅基礎，稅率為3%（城市）。
（4）地方教育費附加稅：以增值稅為計稅基礎，稅率為2%（城市）。
（5）房產稅：年應納房產稅的稅額=租金收入×12％。
（6）土地使用稅： 應納城鎮土地使用稅額=應稅土地的實際占用面積×適用單位稅額
（7）印花稅：合同價款的千分之一繳納。
（8）企業所得稅：租金并入當期應納所得額計算納稅。
2.商業運營公司再出租涉稅：
（1）增值稅分三種情況：
（2）城市建設維護稅：以增值稅為計稅基礎，稅率為7%（城市）。
（3）教育費附加稅：以增值稅為計稅基礎，稅率為3%（城市）。
（4）地方教育費附加稅：以增值稅為計稅基礎，稅率為2%（城市）。
（5）土地使用稅：
應納城鎮土地使用稅額=應稅土地的實際占用面積×適用單位稅額
（6）印花稅：合同價款的千分之一繳納。
（7）企業所得稅：租金并入當期應納所得額計算納稅。
此模式比房地產公司直接對外出租，就房產稅而言有所降低；但就增值稅而言，一般納稅人的商業運營公司租入房地產企業自持物業（商業）的租賃時點，應注意把握在2016年4月30日前，再出租才可能選擇簡易計稅方法按5%交納增值稅；否則按一般計稅方法11%交納增值稅。【房企財稅微信：13718601312】
房地產出租自持物業是以新老項目為標準，選擇增值稅計稅方法的；商業運營運租入資產再出租，則以租入的時間為標準，選擇增值稅計稅方法的。
(三）房地產開發公司將自持物業(以商業為例），投資給商業運營公司（以房地產全資子公司為例)，由商業運營公司經營的模式：
1.開發公司涉稅如下：
（1）增值稅分三種情況：
（2）城市建設維護稅：以增值稅為計稅基礎，稅率為7%（城市）。
（3）教育費附加稅：以增值稅為計稅基礎，稅率為3%（城市）。
（4）地方教育費附加稅：以增值稅為計稅基礎，稅率為2%（城市）。
（5）印花稅：合同價款的萬分之五繳納。
（6）土地增值稅：以對應增值率計算交納。
（7）企業所得稅：如符合《國家稅務總局關于資產（股權）劃轉企業所得稅征管問題的公告》2015年第40號公告的條件，可免企業所得稅，需向稅務機關報批。
2.商業運營公司涉稅：
（1）接受投入環節
① 商業運營公司需按萬分之五交印花稅。商業運營公司如能符合《財政部國家稅務總局關于進一步支持企業事業單位改制重組有關契稅政策的通知》財稅〔2015〕37號的條件，可免交契稅，需報稅務部門審批。
② 商業運營公司在5月1日后，從采用一般計稅方法交納增值稅的房地產開發企業投入不動產，取得增值稅專用發票，按11%稅率分兩年抵扣增值稅；從采用簡易計稅方法交納增值稅的房地產開發企業購入不動產，取得增值稅專用發票，按5%稅率或征收率分兩年抵扣增值稅。
（2）接受投入后再出租環節
① 增值稅分三種情況：
② 城市建設維護稅：以增值稅為計稅基礎，稅率為7%（城市）。
③ 教育費附加稅：以增值稅為計稅基礎，稅率為3%（城市）。
④ 地方教育費附加稅：以增值稅為計稅基礎，稅率為2%（城市）。
⑤ 土地使用稅：應納城鎮土地使用稅額=應稅土地的實際占用面積×適用單位稅額
⑥ 印花稅：合同價款的千分之一繳納。
⑦ 房產稅：年應納房產稅的稅額=租金價值×12％。
⑧ 土地使用稅：應納城鎮土地使用稅額=應稅土地的實際占用面積×適用單位稅額
⑨ 企業所得稅：租金并入當期應納所得額計算納稅。
以上是房地產開發企業自持物業的主要運營模式，不同的模式納稅方式及所承擔的稅負不同，有的在某一環節減少某一種稅負，綜合稅負未必降低，還要把房地產開發企業與商業運營公司統一起來，進行整體稅負測算，進行分析比較，結合企業最想達到的目標，是節稅為第一目標？還是現金流為第一目標？是考慮資產后續靈活處置為第一目標？沒有絕對最完美的籌劃方案，只有選擇企業主要需求的籌劃方案才是最合適的。
作者：鄭斌。
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