河南國稅
物業(yè)管理公司采取預(yù)收款方式收取業(yè)主物業(yè)費(fèi)確定納稅義務(wù)發(fā)生時間問題
納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天應(yīng)確認(rèn)納稅義務(wù)發(fā)生；先開具發(fā)票的，開具發(fā)票的當(dāng)天應(yīng)確認(rèn)納稅義務(wù)發(fā)生。
按照收訖銷售款項(xiàng)確認(rèn)應(yīng)稅行為納稅義務(wù)發(fā)生時間的，應(yīng)以發(fā)生應(yīng)稅行為為前提。物業(yè)管理公司預(yù)收的物業(yè)費(fèi)，屬于在發(fā)生應(yīng)稅行為之前收到的款項(xiàng)，不屬于收訖銷售款項(xiàng)，不能按照該時間確認(rèn)納稅義務(wù)發(fā)生。物業(yè)管理公司采取預(yù)收款方式收取業(yè)主物業(yè)費(fèi)的，應(yīng)按照發(fā)生應(yīng)稅行為的時間，分期確認(rèn)銷售收入；先開具發(fā)票的，于開具發(fā)票的當(dāng)天確認(rèn)銷售收入。
青島國稅
1.《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36 號）第三十九條規(guī)定，納稅人兼營銷售貨物、勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，適用不同稅率或者征收率的，應(yīng)當(dāng)分別核算適用不同稅率或者征收率的銷售額；未分別核算的，從高適用稅率。
因此，可以按照不同稅率分別開具。不同稅率可以在同一張發(fā)票上開具。
2.若由物業(yè)給承租方開具增值稅發(fā)票，應(yīng)按照不動產(chǎn)租賃適用稅率開具增值稅發(fā)票。一般納稅人適用稅率為 11%；小規(guī)模納稅人適用征收率為 5%。
福建國稅
物業(yè)公司向所有權(quán)歸業(yè)主所有的停車位隨同物業(yè)費(fèi)一并收取停車管理費(fèi)應(yīng)按照物業(yè)管理繳納增值稅。
海南國稅
按照納稅業(yè)務(wù)發(fā)生時間的規(guī)定，物業(yè)公司取得的屬期為 4 月份的物業(yè)費(fèi)收入應(yīng)在地稅機(jī)關(guān)申報繳納營業(yè)稅；取得的屬期為 5-6 月份的物業(yè)費(fèi)收入，若為按月申報的納稅人，應(yīng)于分別于 6、7 月份的申報期在國稅機(jī)關(guān)申報繳納增值稅；
若為按季申報的納稅人，應(yīng)于 7 月份的申報期在國稅機(jī)關(guān)申報繳納增值稅。
北京國稅
1.物業(yè)企業(yè)收入主要包括四類：
（1）物業(yè)服務(wù)費(fèi)，按照合同約定收取；
（2）停車費(fèi)，即部分由物業(yè)企業(yè)管理的停車場收取的費(fèi)用；
（3） 代收代付的水費(fèi)、電費(fèi)，部分存在差額；
（4） 其他經(jīng)營收入，包括電梯廣告、樓宇廣告等。
2.上述收入如何繳納增值稅？
（1）物業(yè)服務(wù)費(fèi)，按照合同約定收取按照企業(yè)管理服務(wù)繳納增值稅。一般納稅人稅率為6%，小規(guī)模納稅人征收率為3%。
（2） 停車費(fèi)，即部分由物業(yè)企業(yè)管理的停車場收取的費(fèi)用按照不動產(chǎn)經(jīng)營租賃繳納增值稅。一般納稅人稅率為11%，小規(guī)模納稅人征收率為5%。一般納稅人出租其2016年4月30前取得的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。
（3） 代收代付的水費(fèi)、電費(fèi)，按照經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)繳納增增值稅。一般納稅人稅率為 6%，小規(guī)模納稅人征收率為 3%。
（4）其他經(jīng)營收入，包括電梯廣告、樓宇廣告等按照不動產(chǎn)經(jīng)營租賃繳納增值稅。一般納稅人稅率為 11%，小規(guī)模納稅人征收率為 5%。一般納稅人出租其 2016 年 4 月 30 前取得的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法，按照 5% 的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。
3.按照相關(guān)規(guī)定辦理稅種登記、票種核定、稅控發(fā)行、購買發(fā)票、納稅申報、文書申請等業(yè)務(wù)。
4.（1）物業(yè)企業(yè)在 2016 年 4 月 30 日前已經(jīng)經(jīng)營的電梯廣告、房屋出租、停車場收費(fèi)等屬于 2016 年 4 月 30 日前取得不動產(chǎn)；
（2）物業(yè)企業(yè)在 2016 年 4 月 30 日前購買的房屋或車位，已正式簽約并繳稅完畢的屬于 2016 年 4 月 30 日前取得不動產(chǎn)；
（3）在 2016 年 4 月 30 日之前可取得施工許可證的項(xiàng)目，如果施工許可證上注明的時間在 4 月 30 日前可以按建筑工程老項(xiàng)目。
5.停車位租賃和服務(wù)費(fèi)分開核算的，服務(wù)費(fèi)部分可以按照物業(yè)費(fèi)適用 6% 增值稅稅率。
6.物業(yè)費(fèi)的欠繳部分已申報繳納營業(yè)稅的，可以不再繳納增值稅。
7.物業(yè)企業(yè)代業(yè)主委員會管理的資金，未提供增值稅應(yīng)稅服務(wù)且不開具增值稅發(fā)票的，不需要繳納增值稅。
8.原國家稅務(wù)總局《關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)的代收費(fèi)用有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》（國稅發(fā)〔1998〕217 號）是否有延續(xù)的優(yōu)惠政策按照財(cái)稅〔2016〕36 號文件執(zhí)行。
9.向消費(fèi)者個人銷售服務(wù)，不得開具增值稅專用發(fā)票。
10.如果由物業(yè)企業(yè)開具水電供暖等發(fā)票，均需要按照銷售水電暖氣燃?xì)饫U納增值稅。
大連國稅
1.對于物業(yè)管理公司，2016 年 4 月 30 日之前開發(fā)商將小區(qū)的管理交給物業(yè)公司，其中包括停車場經(jīng)營，但對于物業(yè)公司來說，該停車場不屬于文件中列舉的“取得”的描述，可以享受簡易計(jì)稅。
2.物業(yè)管理企業(yè)一次性收取全年物業(yè)費(fèi)，如 5 月 1 日收取物業(yè)費(fèi)，開發(fā)票全額繳納增值稅，如果購買方不需要發(fā)票，企業(yè)沒開具發(fā)票，可以分期確認(rèn)收入。
廈門國稅
1.物業(yè)管理公司兼營房屋租賃業(yè)務(wù)，不同稅率項(xiàng)目可以在同一張發(fā)票上開具。
2.經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)，以取得的全部價款和價外費(fèi)用，扣除向委托方收取并代為支付的政府性基金或者行政事業(yè)性收費(fèi)后的余額為銷售額。
向委托方收取的政府性基金或者行政事業(yè)性收費(fèi)，不得開具增值稅專用發(fā)票。
3.物業(yè)公司受業(yè)主委托將電梯轎廂出租給廣告公司發(fā)布廣告取得的公告收入、小區(qū)內(nèi)地面提供給外來商戶擺展收取的場地費(fèi)收入、小區(qū)地面停車費(fèi)均按出租不動產(chǎn)征稅。
4.物業(yè)公司提供物業(yè)管理服務(wù)同時也向業(yè)主提供其他服務(wù)，如向業(yè)主提供車位租賃、日常生活物品銷售、入戶維修服務(wù)等業(yè)務(wù)，屬于兼營行為，不屬于混合銷售，企業(yè)應(yīng)分別核算銷售應(yīng)稅服務(wù)、貨物、勞務(wù)的銷售額。
提供車位租賃，按照出租不動產(chǎn)征稅；銷售生活用品按照銷售貨物征稅；提供維修服務(wù)的，按照加工修理修配勞務(wù)征稅。
5.物業(yè)服務(wù)合同中的甲方是產(chǎn)權(quán)人，物業(yè)公司是乙方。根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例，房屋的產(chǎn)權(quán)人可以和使用人約定由使用人交納物管費(fèi)，甲方將商鋪?zhàn)饨o第三方，第三方向乙方交物管費(fèi)，物業(yè)公司應(yīng)向第三方（承租人）開具發(fā)票。
6.轉(zhuǎn)租”也是不動產(chǎn)取得的一種方式，若物業(yè)公司轉(zhuǎn)租的是 2016 年 4 月 30 日之前承租的不動產(chǎn)，可以選擇簡易計(jì)稅辦法計(jì)算繳納增值稅。
7.車輛停放服務(wù)按照不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)繳納增值稅，物業(yè)公司可以向主管國稅局申請領(lǐng)用定額發(fā)票。
甘肅國稅
1.根據(jù)《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36 號）文件規(guī)定，增值稅納稅義務(wù)、扣繳義務(wù)發(fā)生時間為：納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天。
國家稅務(wù)總局貨物勞務(wù)稅司《全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)政策培訓(xùn)參考資料》中對“先開具發(fā)票的，納稅義務(wù)發(fā)生時間為開具發(fā)票的當(dāng)天”做了如下解讀：“納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，由于增值稅實(shí)行憑專用發(fā)票抵扣稅款的辦法，購買方在取得銷售方開具的專用發(fā)票后，即使尚未向提供方支付相關(guān)款項(xiàng)，仍然可以按照有關(guān)規(guī)定憑專用發(fā)票抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。
因此，如果再以收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天作為銷售方的納稅義務(wù)發(fā)生時間，就會造成增值稅的征收與抵扣相脫節(jié)，即：銷售方尚未申報納稅，購買方已經(jīng)提前抵扣了稅款。此外，為使納稅人開具增值稅普通發(fā)票與開具專用發(fā)票的征稅原則保持一致。本條規(guī)定：如果納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為時先開具發(fā)票的，納稅義務(wù)發(fā)生時間為開具發(fā)票的當(dāng)天。需要注意的是，以開具發(fā)票的當(dāng)天為納稅義務(wù)發(fā)生時間的前提，是納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為。”
根據(jù)以上規(guī)定物業(yè)公司一次性收取物業(yè)費(fèi)，開具發(fā)票的，要在開具發(fā)票的當(dāng)期申報收入繳納稅款，不能分期納稅。
河南國稅
根據(jù)《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)稅收征收管理事項(xiàng)的公告》（國家稅務(wù)總局 2016 年第 23 號公告）文件規(guī)定，增值稅小規(guī)模納稅人偶然發(fā)生的轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)的銷售額，不計(jì)入應(yīng)稅行為。
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