相信大家在做土地增值稅清算的時(shí)候，都被該企業(yè)各種各樣的特殊收入看的頭暈眼花了吧，小編這里幫大家總結(jié)出了幾點(diǎn)常見的特殊收入。
01、納稅人“以房抵債”、“以房抵息”,依照《細(xì)則》第五條的規(guī)定，應(yīng)視為取得了“轉(zhuǎn)讓收入”，應(yīng)將其所抵償?shù)膫鶆?wù)額、利息額和其他有關(guān)經(jīng)濟(jì)收益作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，據(jù)以計(jì)繳土地增值稅。
02、將“以房抵債”、“以房抵息”所取得的房地產(chǎn)又轉(zhuǎn)讓的，實(shí)際轉(zhuǎn)讓者為土地增值稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)比照《條例》、《細(xì)則》中轉(zhuǎn)讓舊房的相關(guān)規(guī)定對(duì)其征收土地增值稅。
03、對(duì)有產(chǎn)權(quán)且能夠轉(zhuǎn)讓的車位、車庫(kù)等，其核算作為轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)同其他不動(dòng)產(chǎn)一樣計(jì)算土地增值稅；
對(duì)沒(méi)有產(chǎn)權(quán)或不能轉(zhuǎn)讓的車位、車庫(kù)、車棚等，其取得的使用權(quán)租金收入不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入，其分?jǐn)偟?a href=/zhuanti/chengben.htm target=_blank>成本、費(fèi)用、稅金等不允許作為扣除項(xiàng)目進(jìn)行扣除。
04、房地產(chǎn)開發(fā)公司收取的違約金、滯納金和更名費(fèi)，一般直接計(jì)入營(yíng)業(yè)外收入科目，應(yīng)區(qū)分不同情況予以處理：
對(duì)購(gòu)房人發(fā)生購(gòu)房行為，其支付的違約金、滯納金計(jì)入銷售收入予以調(diào)整；
對(duì)購(gòu)房人未發(fā)生購(gòu)房行為支付的違約金、滯納金，因未發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為，不計(jì)入房地產(chǎn)銷售收入。
05、代收費(fèi)用計(jì)入房?jī)r(jià)向購(gòu)買方一并收取的，應(yīng)將代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅。實(shí)際支付的代收費(fèi)用，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計(jì)扣除的基數(shù)。
06、代收費(fèi)用在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取且未計(jì)入房地產(chǎn)價(jià)格的，不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，在計(jì)算增值額時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用。
07、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn),其收入按下列方法和順序確認(rèn)：
應(yīng)按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；
由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。
08、對(duì)納稅人申報(bào)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格低于同期同類房地產(chǎn)平均銷售價(jià)格的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可委托房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)其評(píng)估。納稅人申報(bào)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的交易價(jià)，又無(wú)正當(dāng)理由的，應(yīng)按照房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的價(jià)格確認(rèn)轉(zhuǎn)讓收入。
對(duì)以下情形的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格，即使明顯偏低，可視為有正當(dāng)理由：
·法院判定或裁定的轉(zhuǎn)讓價(jià)格；
·以公開拍賣方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的價(jià)格；
·政府物價(jià)部門確定的轉(zhuǎn)讓價(jià)格；
·經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定的其他合理情形。
09、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在土增清算清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。
10、房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)【2006】187號(hào)）第三條第（一）款規(guī)定確認(rèn)收入，同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；
回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。
轉(zhuǎn)自：中翰御思宸稅務(wù)顧問(wèn)
附：近期房地產(chǎn)建筑企業(yè)財(cái)稅課程安排
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