按照建設(shè)規(guī)模比例法分?jǐn)偣餐M項稅額
36號文件和18號公告規(guī)定，一般納稅人開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)老項目允許選擇簡易計稅，因此營改增后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有可能存在簡易計稅和一般計稅并存的情形，其共同進項無法劃分的，應(yīng)當(dāng)按照建設(shè)規(guī)模比例法計算轉(zhuǎn)出的進項稅額。
案例：M房地產(chǎn)公司既有簡易計稅項目，也有一般計稅項目，《建設(shè)工程施工許可證》上注明的建設(shè)規(guī)模分別為2萬平方米和3萬平方米。2016年8月，M房地產(chǎn)公司購進的貨物和服務(wù)取得的增值稅專用發(fā)票上的進項稅額為200萬元，進項稅額無法劃分用途。
稅務(wù)分析：
不得抵扣的進項稅額=當(dāng)期無法劃分的全部進項稅額×（簡易計稅建設(shè)規(guī)模÷房地產(chǎn)項目總建設(shè)規(guī)模）=200×（2÷5）=80（萬元）
因此，M房地產(chǎn)公司應(yīng)將80萬元進項稅額轉(zhuǎn)出。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無法劃分的進項稅額存在兩個爭議問題，一是18號公告建立在開發(fā)企業(yè)只有對外銷售開發(fā)產(chǎn)品的基礎(chǔ)上，如果既有銷售開發(fā)產(chǎn)品收入，又有不動產(chǎn)出租收入、水電費轉(zhuǎn)售收入、物業(yè)費收入等，顯然無法劃分的進項稅額是無法運用建設(shè)規(guī)模比例法的，這個問題有待國家稅務(wù)總局進一步明確政策；
二是18號公告要求按照《建設(shè)工程施工許可證》注明的建設(shè)規(guī)模運算，在實踐中會出現(xiàn)簡易計稅項目《建設(shè)工程施工許可證》上注明的建設(shè)規(guī)模為2萬平方米，但是已經(jīng)銷售了1.9萬平方米，如果按照2萬平方米參與運算，顯然不盡合理。此時合理的防范是按照剩余建設(shè)規(guī)模1000平方米參與運算，但缺乏明確的政策支持。【房企財稅微信：13718601312】
預(yù)收款預(yù)繳增值稅
預(yù)售制度是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)區(qū)別于其他企業(yè)的特征之一，企業(yè)銷售回款大部分通過預(yù)收款方式取得。在營業(yè)稅時代，房地產(chǎn)企業(yè)納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。營改增后，如果仍然以收到預(yù)收款當(dāng)天作為增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時間，會使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收到預(yù)收款時繳納大量稅款，而預(yù)售過后取得的進項稅額形成長期留抵稅額無法消化的情況。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得預(yù)收款的環(huán)節(jié)不征稅，而是等到交房或產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時再繳稅，很可能企業(yè)資金已經(jīng)轉(zhuǎn)移到其他項目，導(dǎo)致大量欠稅的發(fā)生。根據(jù)“納稅必要資金原則”要求，征稅環(huán)節(jié)應(yīng)該盡量設(shè)置在企業(yè)有現(xiàn)金流的環(huán)節(jié)，否則就可能造成欠稅的發(fā)生。結(jié)合“納稅必要資金原則”與解決“錯配”的需求，在本輪營改增改革中，將房地產(chǎn)企業(yè)納稅義務(wù)發(fā)生時間推遲到交房或者產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的環(huán)節(jié)，同時對預(yù)收款按照3%的預(yù)征率預(yù)征稅款，從而較為完美地解決了這一難題。
案例：2017年10月，M房地產(chǎn)開發(fā)公司簡易計稅項目預(yù)收房款4500萬元，定金500萬元，認籌金100萬元。一般計稅項目收取預(yù)收款1億元，當(dāng)月M公司有留抵稅額100萬元。
稅務(wù)分析：
簡易計稅項目預(yù)繳稅款=（4500+500）÷（1+5%）×3%=142.86（萬元）
一般計稅項目預(yù)繳稅款=10000÷（1+11%）×3%=270.27（萬元）
M公司當(dāng)月應(yīng)預(yù)繳增值稅=142.86+270.27=413.13（萬元）
實務(wù)中，開發(fā)企業(yè)預(yù)收款預(yù)征增值稅需要注意三個方面的問題。
一是定金屬于預(yù)收款范圍，認籌金不屬于預(yù)收款范圍；二是，收到預(yù)收款不是納稅義務(wù)發(fā)生時間，原則上不能開具發(fā)票，如開具發(fā)票應(yīng)當(dāng)按照適用稅率或者征收率繳納增值稅。但一些銀行和公積金中心要求必須提供發(fā)票方能辦理按揭貸款和公積金貸款，為解決開發(fā)企業(yè)實際問題，部分省份政策口徑允許開發(fā)企業(yè)開具零稅率的增值稅發(fā)票，并按照3%預(yù)征率預(yù)繳稅款；三是，預(yù)收款繳納增值稅屬于預(yù)繳增值稅，未形成銷項稅額，因此留抵稅額不能抵扣預(yù)繳的增值稅，如本例中M公司的留抵稅額50萬元不能抵扣預(yù)繳稅款。
確認銷售收入
18號公告規(guī)定，開發(fā)企業(yè)應(yīng)按照《營改增試點實施辦法》第45條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時間確認銷售收入和應(yīng)納稅額。簡易計稅項目交房時應(yīng)計算應(yīng)納稅額，抵減預(yù)繳的增值稅后補繳增值稅。一般計稅項目交房時增值稅的計算分為五個步驟，一是從全部價款中扣除支付的土地價款后形成銷售額；二是按照銷售額計算銷項稅額；三是銷項稅額抵扣進項稅額和留抵稅額后，計算出應(yīng)納稅額；四是應(yīng)納稅額抵減預(yù)繳增值稅后補繳增值稅。
案例：接上例，2018年10月，簡易計稅的房地產(chǎn)項目交付給業(yè)主；2019年5月，一般計稅的房地產(chǎn)項目交付給業(yè)主，當(dāng)月M公司的進項稅額（含留抵稅額）合計為300萬元。簡易計稅項目和一般計稅項目合計繳納土地款6000萬元，合計可售建筑面積1.5萬平方米，其中簡易計稅項目可售建筑面積5000平方米，一般計稅項目可售建筑面積1萬平方米。
稅務(wù)分析：
�。ㄒ唬┖喴子嫸惤环�
1.應(yīng)納稅額=5000÷（1+5%）×5%=238.1（萬元）
2.由于該公司以前納稅期已預(yù)繳稅款413.13萬元，因此當(dāng)月無需繳納增值稅�？傻譁p的預(yù)繳增值稅還剩175.03萬元。
（二）一般計稅交房
1.計算銷售額
當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目對應(yīng)的土地價款=6000×1萬平方米÷1.5萬平方米=4000（萬元）
銷售額=（10000-4000）÷（1+11%）=5405.41（萬元）
2.銷項稅額=銷售額×稅率=5405.41×11%=594.6（萬元）
需要注意的是，開發(fā)企業(yè)應(yīng)按照全額開具增值稅專用發(fā)票，即增值稅專用發(fā)票上注明的銷售額為9009.01萬元（10000÷1.11%），增值稅額為990.99萬元。購房者可供抵扣的進項稅額為990.99萬元。
3.應(yīng)納稅額=銷項稅額-進項稅額= 594.6-300=294.6（萬元）
4.應(yīng)補繳增值稅=應(yīng)納稅額-可抵減預(yù)繳增值稅=294.6-175.03 =119.57（萬元）
來源：每日稅訊
【相關(guān)鏈接】
·房地產(chǎn)和建安企業(yè)“營改增”老板及各部門高層領(lǐng)導(dǎo)與財務(wù)人員全方位管控應(yīng)對和財稅核算實操演練(沈陽)
·房地產(chǎn)“營改增”實施下工程成本管理操作：變更、 簽證、索賠、價款調(diào)整四大痛點破解實戰(zhàn)(北京)
·房地產(chǎn)、建筑企業(yè)營改增后政策執(zhí)行中爭議問題解析與風(fēng)險提示及節(jié)稅方略(鄭州)
您的位置：