按照建設規模比例法分攤共同進項稅額
36號文件和18號公告規定，一般納稅人開發的房地產開發企業老項目允許選擇簡易計稅，因此營改增后房地產開發企業有可能存在簡易計稅和一般計稅并存的情形，其共同進項無法劃分的，應當按照建設規模比例法計算轉出的進項稅額。
案例：M房地產公司既有簡易計稅項目，也有一般計稅項目，《建設工程施工許可證》上注明的建設規模分別為2萬平方米和3萬平方米。2016年8月，M房地產公司購進的貨物和服務取得的增值稅專用發票上的進項稅額為200萬元，進項稅額無法劃分用途。
稅務分析：
不得抵扣的進項稅額=當期無法劃分的全部進項稅額×（簡易計稅建設規模÷房地產項目總建設規模）=200×（2÷5）=80（萬元）
因此，M房地產公司應將80萬元進項稅額轉出。
房地產開發企業無法劃分的進項稅額存在兩個爭議問題，一是18號公告建立在開發企業只有對外銷售開發產品的基礎上，如果既有銷售開發產品收入，又有不動產出租收入、水電費轉售收入、物業費收入等，顯然無法劃分的進項稅額是無法運用建設規模比例法的，這個問題有待國家稅務總局進一步明確政策；
二是18號公告要求按照《建設工程施工許可證》注明的建設規模運算，在實踐中會出現簡易計稅項目《建設工程施工許可證》上注明的建設規模為2萬平方米，但是已經銷售了1.9萬平方米，如果按照2萬平方米參與運算，顯然不盡合理。此時合理的防范是按照剩余建設規模1000平方米參與運算，但缺乏明確的政策支持。【房企財稅微信：13718601312】
預收款預繳增值稅
預售制度是房地產開發企業區別于其他企業的特征之一，企業銷售回款大部分通過預收款方式取得。在營業稅時代，房地產企業納稅義務發生時間為收到預收款的當天。營改增后，如果仍然以收到預收款當天作為增值稅納稅義務發生時間，會使房地產開發企業在收到預收款時繳納大量稅款，而預售過后取得的進項稅額形成長期留抵稅額無法消化的情況。如果房地產開發企業取得預收款的環節不征稅，而是等到交房或產權轉移時再繳稅，很可能企業資金已經轉移到其他項目，導致大量欠稅的發生。根據“納稅必要資金原則”要求，征稅環節應該盡量設置在企業有現金流的環節，否則就可能造成欠稅的發生。結合“納稅必要資金原則”與解決“錯配”的需求，在本輪營改增改革中，將房地產企業納稅義務發生時間推遲到交房或者產權轉移的環節，同時對預收款按照3%的預征率預征稅款，從而較為完美地解決了這一難題。
案例：2017年10月，M房地產開發公司簡易計稅項目預收房款4500萬元，定金500萬元，認籌金100萬元。一般計稅項目收取預收款1億元，當月M公司有留抵稅額100萬元。
稅務分析：
簡易計稅項目預繳稅款=（4500+500）÷（1+5%）×3%=142.86（萬元）
一般計稅項目預繳稅款=10000÷（1+11%）×3%=270.27（萬元）
M公司當月應預繳增值稅=142.86+270.27=413.13（萬元）
實務中，開發企業預收款預征增值稅需要注意三個方面的問題。
一是定金屬于預收款范圍，認籌金不屬于預收款范圍；二是，收到預收款不是納稅義務發生時間，原則上不能開具發票，如開具發票應當按照適用稅率或者征收率繳納增值稅。但一些銀行和公積金中心要求必須提供發票方能辦理按揭貸款和公積金貸款，為解決開發企業實際問題，部分省份政策口徑允許開發企業開具零稅率的增值稅發票，并按照3%預征率預繳稅款；三是，預收款繳納增值稅屬于預繳增值稅，未形成銷項稅額，因此留抵稅額不能抵扣預繳的增值稅，如本例中M公司的留抵稅額50萬元不能抵扣預繳稅款。
確認銷售收入
18號公告規定，開發企業應按照《營改增試點實施辦法》第45條規定的納稅義務發生時間確認銷售收入和應納稅額。簡易計稅項目交房時應計算應納稅額，抵減預繳的增值稅后補繳增值稅。一般計稅項目交房時增值稅的計算分為五個步驟，一是從全部價款中扣除支付的土地價款后形成銷售額；二是按照銷售額計算銷項稅額；三是銷項稅額抵扣進項稅額和留抵稅額后，計算出應納稅額；四是應納稅額抵減預繳增值稅后補繳增值稅。
案例：接上例，2018年10月，簡易計稅的房地產項目交付給業主；2019年5月，一般計稅的房地產項目交付給業主，當月M公司的進項稅額（含留抵稅額）合計為300萬元。簡易計稅項目和一般計稅項目合計繳納土地款6000萬元，合計可售建筑面積1.5萬平方米，其中簡易計稅項目可售建筑面積5000平方米，一般計稅項目可售建筑面積1萬平方米。
稅務分析：
（一）簡易計稅交房
1.應納稅額=5000÷（1+5%）×5%=238.1（萬元）
2.由于該公司以前納稅期已預繳稅款413.13萬元，因此當月無需繳納增值稅。可抵減的預繳增值稅還剩175.03萬元。
（二）一般計稅交房
1.計算銷售額
當期銷售房地產項目對應的土地價款=6000×1萬平方米÷1.5萬平方米=4000（萬元）
銷售額=（10000-4000）÷（1+11%）=5405.41（萬元）
2.銷項稅額=銷售額×稅率=5405.41×11%=594.6（萬元）
需要注意的是，開發企業應按照全額開具增值稅專用發票，即增值稅專用發票上注明的銷售額為9009.01萬元（10000÷1.11%），增值稅額為990.99萬元。購房者可供抵扣的進項稅額為990.99萬元。
3.應納稅額=銷項稅額-進項稅額= 594.6-300=294.6（萬元）
4.應補繳增值稅=應納稅額-可抵減預繳增值稅=294.6-175.03 =119.57（萬元）
來源：每日稅訊
【相關鏈接】
·房地產和建安企業“營改增”老板及各部門高層領導與財務人員全方位管控應對和財稅核算實操演練(沈陽)
·房地產“營改增”實施下工程成本管理操作：變更、 簽證、索賠、價款調整四大痛點破解實戰(北京)
·房地產、建筑企業營改增后政策執行中爭議問題解析與風險提示及節稅方略(鄭州)
您的位置：
