作者：張友剛
房地產企業在銷售房子的時候，給客戶無償贈送家電、贈送裝修，或者為了促銷贈送一些小禮品。交不交增值稅，是否應該代扣代繳個人所得稅？筆者針對上述情況可能涉及到的增值稅和個人所得稅做簡要分析。
一、增值稅
如果是促銷活動中贈送家電、小禮品，按照《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則》第四條規定執行，即單位或個體工商戶將將自產、委托加工或者購進的貨物無償贈送其他單位或者個人需視同銷售計征增值稅。
筆者認為，盡管房地產企業的營業執照中沒有家電、禮品的經營范圍，但在進行稅務處理時應按兼營行為處理。此種情況可以參照《營業稅改征增值稅試點相關事項的規定》（財稅【2016】36號文附件二）關于“試點納稅人銷售電信服務時，附帶贈送用戶識別卡、電信終端等貨物或者電信服務的，應將其取得的全部價款和價外費用進行分別核算，按各自適用的稅率計算繳納增值稅”之規定，在促銷活動中送家電送禮品應將其取得的全部價款和價外費用分別進行核算，分別按照銷售不動產、銷售貨物適用的稅率計算繳納增值稅。
如果房地產企業實行的買房送家電、禮品的活動，筆者認為，房地產企業主要目的是售房，贈送家電是一種營銷模式，購房者支付的對價中包含了家電的價值，因此，可以參照混合銷售原則按照主業（銷售房地產）適用稅率繳納增值稅。
政策支持1：
山東國稅局政策指引：房地產開發企業“買房送裝修、送家電”征稅問題
房地產開發企業銷售住房贈送裝修、家電，作為房地產開發企業的一種營銷模式，其主要目的為銷售住房。購房者統一支付對價，可參照混合銷售的原則，按銷售不動產適用稅率申報繳納增值稅。
政策支持2：
湖北政策答疑：房地產企業銷售不動產的同時，無償提供家具、家電等貨物的征稅問題
房地產企業銷售不動產，將不動產與貨物一并銷售，且貨物包含在不動產價格以內的，不單獨對貨物按照適用稅率征收增值稅。例如隨精裝房一并銷售的家具、家電等貨物，不單獨對貨物按17%稅率征收增值稅。
房地產企業銷售不動產時，在房價以外單獨無償提供的貨物，應視同銷售貨物，按貨物適用稅率征收增值稅。例如，房地產企業銷售商品房時，為促銷舉辦抽獎活動贈送的家電，應視同銷售貨物，按貨物適用稅率征收增值稅。
二、個人所得稅：
根據《財政部、國家稅務總局關于企業促銷展業贈送禮品有關個人所得稅問題的通知》（財稅［2011］50號）規定，企業在營銷活動中以折扣折讓、贈品、抽獎等方式，向個人贈送現金、消費券、物品、服務等禮品，屬于下列情形之一的不征收個人所得稅：
1、企業通過價格折扣、折讓方式向個人銷售商品（產品）和提供服務；
2、企業在向個人銷售商品（產品）和提供服務的同時給予贈品，如通信企業對個人購買手機贈話費、入網費，或者購話費贈手機等；企業對累積消費達到一定額度的個人按消費積分反饋禮品。
房地產企業在向個人銷售產品（房屋）的同時贈送禮品（如家電、小禮品）按照財稅［2011］50號規定不征收個人所得稅。
如果房地產企業在業務宣傳、廣告等活動中贈送家電、小禮品，應依法繳納個人所得稅，稅款由贈送禮品的企業代扣代繳。
財稅[2011]50號《關于企業促銷展業贈送禮品有關個人所得稅問題的通知》的規定，企業向個人贈送禮品，屬于下列情形之一的，取得該項所得的個人應依法繳納個人所得稅，稅款由贈送禮品的企業代扣代繳：1.企業在業務宣傳、廣告等活動中，隨機向本單位以外的個人贈送禮品，對個人取得的禮品所得，按照“其他所得”項目，全額適用20%的稅率繳納個人所得稅。2.企業在年會、座談會、慶典以及其他活動中向本單位以外的個人贈送禮品，對個人取得的禮品所得，按照“其他所得”項目，全額適用20%的稅率繳納個人所得稅。3、企業對累積消費達到一定額度的顧客，給予額外抽獎機會，個人的獲獎所得，按照“偶然所得”項目，全額適用20%的稅率繳納個人所得稅。
總結：房地產企業賣房同時送家電、贈送禮品，屬于混合銷售行為，按照銷售不動產適用稅率繳納增值稅。房地產企業促銷活動中免費送家電、禮品，按照兼營行為，分別按照銷售不動產、銷售貨物適用的稅率計算繳納增值稅。
房地產企業賣房同時送家電、贈送禮品，不征收個人所得稅；如果房地產企業在業務宣傳、廣告等活動中贈送家電、小禮品，應依法繳納個人所得稅，稅款由贈送禮品的房地產企業代扣代繳。
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