作者：張友剛
房地產(chǎn)企業(yè)在銷售房子的時(shí)候，給客戶無償贈(zèng)送家電、贈(zèng)送裝修，或者為了促銷贈(zèng)送一些小禮品。交不交增值稅，是否應(yīng)該代扣代繳個(gè)人所得稅？筆者針對(duì)上述情況可能涉及到的增值稅和個(gè)人所得稅做簡要分析。
一、增值稅
如果是促銷活動(dòng)中贈(zèng)送家電、小禮品，按照《中華人民共和國增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第四條規(guī)定執(zhí)行，即單位或個(gè)體工商戶將將自產(chǎn)、委托加工或者購進(jìn)的貨物無償贈(zèng)送其他單位或者個(gè)人需視同銷售計(jì)征增值稅。
筆者認(rèn)為，盡管房地產(chǎn)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照中沒有家電、禮品的經(jīng)營范圍，但在進(jìn)行稅務(wù)處理時(shí)應(yīng)按兼營行為處理。此種情況可以參照《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)相關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》（財(cái)稅【2016】36號(hào)文附件二）關(guān)于“試點(diǎn)納稅人銷售電信服務(wù)時(shí)，附帶贈(zèng)送用戶識(shí)別卡、電信終端等貨物或者電信服務(wù)的，應(yīng)將其取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用進(jìn)行分別核算，按各自適用的稅率計(jì)算繳納增值稅”之規(guī)定，在促銷活動(dòng)中送家電送禮品應(yīng)將其取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用分別進(jìn)行核算，分別按照銷售不動(dòng)產(chǎn)、銷售貨物適用的稅率計(jì)算繳納增值稅。
如果房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行的買房送家電、禮品的活動(dòng)，筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)主要目的是售房，贈(zèng)送家電是一種營銷模式，購房者支付的對(duì)價(jià)中包含了家電的價(jià)值，因此，可以參照混合銷售原則按照主業(yè)（銷售房地產(chǎn)）適用稅率繳納增值稅。
政策支持1：
山東國稅局政策指引：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“買房送裝修、送家電”征稅問題
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售住房贈(zèng)送裝修、家電，作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一種營銷模式，其主要目的為銷售住房。購房者統(tǒng)一支付對(duì)價(jià)，可參照混合銷售的原則，按銷售不動(dòng)產(chǎn)適用稅率申報(bào)繳納增值稅。
政策支持2：
湖北政策答疑：房地產(chǎn)企業(yè)銷售不動(dòng)產(chǎn)的同時(shí)，無償提供家具、家電等貨物的征稅問題
房地產(chǎn)企業(yè)銷售不動(dòng)產(chǎn)，將不動(dòng)產(chǎn)與貨物一并銷售，且貨物包含在不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格以內(nèi)的，不單獨(dú)對(duì)貨物按照適用稅率征收增值稅。例如隨精裝房一并銷售的家具、家電等貨物，不單獨(dú)對(duì)貨物按17%稅率征收增值稅。
房地產(chǎn)企業(yè)銷售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，在房價(jià)以外單獨(dú)無償提供的貨物，應(yīng)視同銷售貨物，按貨物適用稅率征收增值稅。例如，房地產(chǎn)企業(yè)銷售商品房時(shí)，為促銷舉辦抽獎(jiǎng)活動(dòng)贈(zèng)送的家電，應(yīng)視同銷售貨物，按貨物適用稅率征收增值稅。
二、個(gè)人所得稅：
根據(jù)《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)促銷展業(yè)贈(zèng)送禮品有關(guān)個(gè)人所得稅問題的通知》（財(cái)稅［2011］50號(hào)）規(guī)定，企業(yè)在營銷活動(dòng)中以折扣折讓、贈(zèng)品、抽獎(jiǎng)等方式，向個(gè)人贈(zèng)送現(xiàn)金、消費(fèi)券、物品、服務(wù)等禮品，屬于下列情形之一的不征收個(gè)人所得稅：
1、企業(yè)通過價(jià)格折扣、折讓方式向個(gè)人銷售商品（產(chǎn)品）和提供服務(wù)；
2、企業(yè)在向個(gè)人銷售商品（產(chǎn)品）和提供服務(wù)的同時(shí)給予贈(zèng)品，如通信企業(yè)對(duì)個(gè)人購買手機(jī)贈(zèng)話費(fèi)、入網(wǎng)費(fèi)，或者購話費(fèi)贈(zèng)手機(jī)等；企業(yè)對(duì)累積消費(fèi)達(dá)到一定額度的個(gè)人按消費(fèi)積分反饋禮品。
房地產(chǎn)企業(yè)在向個(gè)人銷售產(chǎn)品（房屋）的同時(shí)贈(zèng)送禮品（如家電、小禮品）按照財(cái)稅［2011］50號(hào)規(guī)定不征收個(gè)人所得稅。
如果房地產(chǎn)企業(yè)在業(yè)務(wù)宣傳、廣告等活動(dòng)中贈(zèng)送家電、小禮品，應(yīng)依法繳納個(gè)人所得稅，稅款由贈(zèng)送禮品的企業(yè)代扣代繳。
財(cái)稅[2011]50號(hào)《關(guān)于企業(yè)促銷展業(yè)贈(zèng)送禮品有關(guān)個(gè)人所得稅問題的通知》的規(guī)定，企業(yè)向個(gè)人贈(zèng)送禮品，屬于下列情形之一的，取得該項(xiàng)所得的個(gè)人應(yīng)依法繳納個(gè)人所得稅，稅款由贈(zèng)送禮品的企業(yè)代扣代繳：1.企業(yè)在業(yè)務(wù)宣傳、廣告等活動(dòng)中，隨機(jī)向本單位以外的個(gè)人贈(zèng)送禮品，對(duì)個(gè)人取得的禮品所得，按照“其他所得”項(xiàng)目，全額適用20%的稅率繳納個(gè)人所得稅。2.企業(yè)在年會(huì)、座談會(huì)、慶典以及其他活動(dòng)中向本單位以外的個(gè)人贈(zèng)送禮品，對(duì)個(gè)人取得的禮品所得，按照“其他所得”項(xiàng)目，全額適用20%的稅率繳納個(gè)人所得稅。3、企業(yè)對(duì)累積消費(fèi)達(dá)到一定額度的顧客，給予額外抽獎(jiǎng)機(jī)會(huì)，個(gè)人的獲獎(jiǎng)所得，按照“偶然所得”項(xiàng)目，全額適用20%的稅率繳納個(gè)人所得稅。
總結(jié)：房地產(chǎn)企業(yè)賣房同時(shí)送家電、贈(zèng)送禮品，屬于混合銷售行為，按照銷售不動(dòng)產(chǎn)適用稅率繳納增值稅。房地產(chǎn)企業(yè)促銷活動(dòng)中免費(fèi)送家電、禮品，按照兼營行為，分別按照銷售不動(dòng)產(chǎn)、銷售貨物適用的稅率計(jì)算繳納增值稅。
房地產(chǎn)企業(yè)賣房同時(shí)送家電、贈(zèng)送禮品，不征收個(gè)人所得稅；如果房地產(chǎn)企業(yè)在業(yè)務(wù)宣傳、廣告等活動(dòng)中贈(zèng)送家電、小禮品，應(yīng)依法繳納個(gè)人所得稅，稅款由贈(zèng)送禮品的房地產(chǎn)企業(yè)代扣代繳。
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