編者按：在中國境內從事房地產開發經營業務的企業開發銷售房地產，由于項目開發周期長，開發產品完工前還可以進行預售，并且銷售方式呈現多樣化。房地產企業在經營過程中，收入的確認及計稅成本的核算都是容易引發稅務爭議的焦點。本文，華稅律師為您就上述問題進行梳理。
一、銷售收入的確認
（一）銷售收入的范圍
開發產品銷售收入的范圍為銷售開發產品過程中取得的全部價款，包括現金、現金等價物及其他經濟利益。另外，企業將開發產品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業單位和個人的非貨幣性資產等行為，應視同銷售，也應確認銷售收入。
企業代有關部門、單位和企業收取的各種基金、費用和附加等，區分為納入開發產品價內或由企業開具發票以及未納入開發產品價內并由企業之外的其他收取部門、單位開具發票兩種情形，前者應確認為收入，后者可不確認收入，作為代收代繳款項進行管理。
（二）銷售收入的確認
企業通過簽訂正式的《房地產銷售合同》或《房地產預售合同》所取得的收入，應區分以下幾種情形確認收入。
1.采取一次性全額收款方式銷售開發產品的，應于實際收訖價款或取得索取價款憑據（權利）之日，確認收入的實現。
2.采取分期收款方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定的價款和付款日確認收入的實現。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現。
3.采取銀行按揭方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定的價款確定收入額，其首付款應于實際收到日確認收入的實現，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現。【房企財稅微信：13718601312】
4.采取委托方式銷售開發產品的，原則上于收到受托方已銷開發產品清單之日起確認銷售收入，在此基礎上又區分為以下情形確認銷售收入：
二、計稅成本核算
開發產品的計稅成本包括土地征用費及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施建設費、公共配套設施費以及開發間接費。將上述成本合理劃分為直接成本、間接成本和共同成本，歸集分配至已完工成本對象、在建成本對象和未建成本對象。能夠直接計入成本對象的直接計入成本對象，其他成本應該按照受益和配比原則，按占地面積法、建筑面積法、直接成本法和預算造價法進行分配。【房企財稅微信：13718601312】
三、銷售未完工產品企業所得稅預繳匯繳制度
由于房地產企業可以預售房屋存在一定的特殊性，房地產企業銷售未完工開發產品的，取得的銷售收入應按照規定的計稅毛利率分季或分月計算出預計毛利額，并入當期應納稅所得額預繳企業所得稅。開發產品完工之后，即開發產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案或者開發產品已開始投入使用或者開發產品已取得初始產權證明時，企業應結轉開發產品的銷售成本，計算出實際毛利額，確定其與預計毛利額之間的差額，再將此差額并入完工當期應納稅所得額進行匯繳。
其中，企業銷售未完工開發產品的計稅毛利率由稅務機關確定：
1.開發項目位于省、自治區、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區和郊區的，不得低于15％。
2.開發項目位于地及地級市城區及郊區的，不得低于10%。
3.開發項目位于其他地區的，不得低于5％。
4.屬于經濟適用房、限價房和危改房的，不得低于3%。
小結：由于產品完工在實踐中也經常出現認定不一的情形，國稅總局于《國家稅務總局關于房地產開發企業開發產品完工條件確認問題的通知》（國稅函[2010]201號）中明確：房地產開發企業建造、開發的開發產品，無論工程質量是否通過驗收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續以及會計決算手續，當企業開始辦理開發產品交付手續（包括入住手續）、或已開始實際投入使用時，為開發產品開始投入使用，應視為開發產品已經完工。房地產開發企業應按規定及時結算開發產品計稅成本，并計算企業當年度應納稅所得額。
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