作者：翟純塏 孫勝霞；作者單位：青島三人行財稅管理咨詢有限公司 新疆阿勒泰地區地稅局
營業稅時期，房地產企業在預收房款時，達到營業稅納稅義務時間，在不動產所在地申報繳納營業稅。營改增后，房地產企業預收房款，只需要向主管國稅機關預繳增值稅。但如果對預收款開具了發票，則達到了納稅義務發生時間，需要申報繳納增值稅。這就產生了對于預收款開票既預繳又申報的問題。
現在很多地方政策為解決該問題，對預收房款要求開具零稅率發票、不開發票、不申報等等措施，達到只預繳不確認納稅義務時間的效果。但是也有很多地區未進行類似的規定，收到預收房款時開具發票即達到了納稅義務發生時間。這個要注意賬務處理是不同的。
最終交房確認收入時，還需要計提增值稅，如何既反應業務實質又賬表相符，賬務核算又簡便易行？本文以一般納稅人房地產企業選擇一般計稅方式為例：（單位：萬元，下同）
1.預收房款111萬元，開具發票。
借：銀行存款 111
貸：預收賬款——已開票 111
2.預繳增值稅3萬元（111÷1.11×3%）。
借：應交稅費——未交增值稅 3
貸：銀行存款 3
《國家稅務總局關于發布〈房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》（國家稅務總局公告2016年第18號）規定，應預繳稅款按照以下公式計算：應預繳稅款＝預收款÷（1＋適用稅率或征收率）×3%。適用一般計稅方法計稅的，按照11%的適用稅率計算；適用簡易計稅方法計稅的，按照5%的征收率計算。
說明：這里不建議使用“應交稅費——應交增值稅（已交稅金）”科目，使用該科目核算預繳的稅額，容易導致應交增值稅的借方余額與增值稅實際留抵稅額不符，或賬表不符。
3.開具發票，申報稅款11萬元（111÷1.11×11%）。
借：其他應收款——預繳稅款 11
貸：應交稅費——應交增值稅（銷項稅額） 11
《財政部、國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）規定，納稅義務發生時間，先開具發票的，為開具發票的當天。開具了發票，應申報增值稅。
如果對預收房款開具了發票，達到了納稅義務時間，進行了申報，且當地也沒有政策解決預繳與開發票申報的問題，筆者認為，此時應計提增值稅，否則賬表不符。
這里的“其他應收款”科目，是筆者個人的建議。原因是如果沖減預收賬款，則將預收賬款沖成不含稅價，一是不好對賬，二是非常容易混亂。
4.取得進項稅額2萬元。
借：應交稅費——應交增值稅（進項稅額） 2
貸：應付賬款等 2
5.轉出未交增值稅9萬元（11－2）。
借：應交稅費——應交增值稅（轉出未交增值稅） 9
貸：應交稅費——未交增值稅 9
6.繳納增值稅6萬元（9－3）。
借：應交稅費——未交增值稅 6
貸：銀行存款 6
合計繳納增值稅9萬元，其中，預繳增值稅3萬元，補繳增值稅6萬元。
7.實現收入，假設房款為333萬元。
借：應收賬款 222
預收賬款——已開票 111
貸：主營業務收入 300
應交稅費——應交增值稅（銷項稅額） 33
8.可以差額扣除的土地款為33.3萬元，抵減的銷項稅額3.3萬元（33.3÷1.11×11%）。
借：應交稅費——應交增值稅（營改增抵減的銷項稅額） 3.3
貸：主營業務成本——土地成本 3.3
借：應交稅費——未交增值稅 18.7
貸：銀行存款 18.7
統算：應繳納增值稅＝銷項稅額－進項稅額－土地扣除款＝33－2－3.3＝27.7萬元；
預繳增值稅＋補繳增值稅＋未交增值稅＝3＋6＋18.7＝27.7萬元。
核對相符。
總結：對于房地產企業預收房款，各地政策有較大的差異，筆者認為，無論如何處理，如果對預收房款進行了申報納稅，應在賬務上反映出相應的計提增值稅處理，確保賬表一致，這是財務核算基本的功能。
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