全面推開營改增已經(jīng)近3個月了，隨著相關(guān)政策的不斷完善，土地增值稅清算日漸成為稅務(wù)關(guān)注的焦點(diǎn)。而營改增后土地增值稅如何繳納，也同樣成為納稅人關(guān)注的主要問題。本文將土地增值稅清算中熱點(diǎn)的幾個問題做一整理，希望幫助到廣大納稅人。
1、收入是否包含增值稅？
財(cái)稅（2016）43號規(guī)定，土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。
稅總函（2016）309號規(guī)定，納稅人預(yù)繳土地增值稅，以及進(jìn)行土地增值稅清算時取得的貨幣收入、實(shí)物收入、其他收入以及視同銷售收入，均為不含增值稅收入。
結(jié)論：土地增值稅無論預(yù)繳還是清算，計(jì)稅依據(jù)均不包含增值稅。
2、土地增值稅清算時扣除項(xiàng)目是否包含增值稅？
財(cái)稅（2016）43號規(guī)定，土地增值稅扣除項(xiàng)目涉及的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的；不計(jì)入扣除項(xiàng)目，不允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，可以計(jì)入扣除項(xiàng)目。
稅總函（2016）309號規(guī)定，“取得土地使用權(quán)所支付的金額”，按照納稅人實(shí)際支付的土地出讓金及按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用填寫；其他扣除項(xiàng)目按照房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)際發(fā)生的各項(xiàng)開發(fā)成本的具體數(shù)額填寫。
結(jié)論：進(jìn)項(xiàng)稅額不得抵扣，包含在開發(fā)成本中的，可作為扣除項(xiàng)目進(jìn)行扣除，如作為增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額已在銷項(xiàng)稅額中抵扣的，不再作為扣除項(xiàng)目計(jì)算扣除。
3、與轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)有關(guān)的稅金包含增值稅嗎？
稅總函（2016）309號規(guī)定，從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人在土地增值稅清算時，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時實(shí)際繳納的稅金數(shù)額（不包含增值稅）填寫。
4、土地增值稅預(yù)征率
營改增后，在稅務(wù)總局未作進(jìn)一步明確前，土地增值稅預(yù)征率按照各地稅務(wù)局原規(guī)定執(zhí)行。
5、土地增值稅清算方法
營改增后，在稅務(wù)總局未作進(jìn)一步明確前，土地增值稅清算方法未發(fā)生變化，仍按照各地稅務(wù)局原規(guī)定執(zhí)行。
6、預(yù)征和清算時分哪幾類？
稅總函（2016）309號規(guī)定，土地增值稅預(yù)繳時， “房產(chǎn)類型子目”是主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的預(yù)征率類型，每一個子目唯一對應(yīng)一個房產(chǎn)類型。土地增值稅預(yù)征時房產(chǎn)類型分三類：普通住宅、非普通住宅和其他類型房地產(chǎn)；土地增值稅清算時，按照普通住宅、非普通住宅和其他類型房地產(chǎn)分別清算。
結(jié)論：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅預(yù)征和清算分三類進(jìn)行：普通住宅、非普通住宅和其他類型房地產(chǎn)
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