房地產開發項目的土地增值稅清算審核中,工作量最大、難度最高、對清算結果影響最大的就是工程成本的審核，而且專業性和政策性強，審核工作量大，審核結果對工程項目影響深遠。
房地產企業土地增值稅清算，一定要了解稅務機關的審核要點。在土地增值稅清算中，開發成本的審核是中心環節，主要分為以下幾個步驟：
確認項目總計稅成本
審核項目明細賬、記賬憑證、原始發票、工程合同等開發成本相關資料，確認項目總計稅成本。需要注意以下幾點：
1. 由于土地增值稅計稅成本的口徑與會計成本不一致，首先要審核開發成本的入賬范圍，將不屬于在開發成本中列支的支出剔除。以下支出不允許計入土地增值稅計稅成本：施工企業的水電費；未代扣稅款的境外支出；土地出讓金的資金占用費、滯納金；物業啟動經費；招標服務費；業務招待費；咨詢審計費；管理及銷售人員工資；精裝修中可移動家電成本；紅線外支出；非清算項目支出等。
2. 審核開發成本抽憑明細表。清算實務中，稅務機關抽查比例特別高，部分地區甚至要求開發成本記賬憑證100%檢查，是整個審核工作量最大的部分。通過對記賬憑證及后附發票、支票根等原始憑證的審核，將會計成本中取得不合規票據（如白條、資金往來發票、串行業發票、非本公司發票等）的部分扣除，減少清算的計稅成本。
3. 審核項目合同臺賬，分類匯總合同金額，與開發成本金額核對。在清算實務中，土地成本的確認口徑比較嚴格，土地出讓合同金額、土地出讓金票據與開發成本土地成本會計記錄必須一致，否則按照三者孰低原則確認計稅成本。拆遷補償費計稅成本與土地出讓金確認原則一致。
建筑安裝、基礎設施等其他工程類合同，需對大額合同的真實性、合法性、相關性進行審核，應提供與合同相關的招標文件、工程洽商、變更審批單、工程結算單等相關資料，作為成本真實發生的支持性證據。
4. 開發成本中利息支出的特殊規定。 按照會計準則及稅法的相關規定，在項目竣工備案前發生的利息費用計入開發成本，竣工備案后計入財務費用。清算中，允許扣除的利息支出，必須同時符合專項借款、金融機構借款、不超過商業銀行同類同期貸款利率三個條件，房地產企業實際發生的利息費用大部分不允許扣除。因此，一般企業都按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的5%計算扣除。
確認總計稅成本是否合理
當項目總成本確定后，一般通過比較法對其合理性進行判斷。首先，與企業內部的概（預）算成本進行比較，若出現異常超支差異，則需提交書面差異情況說明。其次，與行業同類項目的平均成本進行比較，若單位面積開發成本（不含土地成本）明顯偏高，則需提供書面說明書。
北京市曾對百家房地產開發企業建設毛坯房的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發間接費用（以下簡稱四項成本）進行了調查統計。在此基礎上，北京市地方稅務局于2009年制定了土地增值稅清算項目分類房產單位面積四項成本核定表。在清算實務中，清算項目的四項成本扣除額明顯高于核定的扣除金額標準，又無正當理由的，按照《北京市地方稅務局關于土地增值稅核定扣除項目金額標準有關問題的通知》（京地稅地〔2009〕245號）的規定進行核定扣除。
確定成本的分配方法是否合法、合理
土地增值稅清算時必須分別核算普通住宅及其他商品房的增值額。由于不同物業形態開發成本差異較大，因此計稅成本在各物業形態的分配方法是否合法、合理是開發成本審核最關鍵的環節。對于共同成本，土地增值稅清算相關政策提出三種分配方法，即按轉讓土地使用權的面積占總面積的比例計算分攤，按建筑面積計算分攤，按稅務機關確認的其他方式計算分攤。
在清算實務中，對于成本分配方法要根據各地稅務機關具體政策執行。以北京為例，在2016年7月1日前原則按照建筑面積平均分配總計稅成本，即所有物業形態的單位成本相同；若采取其他分配方法，則需報經稅務機關單獨審批。但是，2016年北京市地方稅務局發布了新的土地增值稅清算管理規程，自2016年7月1日后受理的清算項目一般按照下列原則分配計稅成本：
1. 能夠分清各物業形態的間接成本，按照受益對象直接歸集成本費用。例如：（1）土地出讓金，為土地出讓合同明確約定的住宅、商業、辦公及地下車位的單位成本；（2）精裝修成本，為合同約定的商業、公寓的具體金額；（3）建安成本，雖然合同未明確約定各物業成本，但工程結算單能對應各物業成本；（4）應按照合同約定或工程結算單直接歸集各自成本，直接成本法優于其他分配方法。
2. 土地成本（直接成本外），一般按占地面積法進行分配。如果確需結合其他方法進行分配的，需經稅務機關同意。
3. 除前兩項之外的其他成本，原則按建筑面積法進行分配。
成本分配方法的選擇對普通住宅和其他商品房計稅成本總額的確定至關重要，直接影響土地增值稅的稅負。因此，企業應提供直接成本依據，選擇有利于的分攤方法計算計稅成本，可以降低項目土地增值稅的負擔。
土地增值稅清算審核，專業性和政策性強，審核工作量大，審核結果對企業影響深遠。建議企業選擇一個專業知識強、執業規范、經驗豐富的稅務師事務所，合理運用現行清算政策進行稅收策劃。同時，納稅人還應與稅務機關保持良好和順暢的稅企關系，掌握正確執行口徑，避免稅收風險。
作者：王淑芳 來源：中國稅務報
附：近期房地產建筑企業財稅課程安排
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9月2-3日 青島：金稅三期嚴監控下的房地產企業三大核心稅種高發涉稅風險破解
9月15-16日 成都：“互聯網+稅務”時代暨增值稅模式下的房地產開發企業全程各階段稅收風險管控籌劃新思路研討會
9月22-23日 南京：增值稅時代土地增值稅清算實務技巧暨成本分攤
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