1、由于開發(fā)間接費用允許加計扣除，一些房地產企業(yè)將應計入房地產開發(fā)費用的工資、銷售費用等計入開發(fā)間接費用，擴大加計扣除金額，如何來確認開發(fā)間接費用列支的真實性。
鑒別方法：開發(fā)間接費用是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、辦公費、勞動保護費等。為防止企業(yè)將應計入房地產開發(fā)費用的工資、銷售費用等計入開發(fā)間接費用，可以責令企業(yè)提供開發(fā)間接費用明細項目及金額，將相近的項目進行比較后，從中甄別出那些應列入房地產開發(fā)費用中的支出，并進行相應的調整。比如，企業(yè)管理人員的工資應列入管理費用。
2、企業(yè)在項目開發(fā)建設階段發(fā)生的利息支出，按財務會計規(guī)定進行了資本化，計入了房地產開發(fā)成本，在土地增值稅清算時，是否需要進行調整。
鑒別方法：按照會計制度規(guī)定和企業(yè)所得稅法規(guī)定，企業(yè)借款利息支出，在開發(fā)產品完工之前，應該實行資本化處理計入開發(fā)產品成本。但土地增值稅法規(guī)定，利息費用要單獨計算，不計入開發(fā)成本，更不得計入加計扣除基數(shù)，所以應將利息支出從房地產開發(fā)成本中調整至房地產開發(fā)費用。
3、利息費用的扣除有二種方式：一種是據實扣除，一種是按“取得土地使用權支付金額”和“房地產開發(fā)成本”之和的5%比例扣除。如何把握利息費用扣除的可選擇性。
鑒別方法：據實扣除是在滿足“凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的”的前提條件下的。在清算時嚴格按照該前提條件來審核。
（1）企業(yè)全部使用自有資金，沒有利息支出的，房地產開發(fā)費用在按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發(fā)成本”金額之和的10%以內計算扣除。
（2）企業(yè)不是向金融機構借款的，不能提供金融機構證明的，不論其實際發(fā)生利息費用是否低于5%的固定比率，其房地產開發(fā)費用都按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發(fā)成本”金額之和的10%以內計算扣除。
（3）房地產開發(fā)企業(yè)既向金融機構借款，又有其他借款的，房地產開發(fā)費用在按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發(fā)成本”金額之和的10%以內計算扣除。
其他扣除的鑒別方法
1、房地產企業(yè)在計算扣除額時，將印花稅作為“與轉讓房地產有關的稅金”進行扣除，是否需進行調整。
鑒別方法：房地產企業(yè)在轉讓房地產時繳納的印花稅，已列入企業(yè)的管理費用進行扣除，所以不應再計入“與轉讓房地產有關的稅金”進行扣除，應作調整，否則會造成印花稅的重復扣除。
2、在土地增值稅清算時，企業(yè)將各類代收費用一律作為扣除項目扣除，并進行20%加計扣除，應如何鑒別調整。
鑒別方法：對于縣級以上人民政府要求房地產開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，作為轉讓房地產所取得的收入計稅，在計算扣除項目金額時，代收費用可以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數(shù)。如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，不作為轉讓房地產的收入，在計算增值額對，代收費用不允許在收入中扣除。按照上述原則對企業(yè)代收費用的核算情況進行審核，并對企業(yè)土地增值稅清算的扣除項目作相應調整。
3、納稅人混淆代收費用與政府行政性收費。
鑒別方法：在審核時，注重區(qū)分政府行政性收費與政府代收費。政府行政性收費包括在辦理各類許可證照過程中繳納的各項費用。要注意收集相關許可證照的復印件，為后續(xù)工作提供資料。據目前了解情況，企業(yè)代收費用主要是指代收房屋維修基金和代收購房者繳納的契稅。
4、房地產企業(yè)在同一時間不同地區(qū)有幾個開發(fā)項目，或者同一地區(qū)幾個項目滾動開發(fā)，成片開發(fā)，合作開發(fā)等，如何確定清算單位。
鑒別方法：土地增值稅以納稅人房地產成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算。清算時，以國家有關部門審批的房地產開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。因房地產項目或分期項目由發(fā)改委、經發(fā)局審批立項的，重點審核發(fā)改委（計委）、經發(fā)局的立項批文。
5、房地產開發(fā)項目未全部竣工完成銷售的，但有部分出租自用，是否可進行清算。
鑒別方法：已竣工驗收的房地產開發(fā)項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的，可由主管稅務機關要求進行土地增值稅清算。
具體鑒別時，包括二種情況：一種是已轉讓建筑面積占比在85%以上的，無論出租自用占比多少，均可以要求納稅人進行清算；另一種是雖然已轉讓建筑面積占比未達到85%，但是未轉讓部分全部用于出租或自用的，可要求納稅人進行清算。即對已轉讓建筑面積占比未達到85%的，若有部分出租或自用，存在部分空置，不建議要求納稅人進行清算。
6、同一個房地產項目，取得多張銷售（預售）許可證，有的滿三年，有的未滿三年，如何確定是否達到土地增值稅清算條件。
鑒別方法：房地產項目符合“取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的”情形的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算。重點審核：一是該房地產項目是否完全銷售完畢，如全部銷售完成，該項目必須要進行土地增值稅清算；二是該項目未全部銷售完結的，查驗其最后一張預售證是否滿三年，如已滿三年的，主管稅務機關可要求進行清算。
7、條例規(guī)定“納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅”，該普通標準住宅如何鑒別和掌握。
鑒別方法：“普通標準住宅”的認定，可在各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據《國務院辦公廳轉發(fā)建設部等部門關于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》（國辦發(fā)[2005]26號）制定的“普通標準住宅”的范圍內從嚴掌握。我省“普通標準住宅”，暫定為按當?shù)卣块T規(guī)定和建筑標準建造，按商品房住宅價格管理的要求實行國家定價或限價，為安排住房困難戶、解決中低檔收入者住房而建造的經濟適用房、微利房、解困解危房、拆遷安置住房、落實私改房等。 鑒別時注意五個方面：一是政府指定的房地產開發(fā)企業(yè)，二是限定的建筑標準，三是限定的住宅價格，四是限定的購房對象，五是限定的房屋類型。
8、企業(yè)滾動開發(fā)房地產的，在土地增值稅清算時，扣除項目如何分攤計算。
鑒別方法：審核清算項目是否符合清算單位的條件規(guī)定，尤其關注分期開發(fā)項目。計算扣除項目分攤時，取得土地使用權所支付的金額，按清算項目土地面積占總土地面積的比例確定扣除；房地產開發(fā)成本（含公共配套設施的成本費用），按清算項目建筑面積占總建筑面積的比例進行分攤扣除。
附：近期房地產建筑企業(yè)財稅課程安排
8月31-9月1日 深圳：增值稅嚴征管體制下房地產企業(yè)全盤財稅核算再造與實務操作應用研討會
9月2-3日 長春：增值稅模式下的房地產開發(fā)企業(yè)全程各個不同階段稅收風險管控籌劃新思路及涉稅業(yè)務會計核算
9月2-3日 青島：金稅三期嚴監(jiān)控下的房地產企業(yè)三大核心稅種高發(fā)涉稅風險破解
9月15-16日 成都：“互聯(lián)網+稅務”時代暨增值稅模式下的房地產開發(fā)企業(yè)全程各階段稅收風險管控籌劃新思路研討會
9月22-23日 南京：增值稅時代土地增值稅清算實務技巧暨成本分攤
您的位置：