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摘要：全面“營(yíng)改增”試點(diǎn)已經(jīng)推行兩個(gè)月，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，“營(yíng)改增”帶來的考驗(yàn)遠(yuǎn)沒有結(jié)束，本文總結(jié)了房地產(chǎn)企業(yè)“營(yíng)改增”過程中的挑戰(zhàn)及行業(yè)通用解決方案。具體包括房地產(chǎn)業(yè)務(wù)計(jì)稅方法、銷售收入價(jià)稅分離、大額進(jìn)項(xiàng)采購(gòu)管理、銷項(xiàng)開票和員工報(bào)銷管理五大方面。

一、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)計(jì)稅方法
房地產(chǎn)“營(yíng)改增”征稅范圍包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以接盤等形式購(gòu)入未完工的房地產(chǎn)項(xiàng)目繼續(xù)開發(fā)，以自己的名義立項(xiàng)銷售。房地產(chǎn)稅率按照不同納稅人分為如下幾種情況：一般納稅人銷售、出租不動(dòng)產(chǎn)適用11%的稅率；一般納稅人采用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的適用5%的征收率；小規(guī)模納稅人按照簡(jiǎn)易征收方法，適用5%的征收率；預(yù)收款方式銷售按照銷售額的3%向房地產(chǎn)項(xiàng)目所在地稅務(wù)局預(yù)征稅款。另外，對(duì)于開工日期在2016年4月30日之前的老項(xiàng)目存在過濾期政策，可以選擇按照簡(jiǎn)易征收方法繳納增值稅，選定之后36個(gè)月之內(nèi)不得更改。
房地產(chǎn)相關(guān)征稅方法和稅率可以參考如下表格：
房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)復(fù)雜，增值稅計(jì)稅方法將影響財(cái)務(wù)核算、稅務(wù)合規(guī)，一套好的增值稅管理方案將不單能節(jié)省財(cái)務(wù)人員工作量、降低稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，還將在一定程度下為企業(yè)規(guī)避稅金流失。
二、銷售收入價(jià)稅分離
由于營(yíng)業(yè)稅和增值稅存在本質(zhì)上的區(qū)別，增值稅作為價(jià)外稅，“營(yíng)改增”之后財(cái)務(wù)報(bào)表上的收入項(xiàng)將只披露不含稅收入。因此，價(jià)稅分離的及時(shí)性和準(zhǔn)確性將直接影響房地產(chǎn)企業(yè)收入的準(zhǔn)確性。
價(jià)稅分離“難點(diǎn)”之一：價(jià)稅分離的主要難點(diǎn)在于房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前采用的業(yè)務(wù)系統(tǒng)或財(cái)務(wù)管理軟件，都是基于營(yíng)業(yè)稅為基礎(chǔ)設(shè)計(jì)的，對(duì)現(xiàn)有系統(tǒng)進(jìn)行改造存在很大困難，也可能會(huì)影響到員工績(jī)效考核等其他業(yè)務(wù)流程。
價(jià)稅分離“難點(diǎn)”之二：房地產(chǎn)業(yè)務(wù)復(fù)雜，存在銷售和租賃兩種模式，前一種模式存在收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)不明確，后一種模式存在實(shí)際收入按月或按季分?jǐn)偟膯栴}。只有做到系統(tǒng)自動(dòng)價(jià)稅分離才能滿足及時(shí)報(bào)稅，按時(shí)開票的需求。
通過外置的增值稅管理解決方案實(shí)現(xiàn)價(jià)稅分離，可以最小化企業(yè)管理軟件的調(diào)整幅度，甚至做到不改動(dòng)原有系統(tǒng)流程，通過增值稅管理解決方案實(shí)現(xiàn)全流程管理。【加微信：13718601312關(guān)注更多精彩內(nèi)容】
三、銷項(xiàng)開具
對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，銷售和租賃可能面對(duì)企業(yè)和個(gè)人兩種情況，如何加強(qiáng)內(nèi)控，避免虛開發(fā)票、開錯(cuò)發(fā)票成為房地產(chǎn)企業(yè)需要重點(diǎn)考慮的問題。增值稅管理解決方案支持設(shè)定開票審批流，控制前端部門的開票申請(qǐng)；通過UKEY鎖定的方式嚴(yán)格控制手工開票，確保所有開票環(huán)節(jié)都通過系統(tǒng)監(jiān)管；通過稅控接口，實(shí)現(xiàn)全自動(dòng)開票，確保開票數(shù)據(jù)不落地、不被更改。
四、大額進(jìn)項(xiàng)采購(gòu)管理
房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)項(xiàng)管理有其特殊性，自建項(xiàng)目涉及到大量的材料和人工采購(gòu)，如何有效管理數(shù)量和金額巨大的增值稅進(jìn)項(xiàng)發(fā)票將是財(cái)務(wù)部門最重要的工作。
進(jìn)項(xiàng)管理難點(diǎn)之一：根據(jù)增值稅管理“三流合一”的要求（即合同流，發(fā)票流、資金流合一），企業(yè)在進(jìn)項(xiàng)管理的時(shí)候必須做到合同、票、款抬頭一致。但是，建安行業(yè)的一些公司規(guī)模較小或者資質(zhì)不健全，就難以開具符合要求的增值稅可抵扣進(jìn)項(xiàng)發(fā)票。另外一方面，采購(gòu)訂單按照項(xiàng)目進(jìn)度出現(xiàn)多次付款和開票的情況也需要財(cái)務(wù)部門建立手工臺(tái)賬。對(duì)于企業(yè)來說，一方面需要審核供應(yīng)商資質(zhì)做到可抵盡抵。另一方面，自身的進(jìn)項(xiàng)發(fā)票管理也會(huì)面臨巨大挑戰(zhàn)。
進(jìn)項(xiàng)管理難點(diǎn)之二：由于房地產(chǎn)行業(yè)存在過渡政策，新老項(xiàng)目可能會(huì)選擇不同的計(jì)稅方式，還需要將進(jìn)項(xiàng)發(fā)票分項(xiàng)目管理，以免錯(cuò)繳、漏繳稅款。通過增值稅管理解決方案，不僅可以幫助企業(yè)實(shí)現(xiàn)批量認(rèn)證。還可以通過設(shè)置字段關(guān)鍵字實(shí)現(xiàn)自動(dòng)標(biāo)記進(jìn)項(xiàng)發(fā)票對(duì)應(yīng)的業(yè)務(wù)類型，幫助企業(yè)自動(dòng)填報(bào)增值稅納稅申報(bào)表，確保進(jìn)項(xiàng)管理依法合規(guī)。
五、員工報(bào)銷
員工報(bào)銷是營(yíng)改增企業(yè)普遍要面對(duì)的問題，如何優(yōu)化現(xiàn)有的員工報(bào)銷流程，加強(qiáng)增值稅專用發(fā)票管理將是企業(yè)增加進(jìn)項(xiàng)抵扣，降低稅負(fù)的重要手段。大型房地產(chǎn)企業(yè)一般會(huì)由總公司或分公司集中處理員工報(bào)銷，報(bào)銷票據(jù)需要通過傳真或郵寄進(jìn)行傳遞，工作量和管理成本居高不下。
通過增值稅管理解決方案的影像共享管理模塊，可以輕松實(shí)現(xiàn)多點(diǎn)掃描、影像共享，自動(dòng)化完成發(fā)票與報(bào)銷單的核對(duì)匹配，核對(duì)通過之后實(shí)現(xiàn)自動(dòng)付款和記賬的功能。提升稅務(wù)管理績(jī)效，加速員工報(bào)銷處理流程。

除了以上提到的房地產(chǎn)企業(yè)在涉稅業(yè)務(wù)處理中的一些典型問題，稅務(wù)合規(guī)對(duì)企業(yè)也是至關(guān)重要一環(huán)。相比較營(yíng)業(yè)稅而言，增值稅的會(huì)計(jì)核算和稅務(wù)管理工作更為細(xì)致和復(fù)雜，尤其是發(fā)票管理的風(fēng)險(xiǎn)比營(yíng)業(yè)稅更大。因此，建立一套增值稅管理規(guī)范和增值稅操作指引，通過系統(tǒng)化的手段對(duì)相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行積極防控，這對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言有其必要性。

尤其是近期國(guó)地稅陸續(xù)出臺(tái)了多個(gè)稅務(wù)稽查政策文件，規(guī)模大、跨區(qū)域、納稅多的企業(yè)都是稅務(wù)稽查的重點(diǎn)抽查對(duì)象。“營(yíng)改增”后，房地產(chǎn)企業(yè)需確保不因稅制變化而產(chǎn)生各類稅收不遵從風(fēng)險(xiǎn)。與營(yíng)業(yè)稅相對(duì)簡(jiǎn)化的管理制度相比，增值稅的稅務(wù)管理上更加嚴(yán)格。在日常事項(xiàng)、納稅申報(bào)、專用發(fā)票方面，稅務(wù)機(jī)關(guān)的管理上的要求都更為復(fù)雜。房地產(chǎn)業(yè)需重點(diǎn)關(guān)注收入確認(rèn)、進(jìn)項(xiàng)抵扣及發(fā)票管理風(fēng)險(xiǎn)，制定有效的稅務(wù)內(nèi)控制度，規(guī)劃合理的稅務(wù)流程管理，使用穩(wěn)定的稅務(wù)管理軟件，確保合規(guī)遵從。