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摘要：全面“營改增”試點已經推行兩個月，對于房地產企業來說，“營改增”帶來的考驗遠沒有結束，本文總結了房地產企業“營改增”過程中的挑戰及行業通用解決方案。具體包括房地產業務計稅方法、銷售收入價稅分離、大額進項采購管理、銷項開票和員工報銷管理五大方面。

一、房地產業務計稅方法
房地產“營改增”征稅范圍包括房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目和房地產開發企業以接盤等形式購入未完工的房地產項目繼續開發，以自己的名義立項銷售。房地產稅率按照不同納稅人分為如下幾種情況：一般納稅人銷售、出租不動產適用11%的稅率；一般納稅人采用簡易計稅方法的適用5%的征收率；小規模納稅人按照簡易征收方法，適用5%的征收率；預收款方式銷售按照銷售額的3%向房地產項目所在地稅務局預征稅款。另外，對于開工日期在2016年4月30日之前的老項目存在過濾期政策，可以選擇按照簡易征收方法繳納增值稅，選定之后36個月之內不得更改。
房地產相關征稅方法和稅率可以參考如下表格：
房地產交易環節復雜，增值稅計稅方法將影響財務核算、稅務合規，一套好的增值稅管理方案將不單能節省財務人員工作量、降低稅務風險，還將在一定程度下為企業規避稅金流失。
二、銷售收入價稅分離
由于營業稅和增值稅存在本質上的區別，增值稅作為價外稅，“營改增”之后財務報表上的收入項將只披露不含稅收入。因此，價稅分離的及時性和準確性將直接影響房地產企業收入的準確性。
價稅分離“難點”之一：價稅分離的主要難點在于房地產企業當前采用的業務系統或財務管理軟件，都是基于營業稅為基礎設計的，對現有系統進行改造存在很大困難，也可能會影響到員工績效考核等其他業務流程。
價稅分離“難點”之二：房地產業務復雜，存在銷售和租賃兩種模式，前一種模式存在收入確認時點不明確，后一種模式存在實際收入按月或按季分攤的問題。只有做到系統自動價稅分離才能滿足及時報稅，按時開票的需求。
通過外置的增值稅管理解決方案實現價稅分離，可以最小化企業管理軟件的調整幅度，甚至做到不改動原有系統流程，通過增值稅管理解決方案實現全流程管理。【加微信：13718601312關注更多精彩內容】
三、銷項開具
對于房地產企業來說，銷售和租賃可能面對企業和個人兩種情況，如何加強內控，避免虛開發票、開錯發票成為房地產企業需要重點考慮的問題。增值稅管理解決方案支持設定開票審批流，控制前端部門的開票申請；通過UKEY鎖定的方式嚴格控制手工開票，確保所有開票環節都通過系統監管；通過稅控接口，實現全自動開票，確保開票數據不落地、不被更改。
四、大額進項采購管理
房地產企業進項管理有其特殊性，自建項目涉及到大量的材料和人工采購，如何有效管理數量和金額巨大的增值稅進項發票將是財務部門最重要的工作。
進項管理難點之一：根據增值稅管理“三流合一”的要求（即合同流，發票流、資金流合一），企業在進項管理的時候必須做到合同、票、款抬頭一致。但是，建安行業的一些公司規模較小或者資質不健全，就難以開具符合要求的增值稅可抵扣進項發票。另外一方面，采購訂單按照項目進度出現多次付款和開票的情況也需要財務部門建立手工臺賬。對于企業來說，一方面需要審核供應商資質做到可抵盡抵。另一方面，自身的進項發票管理也會面臨巨大挑戰。
進項管理難點之二：由于房地產行業存在過渡政策，新老項目可能會選擇不同的計稅方式，還需要將進項發票分項目管理，以免錯繳、漏繳稅款。通過增值稅管理解決方案，不僅可以幫助企業實現批量認證。還可以通過設置字段關鍵字實現自動標記進項發票對應的業務類型，幫助企業自動填報增值稅納稅申報表，確保進項管理依法合規。
五、員工報銷
員工報銷是營改增企業普遍要面對的問題，如何優化現有的員工報銷流程，加強增值稅專用發票管理將是企業增加進項抵扣，降低稅負的重要手段。大型房地產企業一般會由總公司或分公司集中處理員工報銷，報銷票據需要通過傳真或郵寄進行傳遞，工作量和管理成本居高不下。
通過增值稅管理解決方案的影像共享管理模塊，可以輕松實現多點掃描、影像共享，自動化完成發票與報銷單的核對匹配，核對通過之后實現自動付款和記賬的功能。提升稅務管理績效，加速員工報銷處理流程。

除了以上提到的房地產企業在涉稅業務處理中的一些典型問題，稅務合規對企業也是至關重要一環。相比較營業稅而言，增值稅的會計核算和稅務管理工作更為細致和復雜，尤其是發票管理的風險比營業稅更大。因此，建立一套增值稅管理規范和增值稅操作指引，通過系統化的手段對相關風險進行積極防控，這對于房地產企業而言有其必要性。

尤其是近期國地稅陸續出臺了多個稅務稽查政策文件，規模大、跨區域、納稅多的企業都是稅務稽查的重點抽查對象。“營改增”后，房地產企業需確保不因稅制變化而產生各類稅收不遵從風險。與營業稅相對簡化的管理制度相比，增值稅的稅務管理上更加嚴格。在日常事項、納稅申報、專用發票方面，稅務機關的管理上的要求都更為復雜。房地產業需重點關注收入確認、進項抵扣及發票管理風險，制定有效的稅務內控制度，規劃合理的稅務流程管理，使用穩定的稅務管理軟件，確保合規遵從。