來源：中國稅務報 作者：鐘斐、高其斌
某房地產開發企業為增值稅一般納稅人，通過競拍取得10000平方米需拆遷安置的土地使用權，用于開發某項目（新項目），規劃總可售建筑面積 24000平方米，其中12000平方米用于拆遷安置。拆遷人和被拆遷人按照規定，分別計算被拆遷房屋的補償金額和安置房的價格，結算產權調換的差價。按照拆遷安置協議：安置房“拆一還一”面積部分按4000元/平方米出售；拆遷還原戶超面積按6000元/平方米出售，安置房銷售收入共計5200萬元（含稅）。次年完工交付。被拆遷房屋的補償金額共計6000萬元。結算產權調換差價時，收到補價500萬元，支付補價1300萬元。假定，其他房產尚未銷售，同類非安置房市場賣價為8000元/平方米。
房地產企業會計處理
1.簽訂拆遷安置補償協議結算產權調換差價（單位：萬元，下同）
借：開發成本——土地征用及拆遷補償費 6000
銀行存款 500（收到補價）
貸：應付賬款 4700
預收賬款 500（收到補價）
銀行存款 1300（支付補價）
2.完工交付
借：應付賬款 4700
預收賬款 500
貸：主營業務收入 4684.68
應交稅費——應交增值稅（銷項稅額） 515.32
拆遷補償費可從銷售額中扣除
《財政部、國家稅務總局關于明確金融、房地產開發教育輔助服務等增值稅政策的通知》（財稅〔2016〕140號）第七條明確，房地產開發企業中的一般納稅人銷售其開發的房地產項目（選擇簡易計稅方法的房地產老項目除外），在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補償費用允許在計算銷售額時扣除。也就是說，房地產開發企業一般納稅人一般計稅方法下，銷售自行開發的房地產項目在納稅義務發生時，企業支付的拆遷補償費可作為土地價款按照《國家稅務總局關于發布〈房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》（國家稅務總局公告2016年第18號）規定的差額計稅方法計算并從銷售額中扣除。
眾所周知，土地所有者出讓土地使用權，免征增值稅。就免稅而言，增值稅差額納稅的目的在于：避免在上一環節免征的增值稅的在下一環節補征。但差額納稅必需取得合法有效的抵扣憑證，以證明其真實性。
合法有效憑證的判定
對于合法有效憑證判定問題，原則上按照《財政部、國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件2《營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》第一條第（三）款第11項的規定來判定。
財稅〔2016〕140號文件發布后，合法有效憑證中增加了財稅〔2016〕36號附件2規定的“國家稅務總局規定的其他憑證”，即納稅人按上述規定扣除拆遷補償費用時，應提供拆遷協議、拆遷雙方支付和取得拆遷補償費用憑證等能夠證明拆遷補償費用真實性的材料。因此，向其他單位或個人支付的拆遷補償費用，提供上述拆遷補償費用材料能夠證明拆遷補償費用真實性的，也可以作為合法有效憑證進行差額扣除。
如果案例中支付的被拆遷房屋的補償金額6000萬元相關憑證關符合上述條件。
當期允許扣除的拆遷補償費＝（12000÷24000）×6000＝3000（萬元）。
可抵減的銷項稅額（拆遷補償費）＝3000÷（1＋11%）×11%＝297.30（萬元）。
會計處理為：
借：應交稅費——應交增值稅（銷項稅額抵減） 297.30
貸：主營業務成本 297.30
安置房價格明顯偏低是否應作納稅調整
拆遷補償費用扣除銜接
《國家稅務總局關于土地價款扣除時間等增值稅征管問題的公告》（國家稅務總局公告2016年第86號）第一條規定，房地產開發企業向政府部門支付的土地價款，以及向其他單位或個人支付的拆遷補償費用，按照財稅〔2016〕140號文件第七條和第八條規定，允許在計算銷售額時扣除但未扣除的，從2016年12月（稅款所屬期）起按照現行規定計算扣除。而財稅〔2016〕140號文件除第十七條規定的政策外，其他條款均自2016年5月1日起執行。因此，2016年5月1日~2016年11月30日，房地產企業銷售商品房已發生增值稅納稅義務，而允許扣除的拆遷補償費用未扣除的，可按照國家稅務總局公告2016年第18號第四條和第五條規定的公式計算可抵減的銷項稅額，并于2016年12月一次性計入即可。
附：近期房地產建筑企業財稅課程安排
8月31-9月1日 深圳：增值稅嚴征管體制下房地產企業全盤財稅核算再造與實務操作應用研討會
9月2-3日 長春：增值稅模式下的房地產開發企業全程各個不同階段稅收風險管控籌劃新思路及涉稅業務會計核算
9月2-3日 青島：金稅三期嚴監控下的房地產企業三大核心稅種高發涉稅風險破解
9月15-16日 成都：“互聯網+稅務”時代暨增值稅模式下的房地產開發企業全程各階段稅收風險管控籌劃新思路研討會
9月22-23日 南京：增值稅時代土地增值稅清算實務技巧暨成本分攤
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