作者：趙國慶
最近，我相繼和旭輝、融創、融僑、福晟、銀城、豐盛等地產集團總部的高管們交流了營改增對房地產的影響。地產集團的高管們認為營改增，這不就是財務部門或公司稅務部的事情嗎，營改增中介機構能為我們做什么，我們自己又應該做些什么。正如我5月18號南京洲際酒店用友的營改增產品發布會上說的，2016年的本次稅制改革相比08年企業所得稅稅制改革，對企業的影響要更加的深刻。用更通俗一點的話來講，08年的所得稅改革只要是財務部門的事情，我前端業務部門只要把錢給你賺回來了，至于收入是如何分年確認、成本費用能否進行扣除無非是影響的我這塊蛋糕在企業和國家之間的分配，對我前端業務部門的影響不是很大。但是，這次2016年的營改增則大不一樣，流轉稅直接影響到了企業的前端業務，影響到企業的商業談判，產品等價、成本控制、資金預算等方方面面，財務反而是后端的事情了。在我給很多地產集團高管詮釋了這些原因后，大家才意識到營改增確實是一個非常重要的事情，需要公司全體部門積極參與。
那如何做好一個地產的營改增呢？我近期在福州和融僑地產總部的高管們溝通營改增是就提過一個觀點，看一個地產集團的營改增工作是否做的成功有一個標志就是，做完后在集團內部已經看不到增值稅的影子了，這個才是成功的，因為大家已經把增值稅對地產集團的影響融入了我們的戰略決策、內部管控和業務流程中了。如果一個地產集團營改增僅僅停留在給員工發給什么報銷流程、整天測算什么增值稅稅負率，甚至在公司績效考核指標中定一個KPI指標——“增值稅專用發票取得率”的話，這個集團的營改增工作一定是失敗的。
為什么說成功的營改增是做完后看不到增值稅呢，我以前就說過，增值稅作為價外稅的特點，你一定不要就增值稅看增值稅，你要看到增值稅對你的收入結構、成本結構、費用結構等方方面面的影響，要向你集團內的各個部門灌輸增值稅是如何影響到他們的日常工作的，從而制定相關的制度把增值稅對企業集團的影響融入到日常管理工作中。
比如，我們應該這么看增值稅對地產集團的影響：
1、雖然36號文規定，房地產開發企業銷售開發產品時，土地價款可以扣減銷售額。但是如果你僅僅是看這個，還還是屬于沒入門的觀點。你要看到由于土地可以抵減增值稅銷售額，因此，企業不同的拿地方式，拿地的實際成本應該是不一樣的。因此，你要把這個點轉化為對集團在做拿地和項目測算時，不同的拿地方式在增值稅下的實際拿地成本是多少，從而便于前端業務部門進行投資決策。所以，前端業務部門看到的不是增值稅，也不是土地在增值稅下抵減銷售額，這不是他們的事，他們需要看到的是不同的拿地方式，拿的不同類型的土地以及拿地中自持和銷售的不同比例以及不同的土地價款分拆方式下拿地的實際成本是多少。
2、對于建安成本，那種認為我地產企業如果新項目選11%一般征收，你建安企業就必須開11%的票同樣是屬于不理解增值稅的莽撞之舉。而認為營改增后地產企業應該要加大甲供材的比例從而增加增值稅抵扣率的做法，更是完全選錯了管控目標。在集團績效管理中，如果目標錯誤了，考核的指揮棒就會發生很大的偏差，最終導致南轅北轍。最后，自己利潤下降又把其歸咎到營改增的頭上。在施工環節，你要關注工程招標造價方法，和工程部或成本部制定合適的招標造價策略和成本控制策略，11%和3%并非關注的焦點，你關注的是不含增值稅的造價，這才是影響你利潤的成本。如果是11%，相關部門需要把控哪些要點，如果是3%相關部門又需要關注哪些要點。比如，如果總包工程選擇開3%的專票，我就需要把其中門窗、幕墻、消防等專業分包工程切割出來變為直接和地產簽訂合同，從而控制成本。另外，此時我要考慮甲供材的問題以及相關比例來控制成本。因此，這里工程部或成本部營改增后你不要看到增值稅，你看到的是營改增后不同合同簽訂方式下的工程成本，這才是關鍵。
3、再比如地產企業各種贈品可能需要有視同銷售的增值稅問題，甚至還有個人所得稅的問題。你不要告訴業務部門，你這么做是有增值稅的，還有個人所得稅。前臺業務部門哪懂得這些具體稅收的東西。你需要把這個影響轉換為對與營銷成本預算控制中。比如，我年初給營銷部門給出了一個營銷費用預算，如果A方案涉及到增值稅視同銷售和個人所得稅，但B方案則不涉及，你需要把增值稅的影響轉換給，如果是A方案，營銷部門花費的成本是M，而進入預算的成本是M*倍數（考慮增值稅和個人所得稅）。因此，前面營銷部門看不到增值稅，他看到的只是增值稅對其行為的經濟影響。
當然，這里可以做的還有很多，比如我們可能要思考各種地產開發模式、合作建房模式、并購重組中，都要把增值稅對其的影響落實到公司內部的制度、流程、控制中。因此，營改增到后期實際是一場管理咨詢服務，企業的BI系統、成本管控系統、資金預算系統、財務核算系統等方方面面都涉及需要把營改增對其的影響落實進去。所以，一個地產集團成功的營改增改革就是改完后，除了財務部門外，大家基本都看不到增值稅了，說明大家都真正把營改增對地產業務的影響融入到集團每個部門的日常運營中了。
總之，我們要把營改增轉化到集團各個部門的實際行動中，但這些應對措施的制定需要我們深入把握增值稅的原理和特點，否則錯誤的理解增值稅將會導致我們錯誤的行動，最終對集團經營決策產生不利的影響。【近期房地產建安企業營改增培訓安排請致電13718601312咨詢！】
毛一平點論：國慶從＂站講臺＂轉型到＂下海＂做咨詢服務，時間并不長，但此篇短文觀點，扎實而接地氣，仿佛其在企業場景中沉淀已久。國慶洞悉房地產開發企業的業務特點，以房地產開發企業在營運過程中可能遇到的交易事件為驅動線索，以極其凝練與含蓄的方法，闡述了交易選擇須植入稅收變量，稅務控制必有交易協同的重要思想。這樣的觀點，若非深刻經歷企業實務，不易得出，而且，若非深切體悟，也不易得出。從這個角度而言，國慶非常懂得深入交易實際，又非常智慧，有能力。 企業稅務管理是一門學問，但現有文獻幾無可借用成果。從業人員未有養成訓練，如果心浮氣躁，受困于碎片化瑣務，沒有定力，沒有自信，對國慶的觀點分享不得要領，似在可預見之中。當然，國慶在文中對某些專業技術點僅點到為止，沒有具體展開，我非常理解：在專業領域需要保留一些技術訣竅的秘密。
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