將清算項目劃分為“應(yīng)清算”和“可清算”，是土地增值稅清算管理的一大特點。根據(jù)規(guī)定，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)項目按照不同的銷售情況及處置情況，劃分為“應(yīng)清算”和“可清算”對象進行分別管理。
“應(yīng)清算”指符合下列條件的項目清算：（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。
“可清算”指符合下列條件的項目清算：（一）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；（二）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；（三）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；（四）省（自治區(qū)、直轄市、計劃單列市）稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況。
對于符合“應(yīng)清算”條件的清算項目，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機關(guān)辦理清算手續(xù)，這是一項法定義務(wù)。對于符合“可清算”條件的清算項目，由主管稅務(wù)機關(guān)確定是否進行清算，這是稅務(wù)機關(guān)的一項“自由決定”事項。【加微信：13718601312關(guān)注更多精彩內(nèi)容】
國家稅務(wù)總局規(guī)定的“應(yīng)清算”與“可清算”條件及標(biāo)準(zhǔn)看似清楚明了，但仔細推敲并結(jié)合實際征管工作來看，有值得再完善的地方。
比如，某企業(yè)開發(fā)一樓盤，已售面積占總可售面積達70%，剩余的30%已全部自用。此種情況是按“應(yīng)清算”處理還是按“可清算”對待？
又比如，某開發(fā)企業(yè)申請注銷稅務(wù)登記時，對其未清算的開發(fā)項目是“應(yīng)清算”項目還是“可清算”項目？
針對上述兩種情況，按照國家稅務(wù)總局文件規(guī)定是歸屬于“可清算”對象處理，但筆者認(rèn)為這種歸類不嚴(yán)密、不準(zhǔn)確。
首先，企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品的處置方式分為三種：一是建成后全部對外銷售；二是建成后全部“自用”，即“自建自用”，對建成后自用的，不征土地增值稅；三是建成后“銷售+自用”（自用，包括未售前先投入生產(chǎn)經(jīng)營，下同）。
對“銷售+自用”情況如何確定“應(yīng)清算”和“可清算”？筆者認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)按照清算項目“銷售+自用”面積合計達總可售面積的比例來確定，即清算項目“銷售+自用”面積合計達總可售面積100%的，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為清算項目的所有開發(fā)產(chǎn)品處置完畢。因此，對銷售比例雖未超過85%，但“剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用”情況不應(yīng)歸屬于“可清算”類型，而應(yīng)歸屬于“應(yīng)清算”對象。
其次，企業(yè)稅務(wù)登記注銷，是在稅收法律形式上和企業(yè)實際經(jīng)營業(yè)務(wù)的終止。因此，對企業(yè)注銷時未進行開發(fā)項目土地增值稅清算的，必須進行清算，這是企業(yè)的一項法定義務(wù)。不能將企業(yè)注銷時未清算土增稅的項目作為“可清算”處理，而是一種“應(yīng)清算”行為。
因此，對“應(yīng)清算”和“可清算”的界定上，筆者認(rèn)為按以下表述更為準(zhǔn)確：
“應(yīng)清算”指：項目全部完工，全部完成銷售的項目；整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算開發(fā)項目；直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)；銷售比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)“全部自用”的項目；納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的項目。
“可清算”指：已竣工驗收且已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上并正在繼續(xù)銷售的項目；取得預(yù)售許可證滿三年未銷售完畢并繼續(xù)銷售的項目；省（自治區(qū)、直轄市、計劃單列市）稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況。
來源：成都市錦江區(qū)地稅局
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