一、 上海保障性住房配建的背景和要求
為了多渠道籌措保障性住房房源，規范在商品住宅建設項目中配建保障性住房的行為，上海市住房保障房屋管理局、規劃國土資源局、發展改革委、建設交通委、財政局按照《國務院辦公廳關于保障性安居工程建設和管理的指導意見》（國辦發〔2011〕45號）、建設部等七部門制定的《經濟適用住房管理辦法》（建住房〔2007〕258號）的精神，聯合制定了《關于本市保障性住房配建的實施意見》，并經上海市政府同意，以《上海市人民政府辦公廳轉發市住房保障房屋管理局等五部門關于本市保障性住房配建實施意見的通知》【滬府辦發〔2012〕61號】文件下發。
滬府辦發〔2012〕61號要求：凡新出讓土地、用于開發建設商品住宅的建設項目，均應按照不低于該建設項目住宅建筑總面積5%的比例，配建保障性住房；郊區有條件的區域，應進一步提高建設項目的配建比例。配建的保障性住房應無償移交政府用于住房保障，并在建設用地使用權出讓條件中予以明確。房地產開發企業應在建設項目的商品住宅預售或者出售之前，按照建設項目協議書的約定，將配建房源移交給區（縣）住房保障機構。配建房源與商品住宅一并申請建設用地使用權初始登記，建設用地使用權范圍應為同一宗地，不作分割，按照所在商品住宅開發項目宗地總面積記載，并注記配建保障性住房的比例、建筑面積等內容。配建房源的新建房屋所有權初始登記在區（縣）政府指定的住房保障機構或公共租賃住房建設運營機構名下。
二、 上海保障性住房土地增值稅征收現狀
目前稅收文件都未明確關于保障性住房如何征收土地增值稅的具體規定；上海對保障性住房土地增值稅的征收也沒有統一的規定，各個區的做法也不盡一致。從筆者了解的情況來看，上海配建的保障性住房都是要求征收土地增值稅的，只是計算的方式不一樣。對于開發商來講，由于配建的保障性住房無償移交給政府，所以沒有銷售收入。在土地增值稅清算時，按視同銷售來處理，有的區稅務局要求按保障性住房的成本加計10%的利潤算作銷售收入；又有的區要求直接按保障性住房的成本算作銷售收入。
三、無償移交給政府的保障性住房收入的確認
根據《上海市人民政府辦公廳轉發市住房保障房屋管理局等五部門關于本市保障性住房配建實施意見的通知》[滬府辦發〔2012〕61號]第一條和第三條第七、第八款規定，凡新出讓土地、用于開發建設商品住宅的建設項目，均應按照不低于該建設項目住宅建筑總面積5%的比例，配建保障性住房。配建的保障性住房應無償移交政府用于住房保障。房地產開發企業應在建設項目的商品住宅預售或者出售之前，按照建設項目協議書的約定，將配建房源移交給區（縣）住房保障機構。配建房源的新建房屋所有權初始登記在區（縣）政府指定的住房保障機構或公共租賃住房建設運營機構名下。
《土地增值稅暫行條例實施細則》第二條規定，條例第二條所稱的轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉讓房地產的行為。不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為。 《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題的通知》 [財稅字（1995）48號]第四條 細則所稱的“贈與”是指如下情況：（一）房產所有人、土地使用權所有人將房屋產權、土地使用權贈與直系親屬或承擔直接贍養義務人的。（二）房產所有人、土地使用權所有人通過中國境內非營利的社會團體、國家機關將房屋產權、土地使用權贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業的。
綜上所述，筆者認為：無償移交給政府的保障性住房行為應屬于《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題的通知》[財稅字（1995）48號]第四條規定中“贈予”行為的第二種，因此不屬于土地增值稅征收范圍，不應該確認收入。
四、無償移交給政府的保障性住房成本費用的確認
《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》[國稅發（2006）187號]第四條第三款規定：房地產開發企業開發建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫院、郵電通訊等公共設施，按以下原則處理：1.建成后產權屬于全體業主所有的，其成本、費用可以扣除； 2.建成后無償移交給政府、公用事業單位用于非營利性社會公共事業的，其成本、費用可以扣除；3.建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。
盡管國稅發（2006）187號文件沒有直接講明無償移交給政府的保障性住房，其成本費用可以扣除；文件也不可能講明，因為上海的保障性住房配建是2012年才開始實施的，包括國辦發〔2011〕45號文件、建住房〔2007〕258號文件都是在國稅發（2006）187號文件之后出臺的，國家稅務總局在出臺國稅發（2006）187號文件時不可能有先見之明，列舉出保障性住房；但按照國稅發（2006）187號文件的精神，建造后無償移交給政府的保障性住房，其成本費用可以在土地增值稅前扣除。
五、我們的建議
我們建議上海市稅務局盡快出臺相關文件，給各區稅務局及相關企業予以指導，在政策法律層面解決保障性住房土地增值稅征收問題。
轉自：木蘭英華稅務
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