作者：鄭斌
房地產行業(yè)“買一贈一”的促銷活動司空見慣，在營業(yè)稅時代此模式的涉稅就一直存在爭議，到了增值稅時好像變得更猶為突出。我們房企財務該如何面對呢？下面予以透徹解析：
一、 “買一贈一” 增值稅方面，主要分析如下：
根據(jù)《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則》第四條的規(guī)定將自產、委托加工或購買的貨物無償贈送他人，作為視同銷售貨物來計算增值稅的。
這是一條原則性的規(guī)定，各地陸續(xù)出臺了一些細化的政策，現(xiàn)以河南、湖北、陜西三地的政策為例做以解析：
1.河南營改增問題快速處理機制專期十二解釋：根據(jù)《增值稅暫行條例實施細則》規(guī)定，將自產、委托加工或購進的貨物無償贈送其他單位或個人應視同銷售。如保險公司銷售保險時,附帶贈送客戶的促銷品，如刀具、加油卡等貨物的“贈”是有償?shù)模且再I保險為前提的，如果購買者沒有買保險，不可能獲得贈，贈品的價格是包含在保費中的。因此，不應做視同銷售處理。
2.湖北國稅再次詳解營改增實務中的42個問題中解釋：房地產企業(yè)銷售不動產，將不動產與貨物一并銷售，且貨物包含在不動產價格以內的，不單獨對貨物按照適用稅率征收增值稅。例如隨精裝房一并銷售的家具、家電等貨物，不單獨對貨物按17%稅率征收增值稅。 房地產企業(yè)銷售不動產時，在房價以外單獨無償提供的貨物，應視同銷售貨物，按貨物適用稅率征收增值稅。例如，房地產企業(yè)銷售商品房時，為促銷舉辦抽獎活動贈送的家電，應視同銷售貨物，按貨物適用稅率征收增值稅。
3. 西安市國稅局營改增問題答疑（三）中解釋：房地產開發(fā)企業(yè)銷售精裝修房，已在 《商品房買賣合同》中注明的裝修費用（含裝飾、設備等費用），已經包含在房價中，因此不屬于稅法中所稱的無償贈送，無需視同銷售。
雖然國家和地方均對房企“買一贈一”有政策解讀,但均屬于原則性的，實際操作有一定的難度，在此予以深度解析。
“買一贈一”營銷模式實質分為兩類，一類對購房成交客戶的贈送，其實質房價中已包括贈品價格，不符合增值稅的無償贈送規(guī)定，不應視同銷售，不交增值，但目前各地規(guī)定不一，需要加強與主管稅務機關的溝通；另一類對購房非成交客戶的贈送，符合增值稅的無償贈送規(guī)定，應交增值稅。
第一類、對購房成交客戶贈送模式的處理，該模式以分以下三種情況：
1. 贈送自行開發(fā)產品，如購房送車庫，可如下處理：
買房贈車庫，此贈送其實質房價中已包括贈品價格，不符合增值稅的無償贈送規(guī)定，非視同銷售，分別做購房與車庫的銷售處理，分別確認收入、分別結轉主營業(yè)務成本、分別開具發(fā)票，應交增值稅。
2. 贈送外購物品，如購房送空調，可分兩種處理方式：
（1）贈品做營銷費用處理，此贈送其實質房價中已包括贈品價格，不符合增值稅的無償贈送規(guī)定，不應視同銷售，不應交增值稅。
（2）贈品按兼營處理，增加贈品的經營范圍，分別做購房與贈品的銷售處理，分別確認收入、分別結轉主營業(yè)務成本、分別開具發(fā)票，應交增值稅。
3.出售精裝修房的模式處理：
精裝修房因構成開發(fā)產品不可分割部分，所銷房價高于普通的毛坯房，在銷售合同中注明精裝明細，按出售自行開發(fā)產品稅率交增值稅。
第二類、對購房非成交客戶的贈品，如為促銷活動人人均送的小禮品，可按如下處理：
這類贈品模式毋庸疑置符合無償贈送規(guī)定，應視同銷售交增值稅。
二、“買一贈一” 企業(yè)所得稅方面
（一）國家層面政策規(guī)定：
“買一贈一”企業(yè)所得稅方面，根據(jù)國稅函[2008]875號第三條：企業(yè)以買一贈一等方式組合銷售本企業(yè)商品的，不屬于捐贈，應將總的銷售金額按各項商品的公允價值的比例來分攤確認各項的銷售收入。
（二）我看“買一贈一”企業(yè)所得稅涉稅
“買一贈一”營銷模式實質分為兩類，一類對購房成交客戶的贈送，其實質房價中已包括贈品價格，不符合企業(yè)所得稅的無償贈送，非視同銷售，應分開主品與贈品交企業(yè)所得稅；另一類對購房非成交客戶的贈送，符合企業(yè)所得稅無償贈送規(guī)定，應交所得稅。
第一類、對購房成交客戶贈送模式的處理，該模式以分以下三種情況：
1. 贈送自行開發(fā)產品，如購房送車庫，可如下處理：
買房贈車庫，此贈送其實質房價中已包括贈品價格，不符合企業(yè)所得稅的無償贈送規(guī)定，非視同銷售，分別做購房與車庫的銷售處理，分別確認收入、分別結轉主營業(yè)務成本、分別開具發(fā)票，應交企業(yè)所得稅。
2. 贈送外購物品，如購房送空調，可分兩種處理方式：
（1）贈外購物品做營銷費用處理，此贈送其實質房價中已包括贈品價格，不符合企業(yè)所得稅的無償贈送規(guī)定，非視同銷售，分別做購房與贈品的銷售處理，應交企業(yè)所得稅。【加微信：13718601312關注更多精彩內容】
（2）贈外購物品按兼營處理，增加贈品的經營范圍，此贈送其實質房價中已包括贈品價格，不符合企業(yè)所得稅的無償贈送規(guī)定，非視同銷售，分別做購房與贈品的銷售處理，分別結轉成本、分別開具發(fā)票，應交企業(yè)所得稅。
3.出售精裝修房的模式處理：
精裝修房因構成開發(fā)產品不可分割部分，所銷房價高于普通的毛坯房，在銷售合同中注明精裝明細，按出售自行開發(fā)產品交企業(yè)所得稅。
第二類、對購房非成交客戶的贈品，如為促銷活動人人均送的小禮品，可按如下處理：
這類贈品模式毋庸疑置符合無償贈送規(guī)定，應視同銷售交企業(yè)所得稅。
三、“買一贈一” 個人所得稅方面
（一）國家層面政策規(guī)定：
“買一贈一”個人所得稅方面，根據(jù)財稅[2011]50號：《 財政部國家稅務總局關于企業(yè)促銷展業(yè)贈送禮品有關個人所得稅問題的通知》
1.企業(yè)在業(yè)務宣傳、廣告等活動中，隨機向本單位以外的個人贈送禮品，對個人取得的禮品所得，按照“其他所得”項目，全額適用20%的稅率繳納個人所得稅。
2.企業(yè)在向個人銷售商品（產品）和提供服務的同時給予贈品，如通信企業(yè)對個人購買手機贈話費、入網費，或者購話費贈手機等；不需交個人所得稅。
（二）我看“買一贈一”個人所得稅涉稅
“買一贈一”營銷模式實質分為兩類，
第一類、對購房成交客戶的贈送，如買房送家電等，符合企業(yè)在向個人銷售商品（產品）和提供服務的同時給予贈品，不交個人所得稅；
第二類、對購房非成交客戶的贈送，如為促銷活動人人均送的小禮品不符合企業(yè)在向個人銷售商品（產品）和提供服務的同時給予贈品，應代扣個人所得稅。
營改增后，一般納稅人有自行開具發(fā)票的權利，如超范圍經營，國稅也不可能再幫企業(yè)代開票，只要企業(yè)經營業(yè)務真實發(fā)生，企業(yè)的經營范圍可配套增加，這樣企業(yè)會出現(xiàn)同時經營房地產開發(fā)、銷售貨物、銷售服務、不動租賃等并存的情況，對于一個企業(yè)僅從單位名稱及經營范圍，已無法一眼判斷出企業(yè)的經營主業(yè)，企業(yè)的經濟業(yè)態(tài)更為復雜化、多元化、動態(tài)化，充分考驗財務人員的綜合判斷力、進而造成前所未有的巨大壓力和執(zhí)業(yè)評估風險。
因此，“買一贈一”營銷模式對于成交客戶贈送關于增值稅的涉稅，如在各地沒有一明確規(guī)定時，可參照其它省份加強與主管局溝通，爭取達到觀點趨同。同時，我們也呼吁稅務機關，對于此類常態(tài)經濟業(yè)務盡快從交易的實質性明確制定相關政策，并統(tǒng)一下發(fā)執(zhí)行，讓征納關系變得更為明晰、融洽。
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