來源：安理律師；作者：葛惠彪 李大正
編者按
筆者在工作實踐中，尤其是在為顧問單位提供法律服務時，會涉及到一些稅務問題，因筆者顧問單位以房地產開發企業為主，故本文就房地產開發企業所涉及的十個涉稅問題進行了相應探討，以作拋磚引玉之用。
問題一、房地產開發企業與項目公司簽訂合同轉交其已取得的開發土地時，若沒有約定具體交地日期，城鎮土地使用稅納稅義務主體何時發生變更？
《關于房產稅城鎮土地使用稅有關問題的通知》（財稅〔2008〕152號）第三條規定：“三、關于房產稅、城鎮土地使用稅納稅義務截止時間的問題，納稅人因房產、土地的實物或權利狀態發生變化而依法終止房產稅、城鎮土地使用稅納稅義務的，其應納稅款的計算應截止到房產、土地的實物或權利狀態發生變化的當月末�！�
根據上述規定，城鎮土地使用稅的納稅主體變更的時間為開發土地權利狀態轉移的當月末，在此，律師建議在轉讓開發用地時明確約定具體交地日期，由項目公司統一繳納城鎮土地使用稅。
問題二、預購或預售正在建設而未完工的不動產行為是否需要繳納相應增值稅？
《中華人民共和國增值稅暫行條例》第一條規定：“在中華人民共和國境內銷售貨物或者提供加工、修理修配勞務以及進口貨物的單位和個人，為增值稅的納稅人，應當依照本條例繳納增值稅。”及《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則》第三條第一款規定：“第三條條例第一條所稱銷售貨物，是指有償轉讓貨物的所有權�！�
依照上述約定，因預購或者預售正在建設而未完工的不動產屬于合同項下的收益權的轉移，非合同標的物所有權的轉移，因此，以上行為不應繳納增值稅。
問題三、房地產開發企業進行的“買房贈車”等促銷活動中是否對贈送車輛繳納增值稅？
《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則》第四條第八項規定：單位或者個體工商戶的下列行為，視同銷售貨物：……（八）將自產、委托加工或者購進的貨物無償贈送其他單位或者個人。
根據上述規定，房地產開發企業所進行的“買房贈車”等促銷活動中應當對贈送車輛繳納增值稅。
問題四、房地產開發企業進行的“買房贈車”等促銷活動中是否對贈送車輛繳納企業所得稅？
《關于企業處置資產所得稅處理問題的通知》第二條第一項規定：“二、企業將資產移送他人的下列情形，因資產所有權屬已發生改變而不屬于內部處置資產，應按規定視同銷售確定收入。（一）用于市場推廣或銷售；……”。
根據上述規定，房地產開發企業將外購車輛移送購房者用于存進商品房銷售的，屬于視同銷售行為，應按購入時的價格確定銷售收入并以此為基礎計算企業所得稅。
問題五、房地產開發企業進行的“買房贈車”等促銷活動中，房屋買受人是否應就所得汽車繳納個人所得稅？
《關于企業促銷展業贈送禮品有關個人所得稅問題的通知》第三條規定：“三、企業贈送的禮品是自產產品（服務）的，按該產品（服務）的市場銷售價格確定個人的應稅所得；是外購商品（服務）的，按該商品（服務）的實際購置價格確定個人的應稅所得�！�
根據上述規定，房地產開發企業進行的“買房贈車”等促銷中，房屋買受人應就所得汽車繳納個人所得稅。
問題六、房地產開發企業在所進行的“買房送物業服務”的促銷行為中是否應就其所提供的物業服務繳納增值稅？
《關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》附件1：《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第十四條第一款第一項規定：“第十四條 下列情形視同銷售服務、無形資產或者不動產：（一）單位或者個體工商戶向其他單位或者個人無償提供服務，但用于公益事業或者以社會公眾為對象的除外�！�
根據上述規定，房地產開發企業在銷售商品房附帶提供的物業服務屬于視同銷售行為，應繳納增值稅。
問題七、房地產開發企業出售精裝房的裝修部分是否應繳納契稅？
《關于承受裝修房屋契稅計稅價格問題的批復》規定：“房屋買賣的契稅計稅價格為房屋買賣合同的總價款，買賣裝修的房屋，裝修費用應包括在內�！�
根據上述規定，裝修費用應包括在契稅的納稅基礎內。
問題八、房地產開發企業建造的物業管理場所、停車場（庫）等公共設施的成本是否可以稅前扣除？
《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》第四條第三款規定：“（三）房地產開發企業開發建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫院、郵電通訊等公共設施，按以下原則處理：1.建成后產權屬于全體業主所有的，其成本、費用可以扣除；2.建成后無償移交給政府、公用事業單位用于非營利性社會公共事業的，其成本、費用可以扣除；3.建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用�！�
根據上述規定，房地產開發企業可根據不同情況作出不同的會計及稅務處理，但需要注意，諸如售樓處等物業管理場所在完成使命之前作為固定資產所計提的折舊應計入銷售費用或管理費用等費用，而不應計入土地增值稅的開發成本予以扣除。
問題九、房地產開發企業在對外銷售已建成商品房前將其使用、出租、出借的，是否應繳納房產稅？
《關于房產稅城鎮土地使用稅有關政策規定的通知》第一條規定：“一、關于房地產開發企業開發的商品房征免房產稅問題，鑒于房地產開發企業開發的商品房在出售前，對房地產開發企業而言是一種產品，因此，對房地產開發企業建造的商品房，在售出前，不征收房產稅;但對售出前房地產開發企業已使用或出租、出借的商品房應按規定征收房產稅。”
根據上述規定，對于房地產開發企業自用、出租、出借擬對外出售的已建成商品房的，應按規定繳納相應房產稅。
問題十、房地產開發企業在未竣工結算的情況下出租或自用房屋，是否應繳納房產稅？
《財政部、國家稅務總局關于房產稅若干具體問題的解釋和暫行規定》第十九條第三款規定：“十九、關于新建的房屋如何征稅……納稅人在辦理驗收手續前已使用或出租，出借的新建房屋，應按規定征收房產稅�！�
根據上述規定，房地產開發企業在未竣工結算前自用或出租房屋的，應繳納房產稅。
附：近期房地產建筑企業財稅課程安排
8月31-9月1日 深圳：增值稅嚴征管體制下房地產企業全盤財稅核算再造與實務操作應用研討會
9月2-3日 長春：增值稅模式下的房地產開發企業全程各個不同階段稅收風險管控籌劃新思路及涉稅業務會計核算
9月2-3日 青島：金稅三期嚴監控下的房地產企業三大核心稅種高發涉稅風險破解
9月15-16日 成都：“互聯網+稅務”時代暨增值稅模式下的房地產開發企業全程各階段稅收風險管控籌劃新思路研討會
9月22-23日 南京：增值稅時代土地增值稅清算實務技巧暨成本分攤
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