來源：易瑾公眾號 作者：孫彥民
實踐中，房地產開發(fā)企業(yè)通過母公司或者多家企業(yè)組建聯(lián)合體拿地的情形比較普遍。拿地后，新設立的項目公司如何扣除土地價款成為房地產開發(fā)企業(yè)面臨的一個難點。
政策鏈接
房地產開發(fā)企業(yè)（包括多個房地產開發(fā)企業(yè)組成的聯(lián)合體）受讓土地向政府部門支付土地價款后，設立項目公司對該受讓土地進行開發(fā)，同時符合下列條件的，可由項目公司按規(guī)定扣除房地產開發(fā)企業(yè)向政府部門支付的土地價款。
1、房地產開發(fā)企業(yè)、項目公司、政府部門三方簽訂變更協(xié)議或補充合同，將土地受讓人變更為項目公司;
2、政府部門出讓土地的用途、規(guī)劃等條件不變的情況下，簽署變更協(xié)議或補充合同時，土地價款總額不變；
3、項目公司的全部股權由受讓土地的房地產開發(fā)企業(yè)持有。
——財稅[2016]140號：《財政部 國家稅務總局關于明確金融房地產開發(fā)教育輔助服務等增值稅政策的通知》第八條
雖然目前政策允許符合條件的項目公司扣除土地價款，但在實務中房地產開發(fā)企業(yè)仍應該注意以下風險，即如果政府部門將財政票據(jù)直接開具給了房地產開發(fā)企業(yè)（或者參與聯(lián)合體投標的各家企業(yè)）的情形下，是否允許項目公司扣除已支付的土地價款。
由于財稅[2016]140號文件并未對此事項予以明確，而根據(jù)國家稅務總局2016年第18號公告第六條規(guī)定：“在計算銷售額時從全部價款和價外費用中扣除土地價款，應當取得省級以上（含省級）財政部門監(jiān)（�。┲频呢斦睋�(jù)”。因此，實務中可能還會產生稅企爭議。
鑒于前述風險，房地產開發(fā)企業(yè)負責拿地的業(yè)務部門，在簽訂土地出讓合同時應金盡量爭取直接以項目公司名義簽訂合同，并要求政府部門將財政票據(jù)直接開具給項目公司。
《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)范（試行）》（國土資發(fā)〔2006〕114號）第10.1條款規(guī)定：“國有土地使用權招標拍賣掛牌出讓的申請人，可以是中華人民共和國境內外的法人、自然人和其他組織，申請人可以單獨申請，也可以聯(lián)合申請”。
該文件附錄 C《國有土地使用權出讓須知示范文本》第七條注意事項第二款規(guī)定：“申請人競得土地后，擬成立新公司進行開發(fā)建設的，應在申請書中明確新公司的出資構成、成立時間等內容。出讓人可以根據(jù)中標結果與中標人簽訂《國有土地使用權出讓合同》，在中標人按約定辦理完新公司注冊登記手續(xù)后，再與新公司簽訂《國有土地使用權出讓合同變更協(xié)議》，或者出讓人直接與新公司簽訂《國有土地使用權出讓合同》”。
附：近期房地產建筑企業(yè)財稅課程安排
8月31-9月1日 深圳：增值稅嚴征管體制下房地產企業(yè)全盤財稅核算再造與實務操作應用研討會
9月2-3日 長春：增值稅模式下的房地產開發(fā)企業(yè)全程各個不同階段稅收風險管控籌劃新思路及涉稅業(yè)務會計核算
9月2-3日 青島：金稅三期嚴監(jiān)控下的房地產企業(yè)三大核心稅種高發(fā)涉稅風險破解
9月15-16日 成都：“互聯(lián)網(wǎng)+稅務”時代暨增值稅模式下的房地產開發(fā)企業(yè)全程各階段稅收風險管控籌劃新思路研討會
9月22-23日 南京：增值稅時代土地增值稅清算實務技巧暨成本分攤
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