增值稅銷售額，是指納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為（銷售貨物或者應(yīng)稅勞務(wù)）取得的全部價款和價外費(fèi)用。價外費(fèi)用，是指價外收取的各種性質(zhì)的收費(fèi)，包括價外向購買方收取的手續(xù)費(fèi)、補(bǔ)貼、基金、集資費(fèi)、返還利潤、獎勵費(fèi)、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)、包裝費(fèi)、包裝物租金、儲備費(fèi)、優(yōu)質(zhì)費(fèi)、運(yùn)輸裝卸費(fèi)以及其他各種性質(zhì)的價外收費(fèi)。“營改增”新稅政同時還規(guī)定，財政部和國家稅務(wù)總局另有規(guī)定的除外。增值稅的計稅依據(jù)是銷售額，“營改增”房企銷售額的確認(rèn)，直接影響增值稅繳稅額。在確認(rèn)房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品銷售額時，要特別關(guān)注“營改增”相關(guān)新稅政。為便利房企納稅人順利實(shí)施“營改增”試點(diǎn)，熟練掌握“營改增”特殊應(yīng)稅行為銷售額確認(rèn)新稅政，從容應(yīng)對新稅制下的增值稅計稅依據(jù)問題，進(jìn)而提高稅務(wù)遵從度。筆者依據(jù)“營改增”新稅政，專題歸納梳理“營改增”房企特殊應(yīng)稅行為銷售額的確認(rèn)事項(xiàng)，供“營改增”房企納稅人稅收政策學(xué)習(xí)參考和納稅申報操作借鑒。
混合銷售，按照納稅人主營業(yè)務(wù)確認(rèn)銷售額
一項(xiàng)銷售行為如果既涉及服務(wù)又涉及貨物，為混合銷售。比如房企售房提供家具、家電屬于混合銷售行為，應(yīng)按照該納稅人的主營業(yè)務(wù)繳納增值稅。對于混合銷售，無論企業(yè)在賬務(wù)上是否分開核算，都按如下原則處理：從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或者零售的單位和個體工商戶的混合銷售行為，按照銷售貨物繳納增值稅；其他單位和個體工商戶的混合銷售行為，按照銷售服務(wù)繳納增值稅。對于混合銷售，按以下方法確定如何計稅：（一）該銷售行為必須是一項(xiàng)行為，這是與兼營行為相區(qū)別的標(biāo)志。（二）按企業(yè)經(jīng)營的主業(yè)確定。若企業(yè)在賬務(wù)上已經(jīng)分開核算，以企業(yè)核算為準(zhǔn)。（三）企業(yè)不能分別核算的，按如下原則：從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或者零售的單位和個體工商戶的混合銷售行為，按照銷售貨物繳納增值稅；其他單位和個體工商戶的混合銷售行為，按照銷售服務(wù)繳納增值稅。【房企財稅微信：13718601312】
兼營行為，分別核算適用不同稅率或征收率的銷售額
《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》（財稅〔2016〕36號附件1）第三十九條規(guī)定，納稅人兼營銷售貨物、勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，適用不同稅率或者征收率的，應(yīng)當(dāng)分別核算適用不同稅率或者征收率的銷售額；未分別核算的，從高適用稅率。諸如房企銷售商品房時提供精裝修，應(yīng)按照兼營行為征收增值稅。納稅人兼營銷售貨物、勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，適用不同稅率或者征收率的，應(yīng)當(dāng)分別核算適用不同稅率或者征收率的銷售額；未分別核算的，從高適用稅率。納稅人兼營免稅、減稅項(xiàng)目的，應(yīng)當(dāng)分別核算免稅、減稅項(xiàng)目的銷售額；未分別核算的，不得免稅、減稅。試點(diǎn)納稅人銷售貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)適用不同稅率或者征收率的，應(yīng)當(dāng)分別核算適用不同稅率或者征收率的銷售額，未分別核算銷售額的，按照以下方法適用稅率或者征收率：（一）兼有不同稅率的銷售貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，從高適用稅率。（二）兼有不同征收率的銷售貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，從高適用征收率。（三）兼有不同稅率和征收率的銷售貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，從高適用稅率。
視同銷售，九種計稅行為按照三種方法確定銷售額
視同銷售是指在會計上不作為銷售核算，而在稅收上作為銷售，確認(rèn)收入計繳稅金的商品或勞務(wù)的轉(zhuǎn)移行為。財稅[2016]36號附件一《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第十四條明確，下列情形視同銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)：（一）單位或者個體工商戶向其他單位或者個人無償提供服務(wù)，但用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的除外。（二）單位或者個人向其他單位或者個人無償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，但用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的除外。（三）財政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。納稅人發(fā)生以上業(yè)務(wù)，應(yīng)按照規(guī)定視同銷售。“營改增”房企開發(fā)項(xiàng)目處置九種情形視同銷售：1.不動產(chǎn)對外投資、分配等，視同銷售繳納增值稅；2.以房抵工程款、抵銀行貸款、抵股東分配股息視同銷售；3.購入在建工程項(xiàng)目，重新立項(xiàng)開發(fā)視同銷售；4.配套設(shè)施無償移交給政府，屬于可售面積之內(nèi)的視同銷售；5.開發(fā)回遷安置房，視同銷售征收增值稅；6.拿地方式合作建房,非房地產(chǎn)公司視同銷售；7.“買一贈一”行為視同銷售交增值稅；8.賣房送沒有產(chǎn)權(quán)的車庫，視同銷售繳納增值稅；9.無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品將視同銷售。視同銷售行為無銷售額,按照下列順序確定銷售額。當(dāng)納稅人銷售的貨物或者提供應(yīng)稅勞務(wù)的價格明顯偏低且無正當(dāng)理由的,也適用以下確定銷售額的順序。(1)當(dāng)月同類貨物的平均銷售價格；(2)最近時期同類貨物的平均銷售價格；(3)組成計稅價格:組成計稅價格=成本*(1+成本利潤率)+消費(fèi)稅稅額
應(yīng)稅行為價格異常，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定銷售額
房企納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為價格明顯偏低，或者偏高且不具有合理商業(yè)目的，或者發(fā)生應(yīng)稅行為而無銷售額，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按照下列順序確定銷售額：（一）按照納稅人最近時期銷售同類服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)的平均價格確定。（二）按照其他納稅人最近時期銷售同類服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)的平均價格確定。（三）按照組成計稅價格確定。組成計稅價格的公式為：組成計稅價格=成本*（1+成本利潤率）成本利潤率由國家稅務(wù)總局確定。不具有合理商業(yè)目的，是指以謀取稅收利益為主要目的，通過人為安排，減少、免除、推遲繳納增值稅稅款，或者增加退還增值稅稅款。因此，在營改增納稅申報過程中，納稅人需要注意“應(yīng)稅行為價格異常，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)確定銷售額”的稅務(wù)風(fēng)險。【房企財稅微信：13718601312】
差額征稅，以全部收入扣除支付項(xiàng)目價款后的余額為銷售額
營改增差額征稅，是指營改增納稅人以取得的全部價款和價外費(fèi)用扣除支付給規(guī)定范圍納稅人的規(guī)定項(xiàng)目價款后的不含稅余額為銷售額進(jìn)行征稅的方法。增值稅支付價款扣除，是指按照國家有關(guān)營業(yè)稅差額征稅的政策規(guī)定，以取得的全部價款和價外費(fèi)用扣除支付給規(guī)定范圍納稅人的規(guī)定項(xiàng)目價款后的不含稅余額為銷售額的征稅方法。增值稅支付價款扣除，是原營業(yè)稅差額征稅優(yōu)惠政策的延續(xù)。納稅人發(fā)生的應(yīng)稅行為，符合“營改增”差額征稅政策規(guī)定的，在計稅銷售額納稅申報時可以從銷售額中扣除，即納稅人取得的相關(guān)價款和價外費(fèi)用不征增值稅。為適用營改增試點(diǎn)的需要，財政部、國家稅務(wù)總局對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，規(guī)定了六項(xiàng)可以實(shí)行差額征稅的政策。
■房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（選擇簡易計稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外），以取得的全部價款和價外費(fèi)用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額。
■一般納稅人銷售其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)（不含自建），適用一般計稅方法計稅的，納稅人應(yīng)以取得的全部價款和價外費(fèi)用減去該項(xiàng)不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額。
■一般納稅人銷售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動產(chǎn)，可以選擇適應(yīng)簡易計稅方法，以全部收入減去該項(xiàng)不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額。
■一般納稅人銷售其2016年5月1日后取得（不含自建）的不動產(chǎn)，應(yīng)適用一般計稅方法，納稅人應(yīng)以取得的全部價款和價外費(fèi)用減去該項(xiàng)不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額。
■融資性售后回租業(yè)務(wù)，提供融資性售后回租服務(wù)，以取得的全部價款和價外費(fèi)用（不含本金），扣除對外支付的借款利息、發(fā)行債券利息后的余額作為銷售額。
■納稅人轉(zhuǎn)讓2016年4月30日前取得的土地使用權(quán)，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費(fèi)用減去取得該土地使用權(quán)的原價后的余額為銷售額。
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