2016年5月1日，營改增試點工作全面推開，廣大房地產(chǎn)企業(yè)紛紛投入到營改增推進(jìn)工作中，現(xiàn)在距離2016年營改增第一個申報期結(jié)束已經(jīng)沒幾天了，相信大家對營改增平穩(wěn)過渡工作已經(jīng)消化的差不多了，接下來就該投入到營改增長期應(yīng)對工作中來了。在長期應(yīng)對過程中，稅收政策的理解、消化和應(yīng)用等工作自是必不可少的。下面我對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可能應(yīng)用到的增值稅稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行如下梳理。
一、過渡性優(yōu)惠政策
為了在不影響市場經(jīng)濟(jì)秩序的前提下，國家就存量的房地產(chǎn)項目引入過渡性政策，實現(xiàn)營改增后的平穩(wěn)過渡。根據(jù)《營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定》相關(guān)政策的規(guī)定，一般納稅人取得以下項目的收入，可選擇簡易計稅方法：
(一)一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年4月30日前取得(不含自建)的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，以取得的全部價款和價外費用扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。
(二)一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年4月30日前自建的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。【房企財稅微信：13718601312】
(三)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。
(四)一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法,按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。
二、與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及相關(guān)行業(yè)有關(guān)的免征增值稅項目
1、統(tǒng)借統(tǒng)還業(yè)務(wù)中，企業(yè)集團(tuán)或企業(yè)集團(tuán)中的核心企業(yè)以及集團(tuán)所屬財務(wù)公司按不高于支付給金融機(jī)構(gòu)的借款利率水平或者支付的債券票面利率水平，向企業(yè)集團(tuán)或者集團(tuán)內(nèi)下屬單位收取的利息。
統(tǒng)借方向資金使用單位收取的利息，高于支付給金融機(jī)構(gòu)借款利率水平或者支付的債券票面利率水平的，應(yīng)全額繳納增值稅。
2、將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。
3、土地所有者出讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者。
4、縣級以上地方人民政府或自然資源行政主管部門出讓、轉(zhuǎn)讓或收回自然資源使用權(quán)（不含土地使用權(quán)）。
5、隨軍家屬就業(yè)。
（1）為安置隨軍家屬就業(yè)而新開辦的企業(yè)，自領(lǐng)取稅務(wù)登記證之日起，其提供的應(yīng)稅服務(wù)3年內(nèi)免征增值稅。
享受稅收優(yōu)惠政策的企業(yè)，隨軍家屬必須占企業(yè)總?cè)藬?shù)的60%（含）以上，并有軍（含）以上政治和后勤機(jī)關(guān)出具的證明。
（2）從事個體經(jīng)營的隨軍家屬，自辦理稅務(wù)登記事項之日起，其提供的應(yīng)稅服務(wù)3年內(nèi)免征增值稅。
隨軍家屬必須有師以上政治機(jī)關(guān)出具的可以表明其身份的證明。
按照上述規(guī)定，每一名隨軍家屬可以享受一次免稅政策。
6、軍隊轉(zhuǎn)業(yè)干部就業(yè)。
（1）從事個體經(jīng)營的軍隊轉(zhuǎn)業(yè)干部，自領(lǐng)取稅務(wù)登記證之日起，其提供的應(yīng)稅服務(wù)3年內(nèi)免征增值稅。
（2）為安置自主擇業(yè)的軍隊轉(zhuǎn)業(yè)干部就業(yè)而新開辦的企業(yè)，凡安置自主擇業(yè)的軍隊轉(zhuǎn)業(yè)干部占企業(yè)總?cè)藬?shù)60%（含）以上的，自領(lǐng)取稅務(wù)登記證之日起，其提供的應(yīng)稅服務(wù)3年內(nèi)免征增值稅。
享受上述優(yōu)惠政策的自主擇業(yè)的軍隊轉(zhuǎn)業(yè)干部必須持有師以上部隊頒發(fā)的轉(zhuǎn)業(yè)證件。
7、涉及家庭財產(chǎn)分割的個人無償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)、土地使用權(quán)。
家庭財產(chǎn)分割，包括下列情形：離婚財產(chǎn)分割；無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；無償贈與對其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人依法取得房屋產(chǎn)權(quán)。
三、與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及相關(guān)行業(yè)有關(guān)扣減增值稅項目
1、退役士兵創(chuàng)業(yè)就業(yè)。
（1）對自主就業(yè)退役士兵從事個體經(jīng)營的，在3年內(nèi)按每戶每年8000元為限額依次扣減其當(dāng)年實際應(yīng)繳納的增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加和個人所得稅。限額標(biāo)準(zhǔn)最高可上浮20%，各省、自治區(qū)、直轄市人民政府可根據(jù)本地區(qū)實際情況在此幅度內(nèi)確定具體限額標(biāo)準(zhǔn)，并報財政部和國家稅務(wù)總局備案。
（2）對商貿(mào)企業(yè)、服務(wù)型企業(yè)、勞動就業(yè)服務(wù)企業(yè)中的加工型企業(yè)和街道社區(qū)具有加工性質(zhì)的小型企業(yè)實體，在新增加的崗位中，當(dāng)年新招用自主就業(yè)退役士兵，與其簽訂1年以上期限勞動合同并依法繳納社會保險費的，在3年內(nèi)按實際招用人數(shù)予以定額依次扣減增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加和企業(yè)所得稅優(yōu)惠。定額標(biāo)準(zhǔn)為每人每年4000元，最高可上浮50%，各省、自治區(qū)、直轄市人民政府可根據(jù)本地區(qū)實際情況在此幅度內(nèi)確定具體定額標(biāo)準(zhǔn)，并報財政部和國家稅務(wù)總局備案。
本條所稱服務(wù)型企業(yè)是指從事《銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)注釋》中“不動產(chǎn)租賃服務(wù)”、“商務(wù)輔助服務(wù)”（不含貨物運輸代理和代理報關(guān)服務(wù)）、“生活服務(wù)”（不含文化體育服務(wù)）范圍內(nèi)業(yè)務(wù)活動的企業(yè)以及按照《民辦非企業(yè)單位登記管理暫行條例》（國務(wù)院令第251號）登記成立的民辦非企業(yè)單位。
納稅人按企業(yè)招用人數(shù)和簽訂的勞動合同時間核定企業(yè)減免稅總額，在核定減免稅總額內(nèi)每月依次扣減增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加和地方教育附加。納稅人實際應(yīng)繳納的增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加和地方教育附加小于核定減免稅總額的，以實際應(yīng)繳納的增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加和地方教育附加為限；實際應(yīng)繳納的增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加和地方教育附加大于核定減免稅總額的，以核定減免稅總額為限。
納稅年度終了，如果企業(yè)實際減免的增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加和地方教育附加小于核定的減免稅總額，企業(yè)在企業(yè)所得稅匯算清繳時扣減企業(yè)所得稅。當(dāng)年扣減不足的，不再結(jié)轉(zhuǎn)以后年度扣減。
2、重點群體創(chuàng)業(yè)就業(yè)。
（1）對持《就業(yè)創(chuàng)業(yè)證》（注明“自主創(chuàng)業(yè)稅收政策”或“畢業(yè)年度內(nèi)自主創(chuàng)業(yè)稅收政策”）或2015年1月27日前取得的《就業(yè)失業(yè)登記證》（注明“自主創(chuàng)業(yè)稅收政策”或附著《高校畢業(yè)生自主創(chuàng)業(yè)證》）的人員從事個體經(jīng)營的，在3年內(nèi)按每戶每年8000元為限額依次扣減其當(dāng)年實際應(yīng)繳納的增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加和個人所得稅。限額標(biāo)準(zhǔn)最高可上浮20%，各省、自治區(qū)、直轄市人民政府可根據(jù)本地區(qū)實際情況在此幅度內(nèi)確定具體限額標(biāo)準(zhǔn)，并報財政部和國家稅務(wù)總局備案。
（2）對商貿(mào)企業(yè)、服務(wù)型企業(yè)、勞動就業(yè)服務(wù)企業(yè)中的加工型企業(yè)和街道社區(qū)具有加工性質(zhì)的小型企業(yè)實體，在新增加的崗位中，當(dāng)年新招用在人力資源社會保障部門公共就業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)登記失業(yè)半年以上且持《就業(yè)創(chuàng)業(yè)證》或2015年1月27日前取得的《就業(yè)失業(yè)登記證》（注明“企業(yè)吸納稅收政策”）人員，與其簽訂1年以上期限勞動合同并依法繳納社會保險費的，在3年內(nèi)按實際招用人數(shù)予以定額依次扣減增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加和企業(yè)所得稅優(yōu)惠。定額標(biāo)準(zhǔn)為每人每年4000元，最高可上浮30%，各省、自治區(qū)、直轄市人民政府可根據(jù)本地區(qū)實際情況在此幅度內(nèi)確定具體定額標(biāo)準(zhǔn)，并報財政部和國家稅務(wù)總局備案。
按上述標(biāo)準(zhǔn)計算的稅收扣減額應(yīng)在企業(yè)當(dāng)年實際應(yīng)繳納的增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加和企業(yè)所得稅稅額中扣減，當(dāng)年扣減不足的，不得結(jié)轉(zhuǎn)下年使用。
3、個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)。
個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策僅適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市。
四、通過延伸產(chǎn)業(yè)鏈條可以用到的稅收優(yōu)惠政策
1、《中華人民共和國增值稅暫行條例》第十六條規(guī)定：農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者銷售自產(chǎn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)品免征增值稅。增值稅實施細(xì)則進(jìn)一步明確規(guī)定，條例所稱農(nóng)業(yè)，是指種植業(yè)、養(yǎng)殖業(yè)、林業(yè)，牧業(yè)、水產(chǎn)業(yè)，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者。包括從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的單位和個人。
2、雙軟企業(yè)和高新技術(shù)企業(yè)稅收優(yōu)惠政策
（1）增值稅一般納稅人銷售其自行開發(fā)生產(chǎn)的軟件產(chǎn)品，按17%稅率征收增值稅后，對其增值稅實際稅負(fù)超過3%的部分實行即征即退政策。
（2）對我國境內(nèi)新辦的軟件生產(chǎn)企業(yè)經(jīng)認(rèn)定后，自獲利年度起，第一年和第二年免征企業(yè)所得稅，第三年至第五年減半征收企業(yè)所得稅。
（3）技術(shù)合同經(jīng)過市級技術(shù)服務(wù)鑒定中心備案后，可以享受增值稅免稅。
（4）申辦成為高新技術(shù)企業(yè)使軟件企業(yè)在“兩免三減半”之后企業(yè)所得稅享受15%稅率。
3、建安企業(yè)稅收優(yōu)惠政策
一般納稅人以清包工方式提供的建筑服務(wù)，可以選擇適用簡易計稅方法計稅。
（1）以清包工方式提供建筑服務(wù)，是指施工方不采購建筑工程所需的材料或只采購輔助材料，并收取人工費、管理費或者其他費用的建筑服務(wù)。
（2）一般納稅人為甲供工程提供的建筑服務(wù)，可以選擇適用簡易計稅方法計稅。
甲供工程，是指全部或部分設(shè)備、材料、動力由工程發(fā)包方自行采購的建筑工程。
（3）一般納稅人為建筑工程老項目提供的建筑服務(wù)，可以選擇適用簡易計稅方法計稅。
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