一、增值稅稅率
(一) 預(yù)繳稅率
不動(dòng)產(chǎn)銷售：無論是否異地項(xiàng)目、無論是否小規(guī)模納稅人、一般納稅人、無論是否簡(jiǎn)易計(jì)稅、一般計(jì)稅，均為3%。
不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃：異地租賃，一般計(jì)稅方法下、預(yù)繳稅率3%，簡(jiǎn)易計(jì)稅和小規(guī)模納稅人預(yù)繳稅率均為5%。
(二) 申報(bào)稅率
不動(dòng)產(chǎn)銷售：一般納稅人簡(jiǎn)易計(jì)稅5%、一般計(jì)稅11%。小規(guī)模納稅人5%。
不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃：一般納稅人簡(jiǎn)易計(jì)稅5%、一般計(jì)稅11%。小規(guī)模納稅人5%。
二、稅收節(jié)點(diǎn)
(一) 預(yù)繳
不動(dòng)產(chǎn)銷售：在收樓日期（合同約定/實(shí)際收樓孰早）前預(yù)繳增值稅。
不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃：異地項(xiàng)目，當(dāng)月需在項(xiàng)目所在地預(yù)繳增值稅，同時(shí)在機(jī)構(gòu)所在地進(jìn)行納稅申報(bào)。
(二) 確認(rèn)收入、納稅申報(bào)
不動(dòng)產(chǎn)銷售：在收樓日期為增值稅收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)，實(shí)際收樓日期早于合同約定的，以實(shí)際收樓日期為準(zhǔn)。合同約定收齊房款交樓的，收齊房款日為增值稅收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)。
不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃：合同約定收款當(dāng)期即為增值稅收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)。增值稅租金收入無遞延，無分期確認(rèn)。
三、會(huì)計(jì)處理
(一)一般納稅人房地產(chǎn)新項(xiàng)目VS老項(xiàng)目選擇一般計(jì)稅處理
預(yù)繳稅金時(shí)（收樓前）
借：銀行存款
貸：預(yù)收賬款（預(yù)收賬款不價(jià)稅分離，不計(jì)提增值稅，退款用紅字沖銷）
借：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅-已交稅金（根據(jù)實(shí)際預(yù)繳數(shù)）
貸：銀行存款
政策依據(jù)：國(guó)稅總局18號(hào)公告 第十一條應(yīng)預(yù)繳稅款按照以下公式計(jì)算：應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%
納稅申報(bào)時(shí)（收樓當(dāng)月）
借：預(yù)收賬款
貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入/其他業(yè)務(wù)收入
應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅-銷項(xiàng)稅
借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本
應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅—營(yíng)改增抵減的銷項(xiàng)稅額 （結(jié)轉(zhuǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù)成本時(shí)按比例作價(jià)稅分離）
貸：開發(fā)產(chǎn)品（屬于土地部分的）
借：開發(fā)產(chǎn)品（屬于土地部分的）
貸：開發(fā)成本-土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)-土地出讓金
政策依據(jù)：國(guó)稅總局18號(hào)公告 第五條當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款按照以下公式計(jì)算： 當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積÷房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積）×支付的土地價(jià)款。 當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積，是指當(dāng)期進(jìn)行納稅申報(bào)的增值稅銷售額對(duì)應(yīng)的建筑面積。
月末計(jì)算繳納增值稅
借：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅-轉(zhuǎn)出未交增值稅
貸：應(yīng)交稅費(fèi)-未交增值稅
借：應(yīng)交稅費(fèi)-未交增值稅
貸：銀行存款
借： 應(yīng)交稅費(fèi)-未交增值稅
貸：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅-轉(zhuǎn)出多交增值稅
計(jì)提稅金及附加（收樓當(dāng)月）
借：主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加
貸：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交城建稅
應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交土地增值稅
其他應(yīng)交款-教育費(fèi)附加
其他應(yīng)交款-地方教育費(fèi)附加
其他應(yīng)交款-應(yīng)交堤圍防護(hù)費(fèi)
其他應(yīng)交款-應(yīng)交價(jià)格調(diào)節(jié)基金
借：管理費(fèi)用
貸：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交印花稅
應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交房產(chǎn)稅
應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交土地使用稅
借：所得稅費(fèi)用
貸：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交企業(yè)所得稅
備注：土地增值稅、房產(chǎn)稅、所得稅計(jì)稅收入均為不含稅收入
(二)一般納稅人房地產(chǎn)老項(xiàng)目選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅處理
由于目前關(guān)于征求《關(guān)于增值稅會(huì)計(jì)處理的規(guī)定（征求意見稿）》意見的函中擬設(shè)置“應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅-簡(jiǎn)易計(jì)稅”科目用于老項(xiàng)目，尚未最終定稿,暫用目前的“應(yīng)交稅費(fèi)-未交增值稅”科目
預(yù)繳稅金時(shí)（收樓前）
借：銀行存款
貸：預(yù)收賬款（預(yù)收賬款不價(jià)稅分離，不計(jì)提增值稅，退款用紅字沖銷）
借：應(yīng)交稅費(fèi)-未交增值稅（根據(jù)實(shí)際預(yù)繳數(shù)）
貸：銀行存款
政策依據(jù)：國(guó)稅總局18號(hào)公告 第十一條應(yīng)預(yù)繳稅款按照以下公式計(jì)算：應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%
納稅申報(bào)時(shí)（收樓當(dāng)月）
借：預(yù)收賬款
貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 /其他業(yè)務(wù)收入
應(yīng)交稅費(fèi)-未交增值稅
借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本（老項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù)成本時(shí)不能抵扣土地成本稅金）
貸：開發(fā)產(chǎn)品
借：開發(fā)產(chǎn)品
貸：開發(fā)成本
月末計(jì)算繳納增值稅
借：應(yīng)交稅費(fèi)-未交增值稅
貸：銀行存款
計(jì)提稅金及附加（收樓當(dāng)月）
借：主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加
貸：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交城建稅
應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交土地增值稅
其他應(yīng)交款-教育費(fèi)附加
其他應(yīng)交款-地方教育費(fèi)附加
其他應(yīng)交款-應(yīng)交堤圍防護(hù)費(fèi)
其他應(yīng)交款-應(yīng)交價(jià)格調(diào)節(jié)基金
借：管理費(fèi)用
貸：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交印花稅
應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交房產(chǎn)稅
應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交土地使用稅
借：所得稅費(fèi)用
貸：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交企業(yè)所得稅
備注：土地增值稅、房產(chǎn)稅、所得稅計(jì)稅收入均為不含稅收入
小規(guī)模納稅人
小規(guī)模納稅人只設(shè)置一個(gè)科目：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅 ，不設(shè)其他明細(xì)科目，無論預(yù)繳稅金、銷項(xiàng)稅均通過此科目核算，借方或者貸方 （略）
防偽稅控設(shè)備抵減稅
初次購買防偽稅控設(shè)備及維護(hù)費(fèi)要全額（不只是稅金部分）抵減當(dāng)月應(yīng)繳納的增值稅，分錄如下：
支付費(fèi)用時(shí)
借：管理費(fèi)用–辦公費(fèi)
貸：銀行存款
抵減增值稅時(shí)
借：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅（減免稅款）
貸：營(yíng)業(yè)外收入
關(guān)于收入結(jié)轉(zhuǎn)的會(huì)計(jì)處理、所得稅、增值稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅差異及處理
增值稅口徑：收樓
會(huì)計(jì)口徑：
企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第14號(hào)--收入
（一）企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購貨方；
（二）企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對(duì)已售出的商品實(shí)施有效控制；
（三）收入的金額能夠可靠地計(jì)量；
（四）相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；
（五）相關(guān)的已發(fā)生或?qū)l(fā)生的成本能夠可靠地計(jì)量。
所得稅口徑：
國(guó)稅發(fā)【2009】31號(hào)文
第三條企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)包括土地的開發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品。除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工：
（一）開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案。
（二）開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。
（三）開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。
房產(chǎn)稅口徑
按合同約定期限對(duì)應(yīng)的租金收入申報(bào)房產(chǎn)稅
營(yíng)改增過渡
1、 營(yíng)改增前已交營(yíng)業(yè)稅收入退款
2、 營(yíng)改增前已掛應(yīng)收賬款收入
3、 撻定收入
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