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2016年5月1日起，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)被納入營(yíng)改增的試點(diǎn)范圍，近兩個(gè)月的數(shù)據(jù)顯示房地產(chǎn)業(yè)是此次營(yíng)改增的減稅最大贏家，也是此次營(yíng)改增中受影響最大的行業(yè)。因房地產(chǎn)企業(yè)涉及新老項(xiàng)目的銜接問題，所以在不影響市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序的前提下，為保證改革的順利進(jìn)行，財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局特別對(duì)存量的房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)定了過渡性政策。由于房地產(chǎn)企業(yè)上游企業(yè)的多樣化和客戶的多樣性，加上其本身結(jié)構(gòu)的復(fù)雜性，使得過渡時(shí)期的審計(jì)工作變得更加繁重。房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增過渡期間審計(jì)的關(guān)注點(diǎn)應(yīng)有以下幾個(gè)方面：

一、發(fā)票的管理
房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增后，應(yīng)更加重視發(fā)票的管理，使相應(yīng)的進(jìn)項(xiàng)稅額可以抵扣。
1、增值稅扣稅憑證。增值稅扣稅憑證是指增值稅專用發(fā)票、海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書、農(nóng)產(chǎn)品收購(gòu)發(fā)票以及農(nóng)產(chǎn)品銷售發(fā)票和完稅憑證。納稅人取得的增值稅扣稅憑證必須符合法律、行政法規(guī)或者國(guó)稅總局的有關(guān)規(guī)定，其進(jìn)項(xiàng)稅額才能從銷項(xiàng)稅額中扣除。
2、土地價(jià)款的扣除�？鄢�向政府支付的土地價(jià)款必須取得行政事業(yè)性收據(jù)，以省級(jí)以上（含省級(jí)）財(cái)政部門監(jiān)（�。┲频呢�(cái)政票據(jù)為合法有效憑證。房地產(chǎn)企業(yè)從二級(jí)土地市場(chǎng)取得的土地使用權(quán)，憑取得的增值稅專用發(fā)票作為進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣憑證。
3、銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)票的開具。一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，自行開具增值稅發(fā)票。銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，在2016年4月30日前收取并已向主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅的預(yù)收款，未開具營(yíng)業(yè)稅發(fā)票的，可以開具增值稅普通發(fā)票，不得開具專用發(fā)票。一般納稅人向其他個(gè)人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，不得開具增值稅專用發(fā)票。小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，在2016年4月30日前收取并已向主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅的預(yù)收款，未開具營(yíng)業(yè)稅發(fā)票的，可以開具增值稅普通發(fā)票，不得申請(qǐng)代開增值稅專用發(fā)票。
4、取得預(yù)收款的發(fā)票開具。房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)收款，為不動(dòng)產(chǎn)交付給業(yè)主之前收到的款項(xiàng)，不包含簽訂房地產(chǎn)銷售合同之前所收取的誠(chéng)意金和訂金等。房地產(chǎn)企業(yè)在收到預(yù)收款時(shí)，可以向購(gòu)房者開具零稅率的增值稅普通發(fā)票，金額為實(shí)際收到的款項(xiàng)。交房時(shí)，按銷售的不動(dòng)產(chǎn)全額開具增值稅發(fā)票。

二、適用的增值稅稅率
房地產(chǎn)企業(yè)中一般納稅人銷售老房地產(chǎn)項(xiàng)目，以及一般納稅人出租現(xiàn)有不動(dòng)產(chǎn)，均可以選擇使用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按5%的征收率計(jì)稅。銷售2016年5月1日后取得的或新開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目適用11%的增值稅率。
房地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)改增過渡政策中規(guī)定，一般納稅人的老項(xiàng)目，《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前，若選用簡(jiǎn)易計(jì)稅法，適用5%的征收率，按全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用確認(rèn)銷售額。下家若為一般納稅人，可以自行開具稅率為5%的增值稅專用發(fā)票，下家若為小規(guī)模納稅人或個(gè)人，應(yīng)開具稅率為5%的增值稅普通發(fā)票。選用一般計(jì)稅法的老項(xiàng)目和新項(xiàng)目統(tǒng)一適用11%的增值稅稅率，按取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除受讓土地時(shí)向政府部門支付的土地價(jià)款確認(rèn)銷售額。下家若為一般納稅人，應(yīng)開具稅率為11%的增值稅專用發(fā)票，若為小規(guī)模納稅人或個(gè)人，應(yīng)開具稅率為11%的增值稅普通發(fā)票。小規(guī)模納稅人統(tǒng)一適用簡(jiǎn)易征收辦法，征收率為5%。納稅人一旦選定一種計(jì)稅方式，則在之后的36個(gè)月內(nèi)不得更改。

三、銷售額的計(jì)算
在采用一般計(jì)稅法計(jì)算銷售額時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按照取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算含稅銷售額。支付的土地價(jià)款可以從銷售額中扣除，此規(guī)定只適用于按照11%的增值稅率繳納增值稅的房地產(chǎn)項(xiàng)目，不適用于按簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的房地產(chǎn)老項(xiàng)目。土地價(jià)款按照建筑面積的比例分?jǐn)傊廉?dāng)期銷售的房地產(chǎn)項(xiàng)目中。出售部分可以扣除土地價(jià)款，出租的部分則不可以扣除。需要注意的是，房地產(chǎn)企業(yè)使用預(yù)售方式銷售房產(chǎn)并收取預(yù)收款時(shí)，按照納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的規(guī)定，可能并不實(shí)際發(fā)生納稅義務(wù)，但需按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。四、進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣
分期抵扣適用于11%增值稅率的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅。增值稅一般納稅人在2016年5月1日后取得并在會(huì)計(jì)制度上按固定資產(chǎn)核算的不動(dòng)產(chǎn)，其進(jìn)項(xiàng)稅額可分2年從銷項(xiàng)稅額中抵扣：第一年抵扣60%，于取得扣稅憑證的當(dāng)期從銷項(xiàng)稅額中抵扣，第二年可抵扣40%，于取得扣稅憑證的當(dāng)月起第13個(gè)月從銷項(xiàng)稅額中抵扣。采用簡(jiǎn)易計(jì)稅法的房地產(chǎn)企業(yè)即使取得了增值稅專用發(fā)票，其進(jìn)項(xiàng)稅額也不予抵扣。五、財(cái)務(wù)核算
實(shí)施營(yíng)改增后，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在“應(yīng)交稅費(fèi)”科目下設(shè)置“應(yīng)交增值稅”“未交增值稅”等明細(xì)科目，輔導(dǎo)期管理的應(yīng)在“應(yīng)交稅費(fèi)”科目下增設(shè)“待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額”明細(xì)科目。在“應(yīng)交增值稅”明細(xì)賬中，借方設(shè)置“進(jìn)項(xiàng)稅額”、“已交稅金”、“減免稅款”“轉(zhuǎn)出未交增值稅”等專欄。貸方設(shè)置“銷項(xiàng)稅額”、“進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出”、“轉(zhuǎn)出多交增值稅”等專欄。
房地產(chǎn)企業(yè)在過渡期間因?qū)嶋H稅負(fù)增加而取得的過渡性財(cái)政扶持資金，按收到的金額確認(rèn)營(yíng)業(yè)外收入。初次購(gòu)買增值稅稅控系統(tǒng)專用設(shè)備支付的費(fèi)用以及繳納的技術(shù)維護(hù)費(fèi)允許在增值稅應(yīng)納稅額中全額抵減的，計(jì)入“應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅-減免稅款”科目，記錄企業(yè)按規(guī)定抵減的增值稅應(yīng)納稅額。

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