1、某房地產(chǎn)企業(yè)會計問：前些年公司取得的一塊地沒有開發(fā)就轉(zhuǎn)讓了，過戶時繳納了營業(yè)稅、城建稅、教育費附加和預(yù)繳的土地增值稅。近日稽查人員要求對轉(zhuǎn)讓地塊進(jìn)行土地增值稅清算，可公司從未接到地稅部門的清算通知，而開發(fā)的樓盤都是接到清算通知后才按要求清算的，公司是否應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算？
答：根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第二條的規(guī)定，符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：1.房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；2.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；3.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。符合該規(guī)定的納稅人，須在滿足清算條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機關(guān)辦理清算手續(xù)。
因此，貴公司應(yīng)在達(dá)到清算條件之日起90日內(nèi)完成清算工作并到稅務(wù)機關(guān)申報納稅。（南京地稅）
2、什么情況下要按房地產(chǎn)評估價計征土地增值稅納稅人在什么情況下，按照房地產(chǎn)評估價格計算征收土地增值稅?
答：一、根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務(wù)院令第138號）第九條規(guī)定：“納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評估價格計算征收：
(一)隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的；
(二)提供扣除項目金額不實的；
(三)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當(dāng)理由的。”
二、根據(jù)《關(guān)于營改增后契稅房產(chǎn)稅土地增值稅個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》（財稅〔2016〕43號）第六條規(guī)定：“在計征上述稅種時，稅務(wù)機關(guān)核定的計稅價格或收入不含增值稅。
本通知自2016年5月1日起執(zhí)行（北京地稅）
3、房地產(chǎn)企業(yè)向非金融企業(yè)借款交土地出讓金，執(zhí)行利率是經(jīng)政府批準(zhǔn)財務(wù)公司的利率，支付的借款利息如何扣除？
答：根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》國稅函[2010]220號文件：土地增值稅清算時，已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財務(wù)費用中計算扣除。同時根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)的通知》國稅發(fā)[2009]31號文件，企業(yè)的利息支出按以下規(guī)定進(jìn)行處理：企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費用，可按企業(yè)會計準(zhǔn)則的規(guī)定進(jìn)行歸集和分配，其中屬于財務(wù)費用性質(zhì)的借款費用，可直接在稅前扣除。所以該公司支付的借款利息支出：（1）在計算土地增值稅時，應(yīng)將資本化利息支出從“開發(fā)成本—某項目”中剔除，并調(diào)整至財務(wù)費用中扣除，會計處理不作相應(yīng)調(diào)整。由于向非金融機構(gòu)借款，不能提供金融機構(gòu)證明，應(yīng)按照（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10％以內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)扣除；（2）企業(yè)所得稅在扣除利息支出時，要區(qū)分資本化支出和費用化支出，分年度歸集扣除。（河南地稅）
4、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支出的拆遷回建房屋的建設(shè)成本是否能在土地增值稅稅前扣除？
答：根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）規(guī)定：“六、關(guān)于拆遷安置土地增值稅計算問題（一）房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第三條第（一）款規(guī)定確認(rèn)收入，同時將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補差價款，應(yīng)抵減本項目拆遷補償費。”（河南地稅）
5、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售精裝修房屋時購買的家電、家具支出，在土地增值稅清算時能否計入房地產(chǎn)開發(fā)成本？
答：根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）第四條第（四）款規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本，作為土地增值稅的扣除項目。”上述裝修費用不包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行采購或委托裝修公司購買的家用電器、可移動家具、日用品、可移動裝飾用品（如窗簾、裝飾畫等）所發(fā)生的支出。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋時，如其銷售收入包括銷售家用電器、可移動家具、日用品、可移動裝飾用品（如窗簾、裝飾畫等）等收入，應(yīng)以總銷售收入減去家用電器等的采購價格作為房地產(chǎn)銷售收入計算土地增值稅。（河南地稅）
6、資本化利息應(yīng)并入財務(wù)費用中扣除
答：《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國稅發(fā)〔2009〕91號）第二十七條規(guī)定，審核利息支出時應(yīng)當(dāng)重點關(guān)注：（一）是否將利息支出從房地產(chǎn)開發(fā)成本中調(diào)整至開發(fā)費用。（二）分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，其取得的一般性貸款的利息支出，是否按照項目合理分?jǐn)偂＃ㄈ├瞄e置專項借款對外投資取得收益，其收益是否沖減利息支出。《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）第三條（四）規(guī)定，土地增值稅清算時，已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財務(wù)費用中計算扣除。而按照《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》國稅發(fā)〔2009〕31號文件和《企業(yè)會計準(zhǔn)則第17號借款費用》規(guī)定，從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的企業(yè)為開發(fā)房地產(chǎn)而借入資金所發(fā)生的借款費用，在房地產(chǎn)完工前，應(yīng)計入有關(guān)房地產(chǎn)的開發(fā)成本。在房地產(chǎn)完工后，應(yīng)計入財務(wù)費用。納稅人在計算土地增值稅扣除項目時特別要注意，在房地產(chǎn)完工前已計入有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出部分已經(jīng)在“開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本”中，因此，土地增值稅清算時，已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的屬于資本化的利息支出，不能在開發(fā)成本扣除，而是調(diào)整至財務(wù)費用中計算扣除。同時，還應(yīng)注意利用閑置專項借款對外投資取得收益，其收益要沖減利息支出。
7、違反常規(guī)的利息支出不允許扣除
答：土地增值稅暫行條例實施細(xì)則第七條（三）第二款規(guī)定，財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偅⑻峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕48號）第八條規(guī)定：（一）利息的上浮幅度按國家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的部分不允許扣除；（二）對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。對上述規(guī)定，納稅人應(yīng)特別注意財務(wù)費用中只有提供了金融機構(gòu)證明的不含逾期利息和罰息的利息支出，才允許土地增值稅前扣除。言外之意，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從非金融機構(gòu)取得的借款利息，如果不能提供金融機構(gòu)證明的，即使能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛匆?guī)定計入財務(wù)費用，也不能在土地增值稅前扣除。
8、未實際支付的利息支出不允許扣除
答：《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國稅發(fā)〔2009〕91號）第二十一條規(guī)定：（一）在土地增值稅清算中，計算扣除項目金額時，其實際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。（二）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須是實際發(fā)生的。（三）扣除項目金額應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確地在各扣除項目中分別歸集，不得混淆。（四）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用必須是在清算項目開發(fā)中直接發(fā)生的或應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟摹＃ㄎ澹┘{稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M用。（六）對同一類事項，應(yīng)當(dāng)采取相同的會計政策或處理方法。會計核算與稅務(wù)處理規(guī)定不一致的，以稅務(wù)處理規(guī)定為準(zhǔn)。稅收征管法第十九條規(guī)定，納稅人、扣繳義務(wù)人按照有關(guān)法律、行政法規(guī)和國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門的法規(guī)設(shè)置賬簿，根據(jù)合法、有效憑證記賬，進(jìn)行核算。《國家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步加強普通發(fā)票管理工作的通知》（國稅發(fā)〔2008〕80號）規(guī)定，在日常檢查中發(fā)現(xiàn)納稅人使用不符合規(guī)定發(fā)票特別是沒有填開付款方全稱的發(fā)票，不得允許納稅人用于稅前扣除、抵扣稅款、出口退稅和財務(wù)報銷。依據(jù)上述規(guī)定，納稅人已實際支付的利息且能夠提供真實、合法、有效的支付憑據(jù)，才可按照規(guī)定在土地增值稅稅前扣除。否則，未實際支付的或沒有合法憑據(jù)的利息支出，都不允許扣除。
9、土地閑置費是否可在計算土地增值稅時扣除？答：根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）第四條的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費的扣除問題
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費不得扣除。（江蘇地稅）
10、變相銷售地下車位是否應(yīng)確認(rèn)土地增值稅清算收入？
答：無產(chǎn)權(quán)車位包括兩種：一種是人防車位，一種是非人防無產(chǎn)權(quán)車位。實務(wù)中開發(fā)商對無產(chǎn)權(quán)車位可能采取變相銷售的方式，例如有的開發(fā)商與業(yè)主簽訂一次性車位轉(zhuǎn)讓使用權(quán)合同，或者是與業(yè)主簽訂車位租賃合同，租期為二十年，二十年之后的使用權(quán)贈送等方式變相銷售車位。對該種變相銷售的地下車位取得的收入是否作為土地增值稅清算的收入？由于中央沒有明確的規(guī)定，實務(wù)中態(tài)度分成截然不同的兩種，一種是實質(zhì)重于形式，將無產(chǎn)權(quán)地下車位的變相銷售收入確認(rèn)為土地增值稅清算收入，同時允許成本扣除，例如河南、湖北、青島、天津、浙江]、湖南]；一種是形式重于實質(zhì)，將無產(chǎn)權(quán)地下車位的變相銷售收入不確認(rèn)為土地增值稅清算收入，同時不允許成本扣除，例如遼寧]、新疆]、北京]、西安等。與無產(chǎn)權(quán)車位類似的問題還有銷售小產(chǎn)權(quán)房是否征收土地增值稅。
11、紅線外支出能否扣除
答：“紅線外支出”是指在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目建設(shè)用地邊界外，即國家有關(guān)部門審批的項目規(guī)劃外承建設(shè)施發(fā)生支出。房企發(fā)生紅線外支出可能有兩種情況：一種是紅線外為政府建設(shè)公共設(shè)施或其他工程是招拍掛拿地時的附帶條件，該種情況下，紅線外支出相當(dāng)于土地成本的一部分；另一種是開發(fā)商為了提升紅線內(nèi)樓盤的品質(zhì)，在紅線外自行建造建筑物或基礎(chǔ)設(shè)施。實務(wù)中各地對“紅線外支出”的處理五花八門，例如江蘇規(guī)定：“項目規(guī)劃范圍之外的，其開發(fā)成本、費用一律不予扣除。”；而湖北的文件則區(qū)分紅線外支出是否與項目存在直接關(guān)聯(lián)，如果存在計入成本；如果不能提供證據(jù)證明存在直接聯(lián)系，如為了開發(fā)商提升環(huán)境品質(zhì)，則不得計入本項目扣除金額。
12、土地征用及拆遷補償費屬于開發(fā)成本。
答：存在誤區(qū)：《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》（以下簡稱“《細(xì)則》”）的規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用。土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С觥仓脛舆w用房支出等。誤區(qū)評析：筆者認(rèn)為，土地征用及拆遷補償費是為取得土地使用權(quán)而付出的代價。在土地征用和拆遷階段，房地產(chǎn)開發(fā)行為尚未開始，因此不應(yīng)當(dāng)將土地征用及拆遷補償費直接歸屬于房地產(chǎn)開發(fā)成本，而應(yīng)當(dāng)先在取得土地使用權(quán)所支付的金額中歸集，然后根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目占用土地情況，分?jǐn)傊练康禺a(chǎn)開發(fā)項目。需要注意的是，對于房地產(chǎn)企業(yè)以貨幣形式支付的土地征用及拆遷補償費可直接確認(rèn)為取得土地使用權(quán)所支付的金額，對房地產(chǎn)企業(yè)以開發(fā)產(chǎn)品形式（拆一還一）支付的土地征用及拆遷補償費，可先預(yù)估價值計入土地使用權(quán)所支付的金額，待開發(fā)產(chǎn)品的公允價值確定后再對前期計入土地使用權(quán)所支付的金額進(jìn)行調(diào)整。（泰州地稅）
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