海南省國稅局關于房地產及不動產業營改增熱點問題答疑集錦
1.房地產開發企業收到商品房預收款，如何開具發票和申報的問題
房地產開發企業在收到商品房預收款時，不確認該筆收入，不進行納稅申報。購房者需要發票的，房地產開發企業可開具零稅率增值稅普通發票給購房者，申報時出現票表比對不符的情況可前往辦稅服務大廳進行異常清卡處理。交房時，房地產開發企業需要確認收入，且必須先將已經開具的零稅率增值稅普通發票全部沖紅后，再按照商品房全款開具發票，并進行納稅申報。
2.關于房地產開發企業跨縣（市、區）經營的問題
房地產開發企業跨縣（市、區）經營的可采取在應稅服務發生地辦理臨時稅務登記的方式，在應稅服務發生地自行領取、開具發票并預繳稅款和納稅申報。
海南省《全面推開營改增政策指引——重點關注問題解答（一）》中“十、關于房地產開發企業跨縣（市、區）預繳稅款問題”的指引同時廢止。
3.關于土地價款的扣除問題
房地產開發企業為取得土地使用權支付的費用包括土地出讓金、拆遷補償費、征收補償款、開發規費等。
土地出讓金通常是指各級政府土地管理部門將土地使用權出讓給土地使用者，按規定向買受人收取的土地出讓的全部價款。土地出讓金根據批租地塊的條件，可以分為“熟地價”（即提供“七通一平”的地塊價，包括土地使用費和開發費）、“毛地”或“生地”價。其票據由財政部門出具。
拆遷補償費通常是指拆建單位依照規定標準向被拆遷房屋的所有權人或使用人支付的各種補償金，主要包括房屋補償費、周轉補償費和獎勵性補償費三方面。其票據主要是被拆遷房屋的所有權人或使用人出具的發票或者收據。
征收補償款通常是指政府先將土地拍賣出讓，再由政府出面征收拆遷但由房地產開發企業承擔、并通過政府向被拆遷房屋的所有權人或使用人支付的款項。其票據為政府財政部門出具的非稅收入票據。
開發規費通常是指在房地產開發過程中，房地產開發企業按照項目所在地的收取標準向政府多個部門繳納若干項的各種規費。其票據為政府部門出具的非稅收入票據。【房企財稅微信：13718601312】
目前只有土地出讓金列入差額扣除范圍。
房地產開發企業從二級土地市場取得的土地使用權，憑取得的專用發票抵扣進項稅額。
4.關于扣除土地出讓金及進項抵扣問題
（一）房地產開發企業土地價款扣除范圍。房地產開發企業中的一般納稅人，銷售其開發的房地產項目（選擇適用簡易計稅方式的除外），單獨作價銷售的配套設施，例如幼兒園、會所等項目，其銷售額可以扣除該配套設施所對應的土地價款。
房地產開發企業中的一般納稅人銷售其開發的房地產項目（選擇簡易計稅方法的房地產老項目除外），只能扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款。采取“舊城改造”方式開發房地產項目的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，不得扣除直接支付給拆遷戶的補償款。
（二）房地產兼有新老項目無法準確劃分進項稅如何計算。一般納稅人銷售自行開發的房地產項目，兼有一般計稅方法計稅、簡易計稅方法計稅、免征增值稅的房地產項目而無法劃分不得抵扣的進項稅額的，應以《建筑工程施工許可證》注明的“建設規模”為依據進行劃分。
不得抵扣的進項稅額=當期無法劃分的全部進項稅額×（簡易計稅、免稅房地產項目建設規模÷房地產項目總建設規模）
（三）房地產開發企業的售樓處、樣板間的進項稅額如何抵扣，這些設施如果最后拆除已經抵扣的進項稅是否要轉出問題。售樓處、樣板間屬于在施工現場修建的臨時建筑物、構筑物，其進項稅額可一次性抵扣，如果最終拆除，表明售樓部、樣板間已經使用完畢，不需要做轉出。
（四）房地產企業有一般計稅方法和簡易計稅方法，如何進行抵扣。簡易計稅方法的應納稅額，是指按照銷售額和增值稅征收率計算的增值稅額，不得抵扣進項稅額。一般計稅方法的應納稅額，是指當期銷項稅額抵扣當期進項稅額后的余額。房地產兼有新老項目分別使用一般計稅方法和簡易計稅方法的，需對進項稅進行劃分。
5.征收范圍界定問題
（一）納稅人以無形資產或不動產作為投資，應按規定繳納增值稅。《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第十條規定：“銷售服務、無形資產或者不動產，是指有償提供服務、有償轉讓無形資產或者不動產。”《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第十一條規定：“有償，是指取得貨幣、貨物或者其他經濟利益。”以不動產投資，是以不動產為對價換取了被投資企業的股權，取得了“其他經濟利益”，應當繳納增值稅。
（二）車輛停放服務屬于不動產經營租賃范圍。按相關規定，不動產老項目可以選擇簡易計稅方法計算繳納稅款，車輛停放服務老項目也適用此規定。車輛停放服務老項目，是指取得不動產所在地物價管理部門批復的《停車場收費許可證》或《房屋建筑項目竣工驗收備案收文回執》注明時間為2016年4月30日前的項目。
（三）關于房地產開發企業銷售精裝修房所含裝飾、設備是否視同銷售問題。《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第十四條第二款規定，視同銷售不動產的范圍是：“單位或者個人向其他單位或者個人無償轉讓無形資產或者不動產，但用于公益事業或者以社會公眾為對象的除外。”
房地產開發企業銷售精裝修房，已在《商品房買賣合同》中注明的裝修費用（含裝飾、家具、家電等費用），已經包含在房價中，因此不屬于稅法中所稱的無償贈送，無需視同銷售。
房地產企業銷售不動產時，在房價以外單獨無償提供的貨物，應視同銷售貨物，按貨物適用稅率征收增值稅。例如，房地產企業銷售商品房時，為促銷舉辦抽獎活動贈送的家電，應視同銷售貨物，按貨物適用稅率征收增值稅。
（四）地下車位永久租賃行為增值稅稅目如何適用問題。《合同法》規定，租賃合同超過20年無效。對永久租賃，按財稅〔2016〕36號文件規定，應按銷售不動產處理，適用11%增值稅稅率。
（五）隨房贈送物業管理費如何確認銷售額。買房送物業管理費視同銷售，按市場公允價，確定銷售額征稅。
6.關于房地產公司銷售不動產納稅義務發生時間的問題
《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第四十五條規定，增值稅納稅義務、扣繳義務發生時間為：納稅人發生應稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據的當天；先開具發票的，為開具發票的當天。
納稅人發生應稅行為是納稅義務發生的前提。房地產公司銷售不動產，以房地產公司將不動產交付給買受人的當天作為應稅行為發生的時間。
在具體交房時間的辨別上，以《商品房買賣合同》上約定的交房時間為準；若實際交房時間早于合同約定時間的，以實際交付時間為準。
7.關于房地產開發企業預收款的范圍問題
房地產開發企業的預收款，為不動產交付業主之前所收到的款項，但不含簽訂房地產銷售合同之前所收取的誠意金、認籌金和訂金等。
8.關于代收的辦證等費用是否屬于價外費用的問題
房地產開發企業為不動產買受人辦理“兩證”時代收轉付并以不動產買受人名義取得票據的辦證等款項不屬于價外費用的范圍。
9.關于房地產公司一般納稅人一次購地、分期開發的，其土地成本如何分攤的問題
房地產企業一次性購地，分次開發，可供銷售建筑面積無法一次全部確定的，按以下順序計算當期允許扣除分攤土地價款：
（1）首先，計算出已開發項目所對應的土地出讓金
已開發項目所對應的土地出讓金=土地出讓金×（已開發項目占地面積÷開發用地總面積）
（2）然后，再按照以下公式計算當期允許扣除的土地價款：
當期允許扣除的土地價款=（當期銷售房地產項目建筑面積÷房地產項目可供銷售建筑面積）×已開發項目所對應的土地出讓金
當期銷售房地產項目建筑面積，是指當期進行納稅申報的增值稅銷售額對應的建筑面積。
房地產項目可供銷售建筑面積，是指房地產項目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產項目時未單獨作價結算的配套公共設施的建筑面積。
（3）按上述公式計算出的允許扣除的土地價款要按項目進行清算，且其總額不得超過支付的土地出讓金總額。
（4）從政府部門取得的土地出讓金返還款，可不從支付的土地價款中扣除。
10.關于房地產開發企業的多個老項目是否可以部分選擇簡易計稅方法，部分選擇一般計稅方法問題
房地產開發企業的多個老項目可以部分選擇簡易計稅方法，部分選擇一般計稅方法。一經選擇簡易計稅方法計稅的項目，36個月內不得變更為一般計稅方法計稅。
房地產以項目管理為原則，同一房地產企業的老項目需要單獨備案，符合老項目標準的，可以選擇適用簡易征收。按5%征收率繳納增值稅。除法律規定不得開具增值稅專用發票的情形外，一般納稅人可自行開具增值稅專用發票。
例如：一個房地產開發企業有A、B兩個老項目，A項目適用簡易計稅方法并不影響B項目選擇一般計稅方法。
11.兩個房地產企業在同一塊土地上開發房地產項目，土地在其中一方名下，土地出讓金應由誰來扣除的問題
答：擁有土地使用權的房地產開發商，可以扣除相應的土地出讓金。根據《房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務總局公告2016年第18號）：“第四條 房地產開發企業中的一般納稅人（以下簡稱一般納稅人）銷售自行開發的房地產項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款后的余額計算銷售額。銷售額的計算公式如下：銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1+11%）”。
12.房地產開發公司在本市跨區縣從事的房地產開發項目，營改增后應在哪里申請辦理防偽稅控設備及領用發票？
答：應該在機構所在地辦理。
13.A公司是從事房地產開發的一般納稅人，銷售房屋給個人B時可以開具增值稅專用發票嗎？
答：不可以。屬于下列情形之一的，不得開具增值稅專用發票：
（1）向消費者個人銷售服務、無形資產或者不動產。
（2）適用免征增值稅規定的應稅行為。（《營改增試點實施辦法》第五十三條）。
14.小規模納稅人銷售自行開發的房地產項目，可以開具增值稅專用發票嗎？
答：根據《房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》第二十三條規定：小規模納稅人銷售自行開發的房地產項目，自行開具增值稅普通發票。購買方需要增值稅專用發票的，小規模納稅人向主管國稅機關申請代開。第二十五條規定:小規模納稅人向其他個人銷售自行開發的房地產項目，不得申請代開增值稅專用發票。
15.房地產企業將建設的醫院、幼兒園、學校、供水設施、變電站、市政道路等配套設施無償贈送（移交）給政府的，是否視同銷售的問題
房地產企業將建設的醫院、幼兒園、學校、供水設施、變電站、市政道路等配套設施無償贈送（移交）給政府的，如果上述設施在可售面積之外，作為無償贈送的服務用于公益事業，不視同銷售；如果上述配套設施在可售面積之內，則應視同銷售，征收增值稅。
16.房地產企業銷售不動產的同時，無償提供家具、家電等貨物的征稅問題
房地產企業銷售不動產，將不動產與貨物一并銷售，且貨物包含在不動產價格以內的，不單獨對貨物按照適用稅率征收增值稅。例如隨精裝房一并銷售的家具、家電等貨物，不單獨對貨物按17%稅率征收增值稅。
房地產企業銷售不動產時，在房價以外單獨無償提供的貨物，應視同銷售貨物，按貨物適用稅率征收增值稅。例如，房地產企業銷售商品房時，為促銷舉辦抽獎活動贈送的家電，應視同銷售貨物，按貨物適用稅率征收增值稅。
17.關于房地產開發企業的多個老項目是否可以部分選擇簡易計稅方法，部分選擇一般計稅方法問題
房地產開發企業的多個老項目可以部分選擇簡易計稅方法，部分選擇一般計稅方法。一經選擇簡易計稅方法計稅的項目，36個月內不得變更為一般計稅方法計稅。【房企財稅微信：13718601312】
房地產以項目管理為原則，同一房地產企業的老項目需要單獨備案，符合老項目標準的，可以選擇適用簡易征收。按5%征收率繳納增值稅。除法律規定不得開具增值稅專用發票的情形外，一般納稅人可自行開具增值稅專用發票。
例如：一個房地產開發企業有A、B兩個老項目，A項目適用簡易計稅方法并不影響B項目選擇一般計稅方法。
18.房地產企業收到預收款時發票開具問題
答：房地產企業收到預收款時按照適用稅率或者征收率開票，多次收款的可以多次開票，一套商品房可以開具多張發票。
19.18號公告第5條土地價款扣除中提到的建筑面積問題
答：根據《國家稅務總局關于發布<房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國家稅務總局公告2016年第18號）：“當期銷售房地產項目建筑面積，是指當期進行納稅申報的增值稅銷售額對應的建筑面積。房地產項目可供銷售建筑面積，是指房地產項目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產項目時未單獨作價結算的配套公共設施的建筑面積。”
20.關于房地產開發企業自行開發產品出租有關問題
《財政部國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）以及《國家稅務總局關于發布<</span>納稅人提供不動產經營租賃服務增值稅征收管理暫行辦法>》（國家稅務總局公告2016年第16號）已經對此進行了明確，房地產開發企業如果是小規模納稅人其出租不動產應適用簡易計稅方法；如果是一般納稅人，則要根據取得不動產的時間來判定，2016年4月30日前取得的不動產屬于“老”的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法；2016年5月1日以后取得的不動產屬于“新”的不動產，出租時適用的是一般計稅方法。
在國家稅務總局2016年16號公告中明確，取得的不動產，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動產。房地產企業自行開發的產品屬于自建取得，所以適用普遍規定。
財稅〔2016〕36號文件中明確：房地產老項目，是指《建筑工程施工許可證》注明的開工日期在2016年4月30日前的房地產項目。新、老項目的界定標準，對房地產開發企業的不同的經營行為是同樣，按照租、售相同，稅收公平原則，房地產開發企業將尚未出售的房屋進行出租，仍按上述標準判定是否屬于新老項目。
21.房地產企業5月1號之前收取的預收款未開票的如何開具發票？
房地產企業4月30號之前收取的預收款，已繳納營業稅，但并未取得營業稅票的，根據18號公告第十七條規定，一般納稅人銷售自行開發的房地產項目，其2016年4月30日前收取并已向主管地稅機關申報繳納營業稅的預收款，未開具營業稅發票的，可以開具增值稅普通發票，不得開具增值稅專用發票。
22.關于房地產開發企業土地價款扣除問題
部分房地產企業“一次拿地、一次開發”，按照項目中當期銷售建筑面積與可供銷售建筑面積的比例，計算可以扣除的土地價款，政策規定清晰；但如果房地產企業“一次拿地、分次開發”，如何扣除土地成本？可供銷售建筑面積如何確定？
房地產企業分次開發的每一期都是作為單獨項目進行核算的，這一操作模式與《房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》中的“項目”口徑一致，因而，對“一次拿地、分次開發”的情形，要分為兩步走，第一步，要將一次性支付的土地價款，按照土地面積在不同項目中進行劃分固化；第二步，對單個房地產項目所對應的土地價款，按照該項目中當期銷售建筑面積跟與可供銷售建筑面積的占比，進行計算扣除。
23.關于房地產開發企業跨縣（市、區）預繳稅款問題
目前出臺的營改增政策中，對房地產開發企業銷售跨縣自行開發的房地產項目是否在不動產所在地預繳稅款，并未進行相關規定。
本著不影響現有財政利益格局的原則，建議房地產開發企業在每個項目所在地均辦理營業執照和稅務登記，獨立計算和繳納稅款；對于未在項目所在地辦理稅務登記的，參照銷售不動產的稅務辦法進行處理，即在不動產所在地按照5%進行預繳，在機構所在地進行納稅申報，并自行開具發票，對于不能自行開具增值稅發票的小規模納稅人，可向不動產所在地主管國稅機關申請代開。
24.房地產開發企業中的一般納稅人，銷售自行開發的房地產老項目，能否選擇適用簡易計稅方法計稅？
答：根據《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）規定，房地產開發企業中的一般納稅人，銷售自行開發的房地產老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。
25.房地產開發企業中的小規模納稅人，銷售自行開發的房地產項目，如何繳納增值稅？
答：根據《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）規定，房地產開發企業中的小規模納稅人，銷售自行開發的房地產項目，按照5%的征收率計稅。
26.房地產開發企業采取預收款方式銷售所開發的房地產項目，如何預繳增值稅？
答：根據《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）規定，房地產開發企業采取預收款方式銷售所開發的房地產項目，在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。
27.適用一般計稅方法的房地產開發企業如何開具增值稅專用發票？如何進行申報？
答：《關于全面推開營業稅改征增值稅試點有關稅收征收管理事項的公告》（國家稅務總局公告2016年第23號）第四條第（二）款規定：“按照現行政策規定適用差額征稅辦法繳納增值稅，且不得全額開具增值稅發票的（財政部、國家稅務總局另有規定的除外），納稅人自行開具或者稅務機關代開增值稅專用發票時，通過新系統中差額征稅開票功能開具增值稅發票。”
由此可見，只有財政部、國家稅務總局明確規定“適用差額征稅辦法繳納增值稅，且不得全額開具增值稅發票的”，才需要通過新系統差額征稅開票功能開具增值稅發票。現行政策，對于房地產開發企業銷售額中扣除土地價款，未規定不得全額開具增值稅發票。因此適用一般計稅方法的增值稅一般納稅人，可以全額開具增值稅專用發票。
例如：若A房地產公司將一棟樓價稅合計1000萬元銷售給M公司，經過計算這棟樓對應的土地成本為300萬元。
A房地產公司可全額開具增值稅專用發票給M公司，即價稅合計1000萬元。
納稅申報時，A房地產公司在《增值稅申報表》主表第1行“按適用稅率計稅銷售額”中，填報銷售額（1000-300）÷（1+11%）=630.63萬元；在《增值稅納稅申報表附列資料（一）》第10列“銷項（應納）稅額”填報1000÷（1+11%）×11%=99.10萬元；第14列“銷項（應納）稅額”，填報（1000-300）÷（1+11%）×11%=69.37萬元；并將《增值稅納稅申報表附列資料（一）》第14列“銷項（應納）稅額”69.37萬元，填報在《增 值稅納稅申報表》主表第11行“銷項稅額”欄次中。
28.關于轉租不動產如何納稅的問題
總局明確按照納稅人出租不動產來確定。
一般納稅人將2016年4月30日之前租入的不動產對外轉租的，可選擇簡易辦法征稅；將5月1日之后租入的不動產對外轉租的，不能選擇簡易辦法征稅。
29.人防工程出售或者出租的問題
納稅人將人防工程建成商鋪、車庫，對外一次性出售或者出租若干年經營權的，屬于提供不動產租賃服務。
納稅人將開工日期在2016年4月30日前的人防工程對外出售或者出租的，可選擇簡易計稅方法計稅。
30.納稅人以經營租賃方式出租土地的有關規定
納稅人以經營租賃方式將土地出租給他人使用，按照不動產經營租賃服務繳納增值稅。
31.納稅人出租不動產增值稅發票開具注意事項
除增值稅發票開具一般規定外，納稅人出租不動產增值稅發票開具還需注意：
出租不動產，納稅人自行開具或者稅務機關代開增值稅發票時，應在備注欄注明不動產的詳細地址。
個人出租住房適用優惠政策減按1.5%征收，納稅人自行開具或者稅務機關代開增值稅發票時，通過新系統中征收率減按1.5%征收開票功能，錄入含稅銷售額，系統自動計算稅額和不含稅金額，發票開具不應與其他應稅行為混開。
32.一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產，能否選擇適用簡易計稅方法計稅？
答：根據《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）規定，一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人出租其2016年4月30日前取得的與機構所在地不在同一縣（市）的不動產，應按照上述計稅方法在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。
33.個人出租住房，應如何計算應納稅額？
答：根據《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）規定，個人出租住房，應按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額。
34.一般納稅人銷售其2016年4月30日前自建的不動產，能否選擇簡易計稅方法？
答：根據《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）規定，一般納稅人銷售其2016年4月30日前自建的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人應按照上述計稅方法在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。
35.一般納稅人銷售其2016年5月1日后取得的不動產，應如何繳納增值稅？
答：根據《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）規定，一般納稅人銷售其2016年5月1日后取得（不含自建）的不動產，應適用一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。納稅人應以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額，按照5%的預征率在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。
36.關于個人二手房購買時間的確定問題
《營業稅改征增值稅試點過渡政策的規定》中規定：對于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。
對于住房購買時間，參照《國家稅務總局財政部 建設部關于加強房地產稅收管理的通知》（國稅發〔2005〕89號）規定，個人購買住房以取得的房屋產權證或契稅完稅證明上注明的時間作為其購買房屋的時間（以兩者時間孰先為準）。
37.小規模納稅人銷售不動產應如何繳納增值稅？
答：根據《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）規定，小規模納稅人銷售其取得（不含自建）的不動產（不含個體工商戶銷售購買的住房和其他個人銷售不動產），應以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人應按照上述計稅方法在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。
小規模納稅人銷售其自建的不動產，應以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人應按照上述計稅方法在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。
38.其他個人銷售其取得的不動產（不含其購買的住房），如何預繳增值稅？
答：根據《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）規定，其他個人銷售其取得（不含自建）的不動產（不含其購買的住房），應以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。
39.試點納稅人2016年5月1日后取得的不動產，其進項稅額應如何抵扣？
答：根據《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）規定，適用一般計稅方法的試點納稅人，2016年5月1日后取得并在會計制度上按固定資產核算的不動產或者2016年5月1日后取得的不動產在建工程，其進項稅額應自取得之日起分2年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。
取得不動產，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得不動產，不包括房地產開發企業自行開發的房地產項目。
融資租入的不動產以及在施工現場修建的臨時建筑物、構筑物，其進項稅額不適用上述分2年抵扣的規定。
40.一般納稅人銷售其2016年4月30日前取得的不動產，能否選擇簡易計稅方法？
答：根據《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）規定，一般納稅人銷售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人應按照上述計稅方法在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。
41.營改增試點納稅人銷售或者租賃不動產的增值稅納稅地點如何確定?
答：按照《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）的規定，銷售或者租賃不動產應向不動產所在地主管稅務機關申報納稅。
42.不動產老項目的確定問題
（一）轉讓不動產老項目
納稅人轉讓不動產，產權變更登記日期在2016年4月30日前的項目。
（二）自建不動產老項目
納稅人取得的第一個《建筑工程施工許可證》或建筑施工合同注明的開工時間在2016年4月30日前的項目。
1.《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產項目；
2.《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目。
（三）出租不動產的老項目
2016年4月30日前開工建設的在建工程，完工后用于出租，可以選擇簡易計稅方法。
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