根據《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》(財稅[2016]36號)規定房地產開發企業采取預收款方式銷售所開發的房地產項目，在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。但是財稅[2016]36號和后續文件《房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》(國家稅務總局公告 2016年第18號)并未明確采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目時如何開具發票及如何進行納稅申報。
但隨著“營改增”的推進，部分省市陸續發布或明確了如何開具發票及申報的相關規定。在此，小編特為大家整理了各省市國家稅務局的相關政策或操作指引，供大家參考。
關于“預收款發票開具及申報”國家稅務總局規定
房地產開發企業采取預收款方式銷售所開發的房地產項目，在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。
增值稅納稅義務、扣繳義務發生時間為：納稅人發生應稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據的當天；先開具發票的，為開具發票的當天。
一般納稅人應在取得預收款的次月納稅申報期向主管國稅機關預繳稅款；小規模納稅人應在取得預收款的次月納稅申報期或主管國稅機關核定的納稅期限向主管國稅機關預繳稅款。
政策依據
《營業稅改征增值稅試點實施辦法》(財稅【2016】36號)
《房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》(國家稅務總局公告 2016年第18號)
各省市的具體規定
山東
營改增后，為保證不影響購房者正常業務辦理，允許房地產開發企業在收到預收款時，向購房者開具增值稅普通發票，在開具增值稅普通發票時暫選擇“零稅率”開票，在發票備注欄單獨備注“預收款”。
開票金額為實際收到的預收款全款，待下個月申報期內通過《增值稅預繳稅款表》進行申報并按照規定預繳增值稅。
在申報當期增值稅時，不再將已經預繳稅款的預收款通過申報表進行體現，將來正式確認收入開具不動產銷售發票時也不再進行紅字沖回。
湖北
房地產開發企業在收到預收款時，可以向購房者開具增值稅普通發票，在開具增值稅普通發票時暫選擇“零稅率”開票，金額為實際收到的預收款。
在發票備注欄上列明合同約定面積、價格、房屋全價，同時注明“預收款，不作為產權交易憑據”。在開具發票次月申報期內，通過《增值稅預繳稅款表》進行申報，按照規定預繳增值稅。預收款所開發票金額不在申報表附表(一)中反映。
在交房時，按所售不動產全款開具增值稅發票，按規定申報納稅。
浙江
營改增后，為保證不影響購房者正常業務辦理，允許房地產開發企業在收到預收款時，向購房者開具增值稅普通發票，在開具增值稅普通發票時暫選擇“零稅率”開票，在發票備注欄單獨備注“預收款”。
開票金額為實際收到的預收款全款，待下個月申報期內通過《增值稅預繳稅款表》進行申報并按照規定預繳增值稅。
在申報當期增值稅時，不再將已經預繳稅款的預收款通過申報表進行體現，將來正式確認收入開具不動產銷售發票時也不再進行紅字沖回。
江蘇
房地產開發企業銷售自行開發的房地產，收取定金等預收款時，可以開具增值稅普通發票，開具增值稅普通發票時，稅率欄填“0”，同時在發票備注欄注明“房地產企業預售不動產預收款項”。
按照上述要求開具發票的，開具發票視同收據,開具發票時間不作為納稅義務發生時間，申報當期稅款時不需反映該項收入。
收取的預收款應按照銷售額的3%預繳增值稅，僅需填報《增值稅預繳稅款表》即可。
黑龍江
營改增后，為保證不影響購房者正常業務辦理，允許房地產開發企業在收到預收款時，向購房者開具增值稅普通發票，開具預收款的增值稅普通發票時應在“貨物名稱”欄注明“預收房款”字樣，稅率暫選擇“零稅率”，開票金額為實際收到的預收款全款，并在“備注”欄注明“預收款發票，不得作為辦理不動產登記證憑據”字樣；
申報時通過《增值稅預繳稅款表》進行申報并按照規定預繳增值稅，待正式交易完成時，對預收款時開具的增值稅普通發票予以沖紅，同時開具全額的增值稅發票。
海南
房地產開發企業在收到商品房預收款時，不確認該筆收入，不進行納稅申報。
購房者需要發票的，房地產開發企業可開具零稅率增值稅普通發票給購房者，申報時出現票表比對不符的情況可前往辦稅服務大廳進行異常清卡處理。
交房時，房地產開發企業需要確認收入，且必須先將已經開具的零稅率增值稅普通發票全部沖紅后，再按照商品房全款開具發票，并進行納稅申報。
新疆
為不影響購房者正常辦理業務，房地產開發企業可在收到預收款時，向購房者開具收據。待購房交易正式完成后，購房者以收據向房地產開發企業換取增值稅發票。
如果房地產企業在預收款時開具了發票，應按照規定申報繳納增值稅。
房地產開發企業是否按每次收取的金額分次開票，由其自行決定；在每次收到預收款時，應按規定預繳增值稅稅款。
河北
預收款包括分期取得的預收款(首付+按揭+尾款)、全款取得的預收款。定金屬于預收款；誠意金、認籌金和訂金不屬于預收款。
房地產開發企業收到預收款時，未達到納稅義務發生時間，不開具發票，應按照銷售額的3%預繳增值稅，填報《增值稅預繳稅款表》。
江西
省國稅局和省地稅協商明確，2016年5月1日后，我省房地產業可暫時沿用地稅“兩業”管理系統開具收款收據和錄入相關經營數據，但不得開具增值稅發票。
采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅，在取得預收款的次月納稅申報期向項目所在地主管國稅機關預繳稅款。
內蒙古
營改增后，為保證不影響購房者正常業務辦理，在總局沒有具體規定之前，暫允許房地產開發企業在收到預收款時，向購房者開具增值稅普通發票，在“貨物或應稅勞務、服務名稱”欄填寫不動產名稱房號并標明“預收款(預收 %)”字樣，數量單價可不填寫，備注欄中須詳細注明不動產的詳細地址、房款全款等相關信息。
待正式交易完成時，對預收款時開具的增值稅普通發票予以沖紅，同時開具全額的增值稅發票。
河南
房地產開發企業收到預收款時，先向購房者開具增值稅普通發票，并在發票的“貨物或應稅勞務、服務名稱”后括注“預收款”字樣，在發票的備注欄注明對應房地產項目的名稱、詳細位置。房地產開發企業收到預收款不得開具增值稅專用發票。
稅率填寫3%的預征率，并按照預征率預繳稅款，待正式交易完成時，對收取預收款時開具的增值稅普通發票予以沖紅，同時開具全額增值稅發票，按照相關適用稅率或征收率補征稅款。
湖南
房地產開發企業收到預收款時，可選擇以下兩種方式處理：一是可開具納稅人自制的預收款收款收據；二是在收到預收款時可開具增值稅普通發票，并在發票備注欄注明“預收款”，稅率選擇0，稅額為0。
無論納稅人開具自制收據還是增值稅普通發票，收取的預收款收入均應按規定預繳稅款，并填報《增值稅預繳稅款表》，但不填列《增值稅納稅申報表》及其附列資料。
正式交易完成或全額繳納房款時，納稅人應根據最終的實際交易金額重新全額開具增值稅發票，并按規定進行納稅申報。對預收房款時開具的增值稅普通發票，納稅人可選擇在發票管理新系統中進行沖紅，沖紅時開具的紅字發票金額不在《增值稅納稅申報表》及其附列資料中填列。
大連
總局明確前，暫按市局已明確的開票方式：使用差額開票功能，扣除額=預收款*【1-(1+3%)/(1+5%)】=預收款*0.0190476(含稅)
申報時，請參照《增值稅納稅申報表填寫指引》填報。
來源：華政稅務 編輯：趙士光
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