您的位置：企業(yè)培訓(xùn)網(wǎng) > 管理學(xué)堂 > 資本財務(wù) > 河南省國稅局關(guān)于房地產(chǎn)及不動產(chǎn)業(yè)營改增熱點問題答疑集錦河南省國稅局關(guān)于房地產(chǎn)及不動產(chǎn)業(yè)營改增熱點問題答疑集錦
1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到預(yù)收款時如何開具發(fā)票？
答復(fù)：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到預(yù)收款時應(yīng)當(dāng)根據(jù)所售房地產(chǎn)項目適用的計稅方法，按適用稅率或征收率開具增值稅普通發(fā)票，并在發(fā)票的“貨物或應(yīng)稅勞務(wù)、服務(wù)名稱”后括注“預(yù)收款”字樣，在發(fā)票的備注欄注明對應(yīng)房地產(chǎn)項目的名稱、詳細(xì)位置。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到預(yù)收款不得開具增值稅專用發(fā)票。
2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到預(yù)收款時如何預(yù)繳增值稅？
答復(fù)：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到預(yù)收款時應(yīng)根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第18號）規(guī)定，按照3%的預(yù)征率計算預(yù)繳增值稅。待納稅義務(wù)發(fā)生時，應(yīng)按取得的全部價款和價外費用，依據(jù)其適用的計稅方法計算申報應(yīng)納增值稅，已預(yù)繳的增值稅可以按規(guī)定抵減。
3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅義務(wù)發(fā)生后如何開具發(fā)票？
答復(fù)：（一）房地產(chǎn)企業(yè)銷售房地產(chǎn)項目納稅義務(wù)發(fā)生后，需要全額開具增值稅發(fā)票的，應(yīng)先開具紅字增值稅普通發(fā)票沖減預(yù)收款已開具的增值稅普通發(fā)票，并在發(fā)票的“貨物或應(yīng)稅勞務(wù)、服務(wù)名稱”后括注“沖減預(yù)收款”字樣，在發(fā)票的備注欄注明對應(yīng)房地產(chǎn)項目的名稱、詳細(xì)位置和沖減預(yù)收款發(fā)票的代碼、號碼。再根據(jù)購房者需要全額開具增值稅專用發(fā)票或增值稅普通發(fā)票，并在發(fā)票的“貨物或應(yīng)稅勞務(wù)、服務(wù)名稱”后括注“全額”字樣，在發(fā)票的備注欄注明對應(yīng)房地產(chǎn)項目的名稱、詳細(xì)位置。
（二）房地產(chǎn)企業(yè)銷售房地產(chǎn)項目納稅義務(wù)發(fā)生后，不需要全額開具增值稅發(fā)票的，可以就收取的余額部分按適用稅率或征收率開具增值稅發(fā)票，并在發(fā)票的“貨物或應(yīng)稅勞務(wù)、服務(wù)名稱”后括注“余額”字樣，在發(fā)票的備注欄注明對應(yīng)房地產(chǎn)項目的名稱、詳細(xì)位置。前期的預(yù)收款和余額之和應(yīng)等于收取的全部價款和價外費用。
4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售房地產(chǎn)項目納稅義務(wù)發(fā)生時間如何掌握？
答復(fù)：房地產(chǎn)企業(yè)銷售房地產(chǎn)項目納稅義務(wù)發(fā)生時間為交付房地產(chǎn)項目并取得索取銷售款項憑據(jù)的當(dāng)天。
取得索取銷售款項憑據(jù)的當(dāng)天，是指書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為房地產(chǎn)項目產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天。【加微信：13718601312關(guān)注更多精彩內(nèi)容】
5.房地產(chǎn)企業(yè)“一次拿地、一次開發(fā)”，可以按照項目中當(dāng)期銷售建筑面積與可供銷售建筑面積的比例，計算當(dāng)期允許扣除的土地價款。但是對于“一次拿地、分次開發(fā)”的房地產(chǎn)企業(yè)，如何計算當(dāng)期允許扣除的土地成本？
答復(fù)：根據(jù)國家稅務(wù)總局2016年第18號公告規(guī)定，當(dāng)期允許扣除的土地價款按照以下公式計算：當(dāng)期允許扣除的土地價款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積÷房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積）×支付的土地價款
當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積，是指當(dāng)期進行納稅申報的增值稅銷售額對應(yīng)的建筑面積。房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項目時未單獨作價結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。
房地產(chǎn)企業(yè)“一次拿地、分次開發(fā)”時，分次開發(fā)的項目都是作為單獨項目分別核算的，因此，這種情形可按照如下方法計算單個項目當(dāng)期允許扣除的土地成本：首先將“一次拿地”時一次性支付的土地價款，按照土地面積占比在不同項目中進行劃分固化；然后根據(jù)“分次開發(fā)”的單個項目中當(dāng)期銷售建筑面積跟與可供銷售建筑面積的占比，乘以單個項目所對應(yīng)的土地價款，計算其當(dāng)期允許扣除的土地成本。
6.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租自行開發(fā)產(chǎn)品是否適用簡易計稅？
答復(fù)：根據(jù)國家稅務(wù)總局2016年第16 號公告規(guī)定，取得的不動產(chǎn)，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動產(chǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)自行開發(fā)的產(chǎn)品屬于自建取得，適用普遍規(guī)定，屬于出租不動產(chǎn)行為。
根據(jù)財稅[2016]36 號文件規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如果是小規(guī)模納稅人其出租不動產(chǎn)應(yīng)適用簡易計稅方法；如果是一般納稅人，則要根據(jù)取得不動產(chǎn)的時間來判定，2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)屬于“老”的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法，2016年5月1日以后取得的不動產(chǎn)屬于“新”的不動產(chǎn)，出租時適用一般計稅方法。
7.營改增以前已簽訂個人住房轉(zhuǎn)讓合同，但未辦理產(chǎn)權(quán)變更，應(yīng)繳納營業(yè)稅還是增值稅？
答復(fù)：根據(jù)國家稅務(wù)總局2016年第26號公告規(guī)定， 2016 年 4 月30 日前已簽訂的個人住房轉(zhuǎn)讓合同，5 月 1 日以后辦理產(chǎn)權(quán)變更的，應(yīng)繳納增值稅，不繳納營業(yè)稅。
8.不動產(chǎn)的范圍如何界定？出租附著在土地或不動產(chǎn)上的空位、樓面、屋頂給他人安裝豎立廣告牌等是否屬于出租不動產(chǎn)范圍？
答復(fù)：根據(jù)財稅〔2016〕36號文件規(guī)定，不動產(chǎn)，是指不能移動或者移動后會引起性質(zhì)、形狀改變的財產(chǎn)，包括建筑物、構(gòu)筑物等。建筑物，包括住宅、商業(yè)營業(yè)用房、辦公樓等可供居住、工作或者進行其他活動的建造物。構(gòu)筑物，包括道路、橋梁、隧道、水壩等建造物。
出租附著在土地或不動產(chǎn)上的空位、樓面、屋頂給他人安裝豎立廣告牌等,按照出租不動產(chǎn)處理。
9.一般納稅人試點前取得的土地對外出租或者出售，能否適用簡易征稅？
答復(fù)：根據(jù)國家稅務(wù)總局2016年第47號文件規(guī)定，納稅人以經(jīng)營租賃方式將土地出租給他人使用，按照不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)繳納增值稅。
納稅人轉(zhuǎn)讓2016年4月30日前取得的土地使用權(quán)，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用減去取得該土地使用權(quán)的原價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算繳納增值稅。
根據(jù)財稅〔2016〕36號文件規(guī)定，一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。
綜上，一般納稅人試點前取得的土地，用于出租或出售，均可適用簡易計稅，按照規(guī)定計算繳納增值稅。
10.以不動產(chǎn)、無形資產(chǎn)投資入股是否要征收增值稅？
答復(fù)：根據(jù)財稅〔2016〕36號文件規(guī)定，銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，是指有償提供服務(wù)、有償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)。有償?shù)母拍畎ㄈ〉秘泿拧⒇浳锖推渌?jīng)濟利益。投資入股一定有所有權(quán)轉(zhuǎn)移，同時取得股權(quán)就是取得了經(jīng)濟利益，任何一個股份制企業(yè)的股權(quán)價值都是明確的。
因此，以不動產(chǎn)、無形資產(chǎn)投資入股需要征收增值稅。
11.一般納稅人承租個人商業(yè)用房用于辦公，個人能否開具增值稅專用發(fā)票？
答復(fù)：根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅改征增值稅委托地稅局代征稅款和代開增值稅發(fā)票的通知》（稅總函[2016]145號）文件規(guī)定，其他個人出租不動產(chǎn)，購買方或承租方不屬于其他個人的，納稅人繳納增值稅后可以向地稅局申請代開增值稅專用發(fā)票。
12.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售房產(chǎn)，房產(chǎn)屬于2個以上共有人所有，自開發(fā)票上如何開具共有人信息？購貨方名稱一欄可以打印兩個共有人名稱，但納稅人識別號只能錄入一位購買方身份證號，發(fā)票如何開具？
答復(fù)：對于共有人購買房產(chǎn)時，發(fā)票購貨方納稅人名稱一欄可以填寫兩個共有人，納稅人識別號一欄不填寫，在備注欄內(nèi)填寫共有人名稱、納稅人識別號和房產(chǎn)地址等信息。
13.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，收到預(yù)收款時如何向購買方開具發(fā)票？
答復(fù)：根據(jù)《國家稅務(wù)總局2016年第18號公告》文件規(guī)定，一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到預(yù)收款時，先向購房者開具增值稅普通發(fā)票，稅率填寫3%的預(yù)征率，并按照預(yù)征率預(yù)繳稅款，待正式交易完成時，對收取預(yù)收款時開具的增值稅普通發(fā)票予以沖紅，同時開具全額增值稅發(fā)票，按照相關(guān)適用稅率或征收率補征稅款。
14.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到購房人的定金、訂金、誠意金、意向金時，是否視同收到預(yù)收款按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅？
答復(fù)：“定金”是一個法律概念，屬于一種法律上的擔(dān)保方式，《中華人民共和國擔(dān)保法》第八十九條規(guī)定：當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。簽合同時，對定金必需以書面形式進行約定，同時還應(yīng)約定定金的數(shù)額和交付期限。定金數(shù)額可以由合同雙方當(dāng)事人自行約定，但是不得超過主合同總價款的20%，超過20%部分無效。
“訂金”目前我國現(xiàn)行法律中沒有明確規(guī)定，它不具備“定金”的擔(dān)保性質(zhì)，當(dāng)合同不能履行時，除不可抗力外，應(yīng)根據(jù)雙方當(dāng)事人的過錯承擔(dān)違約責(zé)任，一方違約，另一方無權(quán)要求其雙倍返還，只能得到原額，也沒有20%比例的限制。
“意向金（誠意金）”在我國現(xiàn)行法律中不具有法律約束力，主要是房產(chǎn)中介行業(yè)為試探購房人的購買誠意及對其有更好的把控而創(chuàng)設(shè)出來的概念，在實踐中意向金（誠意金）未轉(zhuǎn)定金之前客戶可要求返還且無需承擔(dān)由此產(chǎn)生的不利后果。【房企財稅微信：13718601312】
綜上，定金、訂金、意向金、誠意金中，只有“定金”具有法律約束力，而訂金、意向金、誠意金都不是法律概念，無論當(dāng)事人是否違約，支付的款項均需返還。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到購房人的定金，可視同收到預(yù)收款；收到訂金、意向金、誠意金，不視同收到預(yù)收款。
15.納稅人經(jīng)與房管部門溝通，獲知暫不會調(diào)整銷售合同和過戶流程，請問國稅發(fā)票應(yīng)如何使用？
答復(fù)：根據(jù)《關(guān)于納稅人銷售其取得的不動產(chǎn)辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)使用的增值稅發(fā)票聯(lián)次問題的通知》（稅總函〔2016〕190號）文件規(guī)定，納稅人銷售其取得的不動產(chǎn)，自行開具或者稅務(wù)機關(guān)代開增值稅發(fā)票時，使用六聯(lián)增值稅專用發(fā)票或者五聯(lián)增值稅普通發(fā)票。納稅人辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)需要使用發(fā)票的，可以使用增值稅專用發(fā)票第六聯(lián)或者增值稅普通發(fā)票第三聯(lián)。
16.某公司租賃農(nóng)民的土地，用于道路通行使用，如何代開發(fā)票？
答復(fù)：根據(jù)《關(guān)于進一步明確全面推開營改增試點有關(guān)勞務(wù)派遣服務(wù)、收費公路通行費抵扣等政策的通知》（財稅〔2016〕47號）文件規(guī)定，納稅人以經(jīng)營租賃方式將土地出租給他人使用，按照不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)繳納增值稅。
根據(jù)《納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務(wù)總局2016年第16號公告）文件規(guī)定，其他個人出租不動產(chǎn)（不含住房），按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額，向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)申報納稅。其他個人出租不動產(chǎn)，可向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)申請代開增值稅發(fā)票。
因此，農(nóng)民屬于其他個人，應(yīng)按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額，向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)申報納稅，并申請代開增值稅發(fā)票。
17.轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)何時向不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款？預(yù)繳之后是否是在次月申報期申報納稅？
答復(fù)：根據(jù)財稅[2016 ]36號文件規(guī)定，增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為：納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據(jù)的當(dāng)天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天。收訖銷售款項，是指納稅人銷售……不動產(chǎn)過程中或者完成后收到款項。取得索取銷售款項憑據(jù)的當(dāng)天，是指書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為……不動產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天。
根據(jù)總局2016年第14號公告規(guī)定，一般納稅人和除其他個人之外的小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)，向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)稅款預(yù)繳，向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅。其他個人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)，向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)申報納稅。
綜上，納稅人（個人除外）轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)，應(yīng)按照納稅義務(wù)發(fā)生時間向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)稅款預(yù)繳，并在預(yù)繳后的次月申報期內(nèi)向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅。其他個人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)，按照納稅義務(wù)發(fā)生時間向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)申報納稅，不需要預(yù)繳稅款。
18.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，采取預(yù)售方式的，按照預(yù)售面積開具發(fā)票后，在交房時對面積差需要補開或開紅票沖減的，如何開具發(fā)票和計稅？
答復(fù)：《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）規(guī)定，試點納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，在納入營改增試點之日前已繳納營業(yè)稅，營改增試點后因發(fā)生退款減除營業(yè)額的，應(yīng)當(dāng)向原主管地稅機關(guān)申請退還已繳納的營業(yè)稅。試點納稅人納入營改增試點之日前發(fā)生的應(yīng)稅行為，因稅收檢查等原因需要補繳稅款的，應(yīng)按照營業(yè)稅政策規(guī)定補繳營業(yè)稅。
綜上，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在交房時對面積差需要補開或開紅票沖減的，如果營改增之前開具地稅發(fā)票，營改增后可以開具增值稅普通發(fā)票進行沖減或補繳。
19.其他個人出租不動產(chǎn)時，經(jīng)常提前收取一年房租的行為，如何繳納增值稅？
答復(fù)：國家稅務(wù)總局2016年第23號公告規(guī)定，其他個人采取預(yù)收款形式出租不動產(chǎn)，取得的預(yù)收租金收入，可在預(yù)收款對應(yīng)的租賃期內(nèi)平均分?jǐn)偅謹(jǐn)偤蟮脑伦饨鹗杖氩怀^3萬元的，可享受小微企業(yè)免征增值稅優(yōu)惠政策。
20.財稅〔2009〕9號文件規(guī)定，商品混凝土一般納稅人可選擇簡易辦法計算繳納增值稅，36個月內(nèi)不得變更。營改增后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)抵扣進項稅額的需求強烈，商品混凝土行業(yè)咨詢能否提前調(diào)整計稅方法，不受36個月限制？
答復(fù)：《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于部分貨物適用增值稅低稅率和簡易辦法征收增值稅政策的通知》（財稅〔2009〕9號 ）規(guī)定：一般納稅人選擇簡易辦法計算繳納增值稅后，36個月內(nèi)不得變更。
21.個人出租自有住房給企業(yè)單位，可以代開增值稅發(fā)票嗎？稅率是多少？
答復(fù)：《國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅改征增值稅委托地稅局代征稅款和代開增值稅發(fā)票的通知》（稅總函〔2016〕145號）文件規(guī)定：增值稅小規(guī)模納稅人銷售其取得的不動產(chǎn)以及其他個人出租不動產(chǎn)，購買方或承租方不屬于其他個人的，納稅人繳納增值稅后可以向地稅局申請代開增值稅專用發(fā)票。
《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法>的公告》(國家稅務(wù)總局2016年第16號公告)規(guī)定：其他個人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算應(yīng)納稅額，向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)申報納稅。
22.一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，其2016年4月30日前收取并已向主管地稅機關(guān)申報繳納營業(yè)稅的預(yù)收款，未開具營業(yè)稅發(fā)票的，如何開票？
答復(fù)：根據(jù)國家稅務(wù)總局公告2016年第18號第十七條的規(guī)定：一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，其2016年4月30日前收取并已向主管地稅機關(guān)申報繳納營業(yè)稅的預(yù)收款，未開具營業(yè)稅發(fā)票的，可以開具增值稅普通發(fā)票，不得開具增值稅專用發(fā)票。
23.轉(zhuǎn)租住房，是否適用于總局的2016第16號公告？
答：根據(jù)總局2016年第16號公告：納稅人以經(jīng)營租賃方式出租其取得的不動產(chǎn)〔以下簡稱出租不動產(chǎn)〕，適用本辦法。
取得的不動產(chǎn)，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動產(chǎn)。
因此，轉(zhuǎn)租住房屬于納稅人出租以承租方式取得的不動產(chǎn)，適用總局2016第16號公告的規(guī)定，應(yīng)按照出租不動產(chǎn)繳納增值稅。
24.自然人出租房屋是否可以申請代開增值稅專用發(fā)票？
答：總局2016年16號公告規(guī)定，其他個人出租不動產(chǎn)，可向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)申請代開增值稅發(fā)票。
稅總函〔2016〕145號規(guī)定，增值稅小規(guī)模納稅人銷售其取得的不動產(chǎn)以及其他個人出租不動產(chǎn)，購買方或承租方不屬于其他個人的，納稅人繳納增值稅后可以向地稅局申請代開增值稅專用發(fā)票。
25.房地產(chǎn)公司銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)收到的預(yù)收款沒有繳稅沒開發(fā)票，營改增后可以開國稅的票嗎？
答復(fù)：財稅〔2016〕36號文件附件2《營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定》第一條第十三款規(guī)定，試點納稅人納入營改增試點之日前發(fā)生的應(yīng)稅行為，因稅收檢查等原因需要補繳稅款的，應(yīng)按照營業(yè)稅政策規(guī)定補繳營業(yè)稅。房地產(chǎn)公司銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)5月1號之前收取的預(yù)收款，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天，應(yīng)按照規(guī)定補繳營業(yè)稅。
根據(jù)國家稅務(wù)總局公告2016年第18號第十七條的規(guī)定：一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，其2016年4月30日前收取并已向主管地稅機關(guān)申報繳納營業(yè)稅的預(yù)收款，未開具營業(yè)稅發(fā)票的，可以開具增值稅普通發(fā)票，不得開具增值稅專用發(fā)票。房地產(chǎn)公司銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)5月1號之前收到的預(yù)收款沒有繳稅沒開發(fā)票，按照上述要求補繳營業(yè)稅后，可以參照此規(guī)定開具增值稅普通發(fā)票，不得開具增值稅專用發(fā)票。
26.全面推開營改增后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“代建”房屋的行為如何征收增值稅？
答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營改增之前，國稅函〔1998〕554號對“代建”行為的規(guī)定為：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)〔以下簡稱甲方〕取得土地使用權(quán)并辦理施工手續(xù)后根據(jù)其他單位〔以下簡稱乙方〕的要求進行施工，并按施工進度向乙方預(yù)收房款，工程完工后，甲方替乙方辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移等手續(xù)。甲方的上述行為屬于銷售不動產(chǎn)，應(yīng)按‘銷售不動產(chǎn)’稅目征收營業(yè)稅；如甲方自備施工力量修建該房屋，還應(yīng)對甲方的自建行為，按‘建筑業(yè)’稅目征收營業(yè)稅。”
營改增后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“代建”房屋的行為，若只自備施工力量修建房屋不替乙方辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)的，應(yīng)按照建筑業(yè)稅目征收增值稅；若自備施工力量修建房屋的同時替乙方辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)的，應(yīng)按照銷售不動產(chǎn)稅目征收增值稅。
27.一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，其2016年4月30日前收取并已向地稅局交過營業(yè)稅的預(yù)收款，未開具營業(yè)稅發(fā)票的，可以開具國稅發(fā)票嗎？還需要繳納增值稅嗎？
答：總局2016年第18號公告規(guī)定：一般納稅人及小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，其2016年4月30日前收取并已向主管地稅機關(guān)申報繳納營業(yè)稅的預(yù)收款，未開具營業(yè)稅發(fā)票的，可以開具增值稅普通發(fā)票，不得開具增值稅專用發(fā)票。不需要再繳納增值稅。
28.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在2015年4月30日前購入在建工程，于5月1日后銷售的，可否選擇適用簡易計稅方法扣除土地價款后按照5%征收率計稅？
答復(fù)：《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法>》的公告（總局公告2016年第18號）明確規(guī)定：
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以接盤等形式購入未完工的房地產(chǎn)項目繼續(xù)開發(fā)后，以自己的名義立項銷售的，屬于本辦法規(guī)定的銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目。
一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。一經(jīng)選擇簡易計稅方法計稅的，36個月內(nèi)不得變更為一般計稅方法計稅。
一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目適用簡易計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，不得扣除對應(yīng)的土地價款。
房地產(chǎn)老項目，是指：
（一）《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項目；
（二）《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目。
29.其他個人采取預(yù)收款形式出租不動產(chǎn)，取得的預(yù)收租金收入，可在預(yù)收款對應(yīng)的租賃期內(nèi)平均分?jǐn)偅謹(jǐn)偤蟮脑伦饨鹗杖氩怀^3萬元的，可享受免征增值稅優(yōu)惠政策。如果四月份預(yù)收了第二季度的房租，按照納稅義務(wù)發(fā)生時間應(yīng)該繳納營業(yè)稅，怎么理解平均分?jǐn)傊笙硎苊庹髟鲋刀惖膬?yōu)惠？
答復(fù)：根據(jù)總局2016年第23號公告規(guī)定，將四月收到的第二季度租金在三個月租賃期內(nèi)平均分?jǐn)偅绻伦獠怀^3萬元，那么2016年5月申報期內(nèi)，可向主管地稅機關(guān)申報享受免征所屬期為4月份的營業(yè)稅；2016年7月申報期內(nèi)，可向主管國稅機關(guān)申報享受免征所屬期為5、6月份的增值稅。
30.營改增之后，個人轉(zhuǎn)讓購買滿兩年的住房免征增值稅？請問時間節(jié)點怎么把握？
答復(fù)：《國家稅務(wù)總局 財政部 建設(shè)部關(guān)于加強房地產(chǎn)稅收管理的通知》（國稅發(fā)[2005]89號）文件規(guī)定：個人購買住房以取得的房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時間作為其購買房屋的時間。
《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行中幾個具體問題的通知》（國稅發(fā)[2005]172號）文件規(guī)定：國稅發(fā)[2005]89號文件中“契稅完稅證明上注明的時間”是指契稅完稅證明上注明的填發(fā)日期。納稅人申報時，同時出具房屋產(chǎn)權(quán)證和契稅完稅證明且二者所注明的時間不一致的，按照“孰先”的原則確定購買房屋的時間。即房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時間早于契稅完稅證明書注明的時間的，以房屋產(chǎn)權(quán)證注明的時間為購買房屋的時間；契稅完稅證明上注明的時間早于房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時間的，以契稅完稅證明上著名的時間為購買房屋的時間。
31.不動產(chǎn)租賃小規(guī)模納稅人營改增后是否按季度申報？是否符合月銷售額小于3萬免稅政策？
答復(fù)：財稅〔2016〕36號文件第四十七條規(guī)定：以1個季度為納稅期限的規(guī)定適用于小規(guī)模納稅人、……和國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他納稅人。按照小規(guī)模納稅人月銷售額小于3萬免稅政策有效期規(guī)定，如果提供不動產(chǎn)租賃營改增小規(guī)模納稅人月銷售額小于3萬，符合文件規(guī)定也是可以享受免稅政策的。
本文內(nèi)容來源于河南國稅，解答回復(fù)僅供參考。
【相關(guān)鏈接】
·房地產(chǎn)企業(yè)營改增培訓(xùn)專題(全國滾動開課)
·后營改增時代的土增稅清算實務(wù)和新申報表解讀案例分析之福建省土地增值稅清算技巧專場訓(xùn)練(廈門)
·后“營改增”時代房地產(chǎn)業(yè)入賬票據(jù)管理規(guī)范與稅務(wù)稽查風(fēng)險控制(成都)
·后營改增時代房地產(chǎn)建筑企業(yè)涉稅疑難問題解析與稅收風(fēng)險管控(北京)
·房地產(chǎn)、建筑業(yè)營改增背景之下核心問題解讀及應(yīng)對與企業(yè)所得稅申報暨土地增值稅申報表解讀(沈陽)
·營改增后的建筑、房地產(chǎn)企業(yè)會計核算難點處理、合同節(jié)稅和防范發(fā)票涉稅犯罪策略(南京)
