發(fā)票問(wèn)題
除了預(yù)售環(huán)節(jié)的增值稅難以抵扣的問(wèn)題，王海還面臨退房時(shí)的發(fā)票問(wèn)題。這個(gè)問(wèn)題是在營(yíng)改增推開(kāi)后才遇到的。
2016年5月1日之前，售房交易完結(jié)的交易要繳納營(yíng)業(yè)稅，在5月1日之后營(yíng)業(yè)稅已經(jīng)沒(méi)了。王海告訴記者，退房的話(huà)原則上應(yīng)該把房款退給他，因?yàn)橥朔靠睿允杖胍獩_減，營(yíng)業(yè)稅也要退回來(lái)，但是退稅的話(huà)難度挺大的。按照政策規(guī)定，因退房而退稅需要開(kāi)一個(gè)紅色的票，但營(yíng)改增之后，紅色的發(fā)票已經(jīng)不允許再開(kāi)了。
王冬生告訴記者，營(yíng)改增之前，正常情況發(fā)票是藍(lán)色發(fā)票，表示有交易；交易取消了，發(fā)票體現(xiàn)為開(kāi)紅字發(fā)票，意味著以前發(fā)生的交易取消了，回到原點(diǎn)。
記者咨詢(xún)了幾家地稅局，大部分已經(jīng)開(kāi)不出紅票來(lái)了。“早就停了，機(jī)器和系統(tǒng)已經(jīng)停了，紅票早就開(kāi)不出來(lái)了。對(duì)于退稅的事情，從理論上是應(yīng)該退，可是票開(kāi)不出來(lái)了。”一家地稅的負(fù)責(zé)人告訴記者。
但是現(xiàn)在退稅又要求必須要有這個(gè)紅色發(fā)票。王海舉例說(shuō)，8月份，有客戶(hù)說(shuō)我5月份買(mǎi)的房子要退房，或者說(shuō)沒(méi)有辦法按揭了，他就必須要退房之類(lèi)的。要求地產(chǎn)公司把錢(qián)退給他，但是由于沒(méi)有紅票，以前繳納的營(yíng)業(yè)稅，地產(chǎn)公司就退不回來(lái)。【加微信：fdccspx關(guān)注更多精彩內(nèi)容】
“其實(shí)正常應(yīng)該到地稅部門(mén)把稅給退了。房子繼續(xù)賣(mài)出后到國(guó)稅局交增值稅。正常應(yīng)該是這樣。很多公司反映，在地稅要求退稅的時(shí)候很多要求的資料根本就沒(méi)有，所以沒(méi)有辦法退。幸虧現(xiàn)在有部分國(guó)稅可以沖抵增值稅。”王海告訴記者。
但是沖抵增值稅合適嗎？
王冬生認(rèn)為從政策角度來(lái)講沖抵增值稅不合規(guī)，但是從操作簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，直接沖減到增值稅納稅額中更簡(jiǎn)單操作。這種問(wèn)題要么從地稅局繼續(xù)從發(fā)票解決，要么調(diào)整目前政策，沖減增值稅收入。
王海現(xiàn)在的精力基本都被這些發(fā)票問(wèn)題、政策問(wèn)題牽扯，王海說(shuō)，他都沒(méi)時(shí)間去計(jì)算稅負(fù)的問(wèn)題，但是這并不代表他不關(guān)注那些稅負(fù)的問(wèn)題，比如土地增值稅的變化。
土地增值稅負(fù)
土地增值稅是房地產(chǎn)行業(yè)在營(yíng)改增之后面臨的另外一個(gè)困擾。中國(guó)的土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率，對(duì)土地增值率高的多征，增值率低的少征，無(wú)增值的不征。例如增值額大于20%未超過(guò)50%的部分，稅率為30%；增值額超過(guò)200%的部分，則要按60%的稅率進(jìn)行征稅。據(jù)專(zhuān)家測(cè)算，房地產(chǎn)項(xiàng)目毛利率只要達(dá)到34.63%以上，都需繳納土地增值稅。
王冬生告訴記者，1994年開(kāi)始征收的土增稅，功能之一是調(diào)節(jié)房地產(chǎn)的高收益。功能上有點(diǎn)類(lèi)似對(duì)于房地產(chǎn)的消費(fèi)稅。但由于增值稅是中性稅種，不具備調(diào)節(jié)功能，1994年增值稅只有17%和13%兩個(gè)稅率，考慮到稅制要發(fā)揮調(diào)節(jié)作用，所以征收消費(fèi)稅，主要發(fā)揮其調(diào)節(jié)功能和增加收入功能。
不止一位財(cái)稅專(zhuān)家向記者表示，土地增值稅會(huì)影響房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)。王海給記者舉例，原來(lái)一套房屋銷(xiāo)售價(jià)格為100萬(wàn)元，建設(shè)安裝成本、融資成本、銷(xiāo)售成本三項(xiàng)加起來(lái)50萬(wàn)元，增值就是50萬(wàn)元，增值率100%。由于營(yíng)業(yè)稅是價(jià)內(nèi)稅，增值稅是價(jià)外稅，按照價(jià)稅分離的原則，營(yíng)改增的實(shí)施，意味著房地產(chǎn)企業(yè)的三項(xiàng)成本會(huì)在一定程度上降低，但同時(shí)，整體的增值額就提高了。這樣一來(lái)，土地的增值率就很有可能會(huì)突破原有的某檔增值率的設(shè)定，這意味著，房地產(chǎn)企業(yè)在土地增值稅方面，稅率也會(huì)由于跳檔而增加。
王海所說(shuō)的跳擋是指土地增值稅按照土地增值率50%以下、50%-100%、100%-200%、200%以上分別實(shí)施不同的稅率，稅率依次確定30%、40%、50%、60%。
在2015年，全國(guó)土地增值稅收入達(dá)到3832億。“最大的負(fù)擔(dān)就是土地增值稅，你會(huì)發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的增值額這一檔，也就是企業(yè)賺的錢(qián)交了三遍稅， 分別是：增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅。”王海告訴記者。
王海現(xiàn)在最關(guān)注的就是營(yíng)改增之后對(duì)土地增值稅的影響。他認(rèn)為，因營(yíng)改增全面實(shí)施而導(dǎo)致的土地增值的調(diào)整肯定會(huì)導(dǎo)致企業(yè)稅負(fù)的變化。因?yàn)闋I(yíng)改增后收入和成本的計(jì)算都變了，所以繳納土地增值稅的額度也變了。
王海說(shuō)，“我們一直很關(guān)注財(cái)稅部門(mén)那邊土地增值稅到底怎么變。不過(guò)要等具體政策出來(lái)之后，才知道營(yíng)改增對(duì)土地增值稅的影響到底怎么樣。房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)心的稅負(fù)并不是增值稅的稅負(fù)到底是增加還是減少，更加關(guān)心的是營(yíng)改增之后，包括增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、印花稅、契稅等稅種的一系列變化。”
據(jù)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)了解，土地增值稅的改革的確已經(jīng)在操作當(dāng)中，但是對(duì)稅負(fù)的影響不會(huì)像外界想象那么大，負(fù)擔(dān)相比以前不會(huì)也有太大的變化。
一位財(cái)稅系統(tǒng)人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：“其實(shí)面對(duì)營(yíng)改增之后出現(xiàn)的各個(gè)問(wèn)題，只要下決心，這些問(wèn)題都能解決，但是解決的過(guò)程也將面臨一系列平衡、一系列的約束條件。這些約束條件涉及財(cái)政收入下降、財(cái)政收入延后、征管難度增加、納稅人遵從成本等。這些都需要充分考慮”。
來(lái)源：經(jīng)觀要聞
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