一、關于建筑企業和房地產開發企業已繳納營業稅開具增值稅普通發票納稅申報問題
《關于全面推開營業稅改征增值稅試點有關稅收征收管理事項的公告》（國家稅務總局公告2016年第23號）第三條第（七）款規定：“納稅人在地稅機關已申報營業稅未開具發票，2016年5月1日以后需要補開發票的，可于2016年12月31日前開具增值稅普通發票（稅務總局另有規定的除外）。
根據以上規定，建筑企業和房地產開發企業在地稅機關已申報營業稅未開具發票的，應將繳納營業稅的完稅憑證留存備查，并在開具的增值稅普通發票備注欄注明“已繳納營業稅，完稅憑證號碼xxxx”字樣。納稅申報時，可在開具增值稅普通發票的當月，以無票收入負數沖減銷售收入。
例如：2016年5月，某房地產企業開具一張價稅合計為100萬元的增值稅普通發票，該筆房款已在地稅機關申報營業稅。納稅申報時，應在《增值稅納稅申報表附列資料（一）》第9b“5%征收率的服務、不動產和無形資產”行、 “開具其他發票”列，填報銷售額95.24萬元，銷項（應納）稅額4.76萬元；同時在《增值稅納稅申報表附列資料（一）》第9b“5%征收率的服務、不動產和無形資產”行、 “未開具發票”列，填報銷售額-95.24萬元，填報銷項（應納）稅額-4.76萬元。
二、關于適用一般計稅方法的房地產開發企業增值稅專用發票開具及申報問題
《關于全面推開營業稅改征增值稅試點有關稅收征收管理事項的公告》（國家稅務總局公告2016年第23號）第四條第（二）款規定：“按照現行政策規定適用差額征稅辦法繳納增值稅，且不得全額開具增值稅發票的（財政部、國家稅務總局另有規定的除外），納稅人自行開具或者稅務機關代開增值稅專用發票時，通過新系統中差額征稅開票功能開具增值稅發票。”
由此可見，只有財政部、國家稅務總局明確規定“適用差額征稅辦法繳納增值稅，且不得全額開具增值稅發票的”，才需要通過新系統差額征稅開票功能開具增值稅發票。現行政策，對于房地產開發企業銷售額中扣除土地價款，未規定不得全額開具增值稅發票。因此適用一般計稅方法的增值稅一般納稅人，可以全額開具增值稅專用發票。
例如：A房地產公司將一棟樓價稅合計1000萬元銷售給M公司，并開具增值稅專用發票，經過計算這棟樓對應的土地成本為300萬元。第一步，計算銷項稅額。銷項稅額等于1000÷（1+11%）×11%=99.1萬元；第二步，計算銷售額。銷售額等于1000-99.1=900.9萬元；第三步，按照上述銷售額和銷項稅額的數據開具增值稅專用發票。M公司取得增值稅專用發票后，可以抵扣進項稅額99.1萬元；第四步，在《增值稅納稅申報表附列資料（一）》第14列“銷項（應納）稅額”，填報（1000-300）÷（1+11%）×11%=69.37萬元；第五步，A公司在《增值稅申報表》主表第1行“按適用稅率計稅銷售額”中，填報銷售額900.9萬元，并將《增值稅納稅申報表附列資料（一）》第14列“銷項（應納）稅額”69.37萬元，填報在《增值稅納稅申報表》主表第11行“銷項稅額”欄次中。
三、關于銷售建筑服務、不動產和出租不動產開具發票問題
提供建筑服務，納稅人自行開具或者稅務機關代開增值稅發票時，應在發票的備注欄注明建筑服務發生地縣（市、區）名稱及項目名稱。
銷售不動產，納稅人自行開具或者稅務機關代開增值稅發票時，應在發票“貨物或應稅勞務、服務名稱”欄填寫不動產名稱及房屋產權證書號碼（無房屋產權證書的可不填寫），“單位”欄填寫面積單位，備注欄注明不動產的詳細地址。
出租不動產，納稅人自行開具或者稅務機關代開增值稅發票時，應在備注欄注明不動產的詳細地址。
四、關于房地產開發企業預收款范圍及開票申報問題
預收款包括分期取得的預收款（首付+按揭+尾款）、全款取得的預收款。定金屬于預收款；誠意金、認籌金和訂金不屬于預收款。
房地產開發企業收到預收款時，未達到納稅義務發生時間，不開具發票，應按照銷售額的3%預繳增值稅，填報《增值稅預繳稅款表》。
根據《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第四十五條規定，只有建筑企業和提供租賃服務，納稅義務發生時間為收到預收款的當天，收到預收款的當天不是房地產企業銷售不動產的納稅義務發生時間，而此前《營業稅暫行條例實施細則》規定，銷售不動產收到預收款的納稅義務發生時間為收到預收款的當天。可見銷售不動產的增值稅納稅義務發生時間比較營業稅納稅義務發生時間，政策發生了重大變化。
財政部和國家稅務總局之所以這樣規定，是因為房地產開發企業采取預售制度，在收到預收款時，大部分進項稅額尚未取得，如果規定收到預收款就要全額按照11%計提銷項稅，可能會發生進項和銷項不匹配的“錯配”問題，導致房地產開發企業一方面繳納了大量稅款，另一方面大量的留抵稅額得不到抵扣。為了解決這個問題，《營業稅改征增值稅試點實施辦法》將銷售不動產的納稅義務發生時間后移，收到預收款的當天不再是銷售不動產的納稅義務發生時間。同時，為了保證財政收入的均衡入庫，又規定了對預收款按照3%預征稅款的配套政策。
例如：房地產公司2016年8月收到1000萬元預收款時，不開具增值稅發票，無需在《增值稅納稅申報表》第1行 “按適用稅率計稅銷售額”中填報，應按照銷售額的3%預繳增值稅，填報《增值稅預繳稅款表》。
五、關于建筑企業和房地產開發企業適用簡易計稅方法是否可以開具增值稅專用發票問題
建筑企業和房地產開發企業適用簡易計稅方法的，允許開具增值稅專用發票。
六、關于提供建筑服務開具增值稅發票地點問題
提供建筑服務的增值稅一般納稅人應當在機構所在地開具增值稅發票。小規模納稅人跨縣（市、區）提供建筑服務，不能自行開具增值稅發票的，可向建筑服務發生地主管國稅機關按照其取得的全部價款和價外費用申請代開增值稅發票。
七、關于房地產開發企業增值稅留抵稅額是否可以抵減預繳稅款問題
房地產開發企業的增值稅留抵稅額不能抵減預繳稅款。
例如：2016年8月，某適用一般計稅方法的房地產開發企業取得不含稅銷售收入1000萬元，應當預繳增值稅30萬元，當月該公司留抵稅額50萬元。此時，該公司應當繳納預繳增值稅30萬元，50萬元留抵稅額繼續留抵，而不允許以留抵稅額抵減預繳稅額。
在納稅申報上，當月有留抵稅額時，《增值稅納稅申報表》主表第24行“應納稅額合計”為0，第28行“分次預繳稅額”也為0，可見不能相互抵減。
在會計處理上，預繳的增值稅一般在“應繳稅費—未繳增值稅”科目借方記載，而增值稅留抵稅額在“應繳稅費—應繳增值稅（進項稅額）”專欄記載。兩者屬于不同的會計科目，不能相互抵減。
八、關于提供建筑服務和房地產開發的預繳稅款抵減應納稅額問題
《納稅人跨縣（市、區）提供建筑服務增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務總局公告2016年第17號）第八條規定：“納稅人跨縣（市、區）提供建筑服務，向建筑服務發生地主管國稅機關預繳的增值稅稅款，可以在當期增值稅應納稅額中抵減，抵減不完的，結轉下期繼續抵減。”
《房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務總局公告2016年第18號）第十四條規定：“一般納稅人銷售自行開發的房地產項目適用一般計稅方法計稅的，應按照《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第四十五條規定的納稅義務發生時間，以當期銷售額和11%的適用稅率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款后，向主管國稅機關申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續抵減。”
因此，提供建筑服務和房地產開發的預繳稅款可以抵減應納稅款。應納稅款包括簡易計稅方法和一般計稅方法形成的應納稅款。
例如：某房地產開發企業有A、B、C三個項目，其中A項目適用簡易計稅方法，B、C項目適用一般計稅方法。2016年8月，三個項目分別收到不含稅銷售價款1億元，分別預繳增值稅300萬元，共預繳增值稅900萬元。2017年8月，B項目達到了納稅義務發生時間，當月計算出應納稅額為1000萬元，此時抵減全部預繳增值稅后，應當補繳增值稅100萬元。
房地產開發企業應當在《增值稅申報表》主表第19行“應納稅額”欄次，填報1000萬元，第24行“應納稅額合計”填報1000萬元，第28行“分次預繳稅額”填報900萬元，第34行“本期應補（退）稅額“填報100萬元。
九、關于房地產開發企業銷售自行開發的不動產納稅義務發生時間問題
《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第四十五條規定，增值稅納稅義務發生時間為：“納稅人發生應稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據的當天；先開具發票的，為開具發票的當天。”
可見，納稅人發生應稅行為是納稅義務發生的前提。房地產公司銷售不動產，以房地產公司將不動產交付給買受人的當天作為應稅行為發生的時間。
交付時間，以《商品房買賣合同》上約定的交房時間為準；若實際交房時間早于合同約定時間的，以實際交付時間為準。
十、關于房地產開發企業跨縣（市、區）開發房產預繳稅款問題
《營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》第二條第（十一）款第2項規定：“房地產開發企業中的一般納稅人銷售房地產老項目，以及一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產，適用一般計稅方法計稅的，應以取得的全部價款和價外費用，按照3%的預征率在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。”
可見，對于房地產企業老項目適用一般計稅的預征問題，政策是明確的。但是目前總局文件未對適用一般計稅方法的新項目，以及適用簡易計稅方法的老項目的跨縣（市、區）開發房產預繳稅款問題作出規定，本著同類問題同樣處理的原則，也應當按照3%的預征率在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。
十一、關于房地產開發企業代收的辦證費、契稅、印花稅等代收轉付費用是否屬于價外費用問題
《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第三十七條規定：“以委托方名義開具發票代委托方收取的款項”不屬于價外費用。因此房地產開發企業為不動產買受人代收轉付，并以不動產買受人名義取得票據的辦證費、契稅、印花稅等代收轉付費用不屬于價外費用的范圍。
十二、關于房地產開發企業銷售精裝修房所含裝飾、設備是否視同銷售問題
《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第十四條第二款規定，視同銷售不動產的范圍是：“單位或者個人向其他單位或者個人無償轉讓無形資產或者不動產，但用于公益事業或者以社會公眾為對象的除外。”
房地產開發企業銷售精裝修房，已在《商品房買賣合同》中注明的裝修費用（含裝飾、設備等費用），已經包含在房價中，因此不屬于稅法中所稱的無償贈送，無需視同銷售。房地產企業“買房贈家電”等營銷方式的納稅比照本原則處理。
例如：房地產公司銷售精裝修房一套，其中精裝修部分含電器、家具的購進價格為10萬元，銷售價格200萬元，并按照200萬元全額開具增值稅發票，按照11%稅率申報銷項稅額。此時，無需對10萬元電器部分單獨按照銷售貨物征收增值稅。
十三、關于以不動產對外投資是否繳納增值稅問題
《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第十條規定：“銷售服務、無形資產或者不動產，是指有償提供服務、有償轉讓無形資產或者不動產。”
《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第十一條規定：“有償，是指取得貨幣、貨物或者其他經濟利益。”
以不動產投資，是以不動產為對價換取了被投資企業的股權，取得了“其他經濟利益”，應當繳納增值稅。
十四、關于股權轉讓涉及的不動產是否繳納增值稅問題
在股權轉讓中，被轉讓企業的不動產并未發生所有權轉移，不繳納增值稅。
十五、 關于房地產開發企業允許扣除的土地價款范圍問題
《房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務總局公告2016年第18號）第五條規定：“支付的土地價款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款。
第六條規定：“在計算銷售額時從全部價款和價外費用中扣除土地價款，應當取得省級以上（含省級）財政部門監（印）制的財政票據。”
房地產開發企業為取得土地使用權支付的費用包括土地出讓金、拆遷補償費、征收補償款、開發規費、契稅、城市基礎設施配套費等。
目前符合扣除范圍的土地價款只有土地出讓金，扣除憑證為省級以上（含省級）財政部門監（印）制的財政票據。
十六、關于房地產開發企業自行開發的開發產品轉為固定資產后再銷售問題
房地產開發企業銷售權屬登記在自己名下的不動產，應當按照《納稅人轉讓不動產增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務總局2016年第14號公告）的規定進行稅務處理，不適用《房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務總局公告2016年第18號），不允許扣除土地成本。
例如：某房地產企業開發一批商鋪，銷售出90%，剩余有10套商鋪尚未售出。房地產開發企業辦理權屬登記時，將該10套商鋪登記在自己名下。3年后，該商區房產價格上漲，房地產開發企業決定將該10套商鋪再出售，此時，該10套商鋪已經登記在房地產企業名下，再次銷售時，屬于“二手”，不是房地產開發項目尚未辦理權屬登記的房產，因此應適用《納稅人轉讓不動產增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務總局2016年第14號公告）。
十七、關于適用簡易計稅方法的房地產開發項目是否允許扣除土地價款問題
適用簡易計稅方法的房地產開發項目，不允許扣除土地價款。
十八、關于房地產開發企業房款已申報營業稅，營改增后取得的增值稅專用發票抵扣問題
房地產開發企業房款已申報營業稅，營改增后取得的增值稅專用發票，如果是用于已申報營業稅的部分，其對應的建筑材料、建筑服務、設計服務不允許抵扣增值稅進項稅額。
十九、關于房地產開發企業的多個老項目是否可以部分選擇簡易計稅方法，部分選擇一般計稅方法問題
房地產開發企業的多個老項目可以部分選擇簡易計稅方法，部分選擇一般計稅方法。
例如：一個房地產開發企業有A、B兩個老項目，A項目適用簡易計稅方法并不影響B項目選擇一般計稅方法。
二十、關于房地產開發企業自行開發的不動產用于出租適用簡易計稅方法問題
房地產老項目，是指《建筑工程施工許可證》注明的開工日期在 2016 年 4 月 30日前的房地產項目。新、老項目的界定標準，對房地產開發企業的不同的經營行為是相同的，按照租、售相同，稅收公平原則，房地產開發企業將尚未出售的房屋進行出租，仍按上述標準判定是否屬于新老項目。
二十一、關于2016年4月30日前開工建設的在建工程，完工后用于出租是否可以選擇簡易計稅方法問題
可以選擇簡易計稅方法。
《納稅人提供不動產經營租賃服務增值稅征收管理辦法》（國家稅務總局公告2016年第16號）第三條第（一）款規定：“一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應納稅額。”
此問題的實質是對不動產租賃中“取得”概念進行解釋。16號公告允許選擇簡易計稅方法的基本出發點，是基于取得“老不動產”缺少進項稅額這一事實，營改增前開工，營改增后完工的在建工程，無法取得全部進項稅額。本著同類問題同樣處理的原則，可以比照提供建筑服務、房地產開發劃分新老項目的標準，確定是否可以選用簡易計稅方法。
二十二、關于轉租房產是否允許選擇簡易計稅方法問題
轉租人轉租房產是否允許選擇簡易計稅，應區分情況確定。轉租人根據2016年4月30日前簽訂的老租賃合同收取的租金，視為在2016年4月30日之前取得的不動產對外出租，可以選擇簡易計稅方法。
例如：M公司2015年1月1日從A公司租入不動產，同月M公司與B公司簽訂租賃合同，將該不動產轉租給B公司，合同期限3年，至2017年12月31日到期。在該老租賃合同到期前，M公司轉租該不動產收取的租金，可以選擇簡易計稅方法。
二十三、關于房地產開發企業老項目征收方式備案問題
房地產開發企業老項目應當以《建設工程施工許可證》為標準劃分增值稅項目，分別選擇適用簡易計稅和一般計稅方法，并在營改增后的第一個申報期內到主管稅務機關備案。
二十四、關于無工程承包合同或合同約定開工日期不明確的開發項目是否可以選擇簡易計稅方法問題
部分開發項目，由于特殊原因未簽訂工程承包合同，或者工程承包合同中約定的合同開工日期不明確，但是確已在2016年4月30日前開始施工。按照實質重于形式的原則，只要納稅人能夠提供2016年4月30日前實際已開工的確鑿證明，可以按照老項目選擇簡易計稅方法。
二十五、關于建筑服務未開始前收到的備料款等預收款征稅問題
《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第四十五條規定，納稅人提供建筑服務采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。因此，建筑企業收到的備料款等預收款，應當在收到當月申報繳納增值稅。
二十六、建筑服務已在營改增前完成，按合同規定營改增后收取工程款征稅問題
《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第四十五條規定，增值稅納稅義務發生時間為：“納稅人發生應稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據的當天；先開具發票的，為開具發票的當天。”
取得索取銷售款項憑據的當天，是指書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為服務、無形資產轉讓完成的當天或者不動產權屬變更的當天。“
因此，如果合同規定提供建筑服務的收款日期在營改增之后，應當在收到當月申報繳納增值稅。
二十七、關于甲供材料是否計入建筑服務銷售額問題
《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第三十七條規定：“銷售額，是指納稅人發生應稅行為取得全部價款和價外費用，財政部和國家稅務總局另有規定的除外。”甲供材料不屬于納稅人發生應稅行為取得的全部價款和價外費用，因此不計入建筑服務銷售額。
二十八、關于銷售建筑材料同時提供建筑服務征稅問題
銷售建筑材料（例如鋼結構企業）同時提供建筑服務的，可在銷售合同中分別注明銷售材料價款和提供建筑服務價款，分別按照銷售貨物和提供建筑服務繳納增值稅。未分別注明的，按照混合銷售的原則繳納增值稅。
二十九、關于提供建筑服務預繳稅款扣除憑證問題
《納稅人跨縣（市、區）提供建筑服務增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務總局公告2016年第17號）第六條規定，從分包方取得的2016年4月30日前開具的營業稅發票，在2016年6月30日前可作為預繳稅款的扣除憑證。
因此，在2016年4月30日之前開具的建筑業營業稅發票，如果在營改增前未作為營業稅扣稅憑證扣除總包繳納的營業稅，在2016年6月30日前可以作為提供建筑服務預繳增值稅的扣除憑證。【近期房地產建安企業營改增培訓安排請致電13718601312咨詢！】
三十、關于建筑企業的多個老項目是否可以部分選擇簡易計稅方法，部分選擇一般計稅方法問題
建筑企業的多個老項目可以部分選擇簡易計稅方法，部分選擇一般計稅方法。
例如：一個建筑企業有A、B兩個老項目，A項目適用簡易計稅方法并不影響B項目選擇一般計稅方法。
三十一、關于建筑分包合同老項目的判斷問題
提供建筑服務新老項目的劃分，以總包合同為準，如果總包合同屬于老項目，分包合同也應視為老項目。
例如：一個項目甲方和乙方簽訂了合同，施工許可證上注明的開工日期在4月30日前，5月1日后乙方又與丙方簽訂了分包合同，丙方可以按照老建筑項目選擇簡易計稅方法。
《營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》明確，為建筑工程老項目提供的建筑服務可以選擇適用簡易計稅方法。丙方提供的建筑服務從業務實質來看，是在為甲方的建筑老項目提供建筑服務，所以按照政策規定，丙方可以選擇適用簡易計稅方法。
【相關鏈接】
·6月成都、長春、沈陽、哈爾濱、深圳房地產建安企業營改增培訓安排
您的位置：
