來源：首席審計(jì)官
開篇之言
一直以來，房地產(chǎn)行業(yè)是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱性產(chǎn)業(yè)，甚至成為刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展的三駕馬車重要內(nèi)容之一。房地產(chǎn)作為中國經(jīng)濟(jì)的晴雨表，也隨時(shí)顯示出其隨我國寬松抑或緊縮的貨幣政策變化而不斷處于價(jià)格的波動(dòng)之中。
如今，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)暴利時(shí)代已經(jīng)一去不返，加之，互聯(lián)網(wǎng)+、大數(shù)據(jù)、云計(jì)算、共享經(jīng)濟(jì)、P2P、O2O各種商業(yè)模式和新技術(shù)對于實(shí)體經(jīng)濟(jì)的沖擊，房地產(chǎn)行業(yè)也面臨重新洗牌。再按照傳統(tǒng)的、簡單的“拿地、設(shè)計(jì)、運(yùn)營、銷售，甚至依賴于政府關(guān)系進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)”的經(jīng)營模式，已難以生存下去，房地產(chǎn)行業(yè)面臨著商業(yè)模式的整體轉(zhuǎn)型。在這一特殊的轉(zhuǎn)型期，企業(yè)的投資逐漸多元化，各種風(fēng)險(xiǎn)隨之而來。
可喜的是，從2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會議的內(nèi)容來看，房地產(chǎn)行業(yè)依然有著強(qiáng)大的發(fā)展空間。甚至“化解房地產(chǎn)庫存”被寫入2016經(jīng)濟(jì)工作的“五大任務(wù)”中。這對整個(gè)房地產(chǎn)市場再次形成強(qiáng)大的推動(dòng)力。
面對機(jī)遇，風(fēng)險(xiǎn)也會隱藏其中，如何在強(qiáng)化內(nèi)部管理、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的前提下，抓住最后的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型時(shí)機(jī)，成為眾多房地產(chǎn)企業(yè)思考的問題。
內(nèi)部審計(jì)職業(yè)一直作為房地產(chǎn)企業(yè)提升內(nèi)部精細(xì)化管理，防止舞弊、降低成本，加強(qiáng)內(nèi)部管理提升的重要手段而存在。反觀管理越好的房地產(chǎn)企業(yè)，例如萬科、萬達(dá)集團(tuán)，他們對于內(nèi)部審計(jì)在企業(yè)的重視程度極高，內(nèi)部審計(jì)在企業(yè)集團(tuán)中的獨(dú)立性、權(quán)威性達(dá)到了前所未有的高度，甚至劃歸董事長直接領(lǐng)導(dǎo)。
但事實(shí)上，更多依賴于政策、依賴于暴利時(shí)代發(fā)展起來的房地產(chǎn)企業(yè)，其內(nèi)部管理則十分混亂。內(nèi)部審計(jì)在企業(yè)中的地位不高，重視程度不夠，審計(jì)資源缺乏，職能定位不準(zhǔn)的現(xiàn)象十分突出。而在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)快速轉(zhuǎn)型的背景下，內(nèi)部審計(jì)從業(yè)人員又在思考些什么？
帶著這種種問題，首席審計(jì)官采訪了國內(nèi)某知名房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)部門負(fù)責(zé)人王總（匿名，隱去真實(shí)姓名）。
首席審計(jì)官：您認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)究竟是一種什么樣的工作？并簡要介紹您公司內(nèi)部審計(jì)的現(xiàn)狀和做法。
王總：內(nèi)部審計(jì)最主要的工作就是持續(xù)推進(jìn)業(yè)務(wù)部門工作，優(yōu)化企業(yè)流程，過流程優(yōu)化來提高工作績效，使整個(gè)組織更有效的運(yùn)營。
我們公司內(nèi)審部門10個(gè)人左右。在大型的房地產(chǎn)企業(yè)中，相比人數(shù)比較少，那我們又是怎么做的呢？重點(diǎn)在于內(nèi)審結(jié)構(gòu)的完善，做到“少而精”，實(shí)現(xiàn)“小齒輪驅(qū)動(dòng)大車輪的效果”。我們要做的是要第三防線驅(qū)動(dòng)第一、第二防線，盡快建立符合企業(yè)的相關(guān)機(jī)制，讓員工具備一定的意識。這可以通過出具相關(guān)的審計(jì)報(bào)告、審計(jì)公告讓大家明白違規(guī)問題會產(chǎn)生什么影響，讓他們對此形成深刻的印象，從意識上主動(dòng)識別風(fēng)險(xiǎn)較高點(diǎn)，發(fā)揮內(nèi)控的作用。我們企業(yè)會針對不同層級的人做案例宣講，包括集團(tuán)管理人和基層人員。對新入職員工也會有例如商業(yè)準(zhǔn)則培訓(xùn)此類的活動(dòng)，可以通過這些讓他們有意識去分析問題控制問題，讓他們最好能在業(yè)務(wù)層面就能把事情給解決了。要把這種意識滲透到每個(gè)崗位里，這樣才能用更少的人力來建設(shè)更好的企業(yè)內(nèi)控。
首席審計(jì)官：您認(rèn)為您所在企業(yè)內(nèi)審工作的目的是什么？
王總：在企業(yè)中，查處相關(guān)的人或者揭露相關(guān)違規(guī)的行為并不是我們的目的，不是做到這些就實(shí)現(xiàn)了我們的目標(biāo)。其實(shí)，每次面對報(bào)告里的種種處分，對我們來說都是一件很痛苦的事情。但是希望能夠通過這樣的監(jiān)督來使這些人警醒，能夠在以后的工作中有所行動(dòng)。而且希望他們通過這次處分能夠有所思考和改進(jìn)，如果之后他們確實(shí)能把這些整改措施落地，以更加嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膽B(tài)度對待工作，執(zhí)行力更強(qiáng)，這樣我才會覺得達(dá)到了內(nèi)審目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，這才是我們內(nèi)審工作最大的成功。
首席審計(jì)官：民營企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)更重視內(nèi)審工作嗎？
王總：是的，大部分的民營企業(yè)都是這樣。因?yàn)楹芏嗟膰蠼?nèi)審部門源自于一種外部需求，而對于民營企業(yè)來說，規(guī)模擴(kuò)大之后，老板不可能對每一方面都親自管理，尤其是有了職業(yè)經(jīng)理人之后，老板會覺得很多的消息傳遞到他這里時(shí)會延遲甚至扭曲，所以需要設(shè)立這樣一個(gè)部門來協(xié)助他，從而做出正確的判斷。其實(shí)這也是內(nèi)審來源的初衷，進(jìn)而才產(chǎn)生了之后完整的組織架構(gòu)。
首席審計(jì)官：大部分的企業(yè)建立內(nèi)審部門都會經(jīng)歷一段曲折的過程，您覺得主要的原因是什么？
王總：最主要的原因還是資源的限制，天生會做內(nèi)審的人并不多。雖然現(xiàn)在大學(xué)課程里可能設(shè)置了這些課程，但是既懂理論又有實(shí)踐能力的人還是少之又少。所以內(nèi)審?fù)苜Y源的限制，外部又找不到合適的人員，就可能就會從財(cái)務(wù)轉(zhuǎn)向內(nèi)審。剛開始時(shí)內(nèi)審人員可能是向CFO匯報(bào)工作，間接像董事長匯報(bào)。隨著內(nèi)審部門功能發(fā)揮的逐漸顯現(xiàn)，以及內(nèi)審人員的不斷補(bǔ)充，其覆蓋面越來越大，獨(dú)立性也越來越強(qiáng)，最終逐漸脫離了財(cái)務(wù)部，實(shí)現(xiàn)了向董事長直接匯報(bào)。
首席審計(jì)官：內(nèi)部控制流程的改進(jìn)是讓業(yè)務(wù)部門去做嗎 ？
王總：兩者都需要做。業(yè)務(wù)部門在改進(jìn)流程的過程中是基于業(yè)務(wù)部門的視角來做，他們的重點(diǎn)在于明確每一步該做什么，然后一步一步地按照既定的規(guī)則去做。但是內(nèi)審部門的視角主要是基于風(fēng)險(xiǎn)控制的。內(nèi)審增加了風(fēng)險(xiǎn)管理的視角，不僅僅是把事情做完。他們關(guān)注的是企業(yè)業(yè)務(wù)流程中的可能存在的風(fēng)險(xiǎn)、可能存在的舞弊漏洞。內(nèi)審人員主要是想怎么來發(fā)現(xiàn)這些風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)并規(guī)避這些風(fēng)險(xiǎn)。比如，簽訂合同時(shí)，合同條款有沒有法律法規(guī)問題，這個(gè)時(shí)候需要把法務(wù)部加入到這個(gè)業(yè)務(wù)的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)里面，預(yù)先把風(fēng)險(xiǎn)降到最小。過早的控制效果也不一定很好，如果業(yè)務(wù)流程還沒有定型就把內(nèi)部審計(jì)加進(jìn)去可能會存在浪費(fèi)資源的現(xiàn)象。所以需要在合適的時(shí)點(diǎn)進(jìn)行控制，這樣才能達(dá)到最好的效果。所以流程的優(yōu)化改進(jìn)是需要多部門的合作一起完成的。
首席審計(jì)官：對于內(nèi)審查出的問題，如果業(yè)務(wù)部門沒有能力改正怎么辦？
王總：內(nèi)審查出了問題，業(yè)務(wù)部門也認(rèn)識到的確存在這方面問題，但可能業(yè)務(wù)部門沒有能力找到解決方案，這時(shí)老板可能會讓內(nèi)審部門牽頭來解決。但那時(shí)候如果完全強(qiáng)調(diào)我們的獨(dú)立性而不去辦這事，肯定也是不行的。因?yàn)閮?nèi)審的目標(biāo)決定了我們必須要推動(dòng)流程的優(yōu)化，所以那時(shí)候我們還是會牽頭去做。由于內(nèi)審部門自身優(yōu)勢的存在，對于公司組織架構(gòu)比較熟悉，因此可以為相關(guān)部門提供建議，或者有時(shí)候可以提供很多個(gè)建議供其選擇，進(jìn)而發(fā)揮各個(gè)職能作用，形成一種完整的制度。如果那時(shí)候過于強(qiáng)調(diào)獨(dú)立性，就會使得內(nèi)審部門處于一種很尷尬的境地，與業(yè)務(wù)部門甚至老板之間形成對立面，這樣就不利于工作的開展。目前，就我們公司而言，內(nèi)審部門將出具的審計(jì)報(bào)告提供給管理層之后，首先由業(yè)務(wù)部門自己來提出整改措施，之后內(nèi)審部門會進(jìn)行評價(jià)。如果認(rèn)為這個(gè)整改措施還是不能彌補(bǔ)這個(gè)缺陷，降低風(fēng)險(xiǎn)，我們會要求其繼續(xù)整改。
企業(yè)的業(yè)務(wù)流程改進(jìn)處于不斷優(yōu)化彌補(bǔ)漏洞的狀態(tài)中，需要一直改進(jìn)，提高工作效率，這樣可以使流程更有效，使其更符合企業(yè)目前的戰(zhàn)略重點(diǎn)。每個(gè)企業(yè)每個(gè)發(fā)展階段戰(zhàn)略是不一樣的，流程需要跟著戰(zhàn)略走，所以流程是處于不斷優(yōu)化的狀態(tài)。
首席審計(jì)官：您認(rèn)為企業(yè)內(nèi)控應(yīng)該怎么做？
王總：內(nèi)控不是靠內(nèi)審就能完成的，崗位設(shè)置需要相互制衡牽制。比如房地產(chǎn)的采購和風(fēng)控方管理、基建、營銷等方面都是舞弊重災(zāi)區(qū)。比如房地產(chǎn)企業(yè)的招投標(biāo)。傳統(tǒng)的招投標(biāo)是人為控制的，不可避免可能存在舞弊。但現(xiàn)在大部分用的都是信息化招標(biāo)方式，所有信息都在網(wǎng)上，這樣會存在記錄留下痕跡，可以在很大程度上杜絕一定的風(fēng)險(xiǎn)。在房地產(chǎn)這樣屬于高利潤的行業(yè)，用技術(shù)手段代替人工來規(guī)避一定的風(fēng)險(xiǎn)，是企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人非常愿意做的事。采用信息化的流程，不僅可以解放人力，也可以固化流程（因?yàn)槿藶榫蜁嬖趧?dòng)作變形）。所以，信息化是企業(yè)做好內(nèi)控的重要因素。但內(nèi)控不是萬能的，對于串通舞弊就沒辦法了。
首席審計(jì)官：您認(rèn)為財(cái)務(wù)和內(nèi)審哪一個(gè)更有趣？
王總：第一次從財(cái)務(wù)調(diào)到內(nèi)審，可能是當(dāng)時(shí)沒有深刻的理解內(nèi)審在企業(yè)中發(fā)揮的作用。因?yàn)楫?dāng)時(shí)企業(yè)的內(nèi)審處于初級階段，發(fā)揮不了太大的作用，領(lǐng)導(dǎo)人也不太支持。隨著企業(yè)的發(fā)展，職能越來越成熟，現(xiàn)在又回來做內(nèi)審，我覺得內(nèi)審比財(cái)務(wù)在很大程度上有所提升。內(nèi)審介入業(yè)務(wù)的面要廣，深度比財(cái)務(wù)要深。房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)審介入業(yè)務(wù)的延展性是比較大的，比如它要管預(yù)算，預(yù)算管理要求對內(nèi)審要對預(yù)算有感覺，這樣內(nèi)審會更深入的介入到業(yè)務(wù)中。再如，內(nèi)審需要了解招標(biāo)流程，招標(biāo)制度，招標(biāo)結(jié)果，對最后提供服務(wù)的質(zhì)量等都需要了解，而這些對財(cái)務(wù)并不是必要的。
首席審計(jì)官：您認(rèn)為內(nèi)審在單位里是不是一個(gè)很尷尬的部門？
王總：這取決于你怎么做。在企業(yè)做內(nèi)審要學(xué)會自我激勵(lì)。各部門對內(nèi)審的戒備是一種人的自然的反應(yīng)，大家都會存在，所以要學(xué)會理解對方。在理解過后需要做一些其他的事情來讓對方積極配合，比如可以通過培訓(xùn)、咨詢和業(yè)務(wù)部門多接觸，讓他們知道我們和他們是在同一戰(zhàn)線上，而不是對立者。這樣大家對你的接受度會提高。而且我們內(nèi)審做事是對事不對人，在做的時(shí)候盡量客觀公正，最后的審計(jì)意見審計(jì)單位是會接受的。內(nèi)審在于你自己怎么做，尷尬會有，但在這種情況下要想怎么去影響他們。
首席審計(jì)官：在您所在企業(yè)轉(zhuǎn)型過程中，內(nèi)部審計(jì)的關(guān)注點(diǎn)轉(zhuǎn)移到哪里？
王總：我們所在房地產(chǎn)企業(yè)將在未來的三年實(shí)現(xiàn)向具有互聯(lián)網(wǎng)思維的房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級，但這并不是對原有的傳統(tǒng)房地產(chǎn)拋棄不要，而是要繼續(xù)深化地產(chǎn)、商業(yè)、物業(yè)的“三條腿”走路戰(zhàn)略。企業(yè)越是這種關(guān)鍵的轉(zhuǎn)型期，越是要關(guān)注它所面臨的風(fēng)險(xiǎn)，這時(shí)候的管理者大多具有創(chuàng)新的意識，但也很容易一窩蜂而上，越是在這種時(shí)候，內(nèi)部審計(jì)部門越應(yīng)該冷靜的看待周圍的風(fēng)險(xiǎn)，站在自身專業(yè)的角度為戰(zhàn)略的實(shí)施提供專業(yè)的保障，提供更加具有專業(yè)的意見，及時(shí)提示和警示更多的風(fēng)險(xiǎn)，并通過可能的案例推送給我們的管理者，讓他們時(shí)刻保持清醒的頭腦。這時(shí)，我們的內(nèi)部審計(jì)部門一方面要關(guān)注傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)部控制、風(fēng)險(xiǎn)管理中存在的突出問題，更要基于此，提出針對企業(yè)未來發(fā)展方向中可能遇到的控制新難題、新風(fēng)險(xiǎn)，而不是固步自封。
中國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過近二十年的發(fā)展，在行業(yè)本身和市場發(fā)展上都取得了長足的進(jìn)步，逐漸走上了健康良性的發(fā)展軌道。與此同時(shí)真正的市場經(jīng)濟(jì)序幕也已經(jīng)全面拉開，未來房地產(chǎn)行業(yè)的市場競爭將更加激烈，行業(yè)環(huán)境將更加嚴(yán)峻。那么，面對挑戰(zhàn)，企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益從何而來，企業(yè)的競爭能力又靠什么來提升呢？加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)控管理，精細(xì)成本管理，杜絕腐敗孳生，不斷完善企業(yè)內(nèi)部審計(jì)制度，與國際先進(jìn)的內(nèi)審模式接軌，這將是企業(yè)發(fā)展過程中的必然選擇。
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