您的位置：企業(yè)培訓(xùn)網(wǎng) > 管理學(xué)堂 > 資本財(cái)務(wù) > 房地產(chǎn)企業(yè)特殊業(yè)務(wù)“營(yíng)改增”分析——預(yù)收款如何開(kāi)票 8月29日國(guó)稅總局的網(wǎng)站上終于掛出了傳聞已久的53號(hào)公告，文件一如既往亮點(diǎn)和槽點(diǎn)并存，但是明確了房地產(chǎn)企業(yè)的一個(gè)問(wèn)題，即預(yù)收款如何開(kāi)票的問(wèn)題，該問(wèn)題說(shuō)實(shí)話目前也不是難點(diǎn)，多數(shù)省局已有口徑明確，只是53公告的出臺(tái)幫了不少?zèng)]有口徑的省份。53號(hào)公告通過(guò)規(guī)定不征稅行為可以開(kāi)發(fā)票的方法來(lái)處理預(yù)收款的票據(jù)問(wèn)題，說(shuō)不上十分創(chuàng)新，因?yàn)橹耙巡簧偈【挚趶矫鞔_了預(yù)收款可以開(kāi)發(fā)票已經(jīng)是對(duì)該問(wèn)題的創(chuàng)新，但是總局畢竟是總局，總是要搞出點(diǎn)不一樣的地方，創(chuàng)造出了“不征稅”這種稅率，這是繼“**”稅率之后總局的又一次發(fā)明創(chuàng)造。真是佩服我大中華人民的智商，真不是吹的。多的不說(shuō)了，這里主要給大家講講按照53公告房地產(chǎn)企業(yè)收到預(yù)收款之后如何開(kāi)具發(fā)票，有了總局的53號(hào)公告，我們算是對(duì)該問(wèn)題真正明白了，也“財(cái)稅”得香。
一、升級(jí)系統(tǒng)找到最新編碼
按照53公告的規(guī)定，要想開(kāi)出不征稅的發(fā)票，首先需要升級(jí)系統(tǒng)，這樣才能找到最新編碼，進(jìn)而開(kāi)出不征稅的發(fā)票。即將增值稅稅控開(kāi)票軟件升級(jí)到最新版本（V2.0.11），升級(jí)完成后開(kāi)票系統(tǒng)中將會(huì)有6“未發(fā)生銷售行為的不征稅項(xiàng)目”，用于納稅人收取款項(xiàng)但未發(fā)生銷售貨物、應(yīng)稅勞務(wù)、服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)的情形。“未發(fā)生銷售行為的不征稅項(xiàng)目”下設(shè)601“預(yù)付卡銷售和充值”、602“銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)收款”、603“已申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅未開(kāi)票補(bǔ)開(kāi)票”。
二、區(qū)分情況正確開(kāi)票
（一）期房銷售
期房銷售，在交房之前收到的預(yù)收款，選擇6“未發(fā)生銷售行為的不征稅項(xiàng)目”下的602“銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)收款”編碼進(jìn)行開(kāi)票，并在發(fā)票稅率欄填寫“不征稅”，開(kāi)具增值稅普通發(fā)票，不得開(kāi)具增值稅專用發(fā)票。在開(kāi)具發(fā)票的次月按照3%的預(yù)繳率進(jìn)行預(yù)繳增值稅，不需要進(jìn)行納稅申報(bào)。如系統(tǒng)清卡不成功，需要在申報(bào)期去稅務(wù)局辦稅服務(wù)廳進(jìn)行手工清卡。
在交房以后，需要將之前開(kāi)具的稅率欄為“不征稅”的增值稅普通發(fā)票收回紅沖后再重新開(kāi)具稅率欄帶實(shí)際稅率的增值稅發(fā)票，并于次月進(jìn)行納稅申報(bào)。此處原開(kāi)具的“不征稅”增值稅普通發(fā)票如果不收回紅沖，對(duì)方會(huì)有重復(fù)入賬的問(wèn)題。
（二）現(xiàn)房銷售
現(xiàn)房銷售，由于預(yù)收房款后會(huì)馬上交房，可以直接開(kāi)具稅率欄帶實(shí)際稅率的增值稅發(fā)票，并進(jìn)行納稅申報(bào)。
（三）已申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅未開(kāi)票補(bǔ)開(kāi)票
對(duì)于已申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅未開(kāi)具發(fā)票不開(kāi)發(fā)票的，大家請(qǐng)選擇6“未發(fā)生銷售行為的不征稅項(xiàng)目”下的603“已申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅未開(kāi)票補(bǔ)開(kāi)票” 編碼進(jìn)行開(kāi)票，并在發(fā)票稅率欄填寫“不征稅”，開(kāi)具增值稅普通發(fā)票，不得開(kāi)具增值稅專用發(fā)票，開(kāi)具發(fā)票后不用進(jìn)行納稅申報(bào)。如系統(tǒng)清卡不成功，需要在申報(bào)期去稅務(wù)局辦稅服務(wù)廳進(jìn)行手工清卡。
從53號(hào)公告對(duì)預(yù)收款開(kāi)票的規(guī)定來(lái)看，和目前房地產(chǎn)企業(yè)的普遍做法大同小異，即將“零稅率”換成“不征稅稅率”，收到預(yù)收款以后可以大膽的開(kāi)發(fā)票了，不用怕開(kāi)發(fā)票就發(fā)生納稅義務(wù)，收據(jù)也就不用開(kāi)了，解決了銀行、公積金貸款的相關(guān)難題。
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