作者：葉全華
自從營改增政策出臺以來，房地產開發企業銷售自行開發的房地產的預售款開票問題一直困擾著稅務和財務人員，各地的政策掌握和解讀也相差甚遠，甚至有人對開票是否合法提出了質疑。隨著《國家稅務總局關于營改增試點若干征管問題的公告》（國家稅務總局公告2016年第53號）的公布，終于對房地產開發企業銷售自行開發的房地產的預售款開票問題進行了統一明確。
一、明確預售款可以開具發票
根據第九條規定，對發票代碼進行升級后，納稅人應將增值稅稅控開票軟件升級到最新版本（V2.0.11）后，已經有專門的發票代碼用于“銷售自行開發的房地產項目預收款”開具發票。
二、預收款發票如何開具
首先要確認升級到（V2.0.11）版本，然后選擇發票代碼為602的“銷售自行開發的房地產項目預收款”進行開具。
特別提醒：
1、房地產預收款不得開具增值稅專用發票！
2、發票稅率欄應填寫“不征稅”。
3、納稅人在取得預收款的次月（小規模納稅人或者按照主管國稅機關核定期限，一般季度末次月）納稅申報期限內必須按照《國家稅務總局公告2016年第18號》的規定向主管國稅機關預繳增值稅。
一般納稅人預繳計算：應預繳增值稅＝預收款÷（1＋11％或者5％）×3％
小規模納稅人預繳計算：應預繳增值稅＝預收款÷（1＋5％）×3％
三、已交營業稅如何補開
對于按照營業稅規定的納稅義務發生時間已經申報繳納營業稅，但尚未開具營業稅發票的，可以開具增值稅普通發票，不得開具增值稅專用發票！
選擇發票代碼為603的“已申報繳納營業稅未開票補開票”進行開具。
四、關于申報問題
根據國家稅務總局公告2016年第53號，只對開具發票進行了規定，但沒有對申報進行明確。根據筆者對納稅申報表的了解，結合該公告，認為：
1、房地產開發企業銷售自行開發的房地產的預售款，實行預繳增值稅，并不是增值稅納稅義務發生時間，是一種特殊預繳政策，因此，對預收款視為不征稅是有道理的。
2、在增值稅納稅申報表中沒有、也不應該有不征稅項目欄，也就是說既無法按照不征稅申報在增值稅申報表中反映，也不應該反映。這就需要在對增值稅發票開具數據進行采集時要有識別和清分依據給予自動識別不采集。
3、通過發票稅率欄填寫特別標注是最好的解決辦法。
因此，納稅人在開具預收款發票時一定要注意：發票稅率欄應填寫“不征稅”，否則可能給納稅申報帶來麻煩！
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