1. 試點前，某房地產企業（一般納稅人）在地稅局已開票繳納了營業稅，買家未辦理產權，現在買家要退房，業務上應如何處理。申報表應該怎么填寫？
答：財稅[2016]36號文件規定，試點納稅人發生的應稅行為，在納入營改增試點之日前已繳納營業稅，營改增試點后因發生退款的，應當向原主管地稅機關申請退還已繳納的營業稅。不得沖減營改增后的銷售收入。
2. 房地產企業采取預收款方式銷售房地產項目，收取預收款時應當在機構地還是項目地國稅機關預繳稅款？應當開具何種票據？
答：根據國家稅務總局2016年第18號公告第十條和第十二條規定，一般納稅人采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目，在收到預收款的次月納稅申報期向主管國稅機關預繳稅款。按照總局有關會議精神，“主管國稅機關”為房地產項目地主管國稅機關。
3. 房地產企業收取預收款時應當開具何種票據
答:總局未明確規定。考慮到我省房地產企業在營改增前均通過地稅部門“兩業系統”進行項目管理和開具預收款收據，且根據試點政策房地產企業收取預收款時納稅義務并未發生，開具增值稅發票容易造成申報納稅票表比對不符的異常情況，省國稅局決定營改增后我省房地產企業繼續通過改造后的“兩業系統”開具國稅部門統一印制的預收款收據，辦理產權證時統一開具增值稅發票。
4. 銷售房地產項目納稅義務時間如何確認？
答：根據《營業稅改征增值稅試點實施辦法》（財稅2016年36號文件）第45條規定，納稅人發生應稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據的當天為納稅義務發生時間；先開具發票的，為開具發票的當天。
收訖銷售款項，是指納稅人銷售服務、無形資產、不動產過程中或者完成后收到款項。取得索取銷售款項憑據的當天，是指書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為服務、無形資產轉讓完成的當天或者不動產權屬變更的當天。
根據房地產項目銷售特點，以房地產公司將不動產交付給買受人的當天作為應稅行為發生的時間。具體交房時間以《商品房買賣合同》上約定的交房時間為準；若實際交房時間早于合同約定時間的，按實際交房時間為準。
房地產開發企業銷售房地產項目納稅義務發生之前收取的款項應作為預收款，按照規定預繳增值稅。
5. 房地產企業原來使用原地稅部門“兩業系統”開具預收款收據，針對已經繳銷的收據，現有客戶需要更改購房者姓名，原地稅部門“兩業系統”可以做收據紅沖，然后重新開具，現在國稅部門“兩業系統”不允許紅沖營改增前的收款收據，現在客戶要更改收據怎么處理？
答：根據2016年36號文件有關規定，試點納稅人發生應稅行為，在納入營改增試點之日前已繳納營業稅，營改增試點后因發生退款減除營業額的，應當向原主管地稅機關申請退還已繳納的營業稅。更改購房者姓名，屬于銷售退回后再銷售他人的行為。因此，房地產企業發生此類業務，應按規定向地稅部門退還銷售房產項目收取預收款時已經繳納的營業稅，再銷售他人時再按規定在國稅部門“兩業系統”開具預收款收據、按規定預繳增值稅。
6. 房地產企業的人防工程做車位，合同是70年的租賃，也不能辦理產權證，該類業務算銷售不動產，還是租賃？
答：按總局5月6日視頻會議政策解答第8點，按照實質重于形式的原則，如果購買方取得了不動產的占有、使用、收益、分配等權力，仍應按照出售不動產處理。【房企財稅微信：13718601312】
7. 房地產公司的置換房如何進行稅務處理。如何開票和計稅？
答：應分別做銷售處理，各自按規定開具增值稅發票和繳納增值稅。
房地產企業在5月1日前從其他房地產企業購買的土地價款可否在進行差額扣除？
答：根據《國家稅務總局關于發布〈房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》（國家稅務總局2016年第18號）規定，允許扣除的土地價款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款，并且取得省級以上（含省級）財政部門監制的財政票據。因此，從其他房地產企業購買土地支付的土地款，不得差額扣除。如果從土地轉讓方取得合法有效的增值稅專用發票，其進項稅額可按規定抵扣。
8. 在房管部門還未出具實際測繪房產面積時,房地產開發企業在地稅機關的催促下, 于 4月30日前在地稅機關已開票繳稅，取得了地稅機關的銷售不動產統一發票。5月1日后，如出現預售房產面積與實際房產測繪面積不符，需重開發票的，應如何操作? 如出現預售房產面積小于實際房產測繪面積，應補繳增值稅還是營業稅？
答：根據贛地稅函[2016]21號文件規定，房地產開發企業采取地稅部門代開票方式開具銷售不動產發票的，在5月1日之后發生房產實測建筑面積大于預測建筑面積的，按照規定納稅人應向地稅部門補繳營業稅，就補繳部分開具增值稅普通發票；實測建筑面積小于預測建筑面積的，納稅人向地稅部門申請辦理差額部分的退稅，并按規定作廢原已開具的地稅發票，重新開具增值稅普通發票。房地產開發企業采取自開票方式開具銷售不動產發票，在結余地稅發票用完或7月1日后發生上述情況的，納稅人應正確區分稅款所屬期，按規定申報繳納；發票開具按照國稅部門規定辦理。
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