來源：中國稅務報
2016年5月，房地產業營改增全面推開。經過4個多月，房地產企業是否享受到“只減不增”政策紅利？營改增給房地產企業帶來哪些變化？請看本報記者發回的報道——
營改增后回訪問變化 稅負降下去 信心提上來
今年4月，全面推開營改增之前，本報記者曾經采訪了幾家房地產企業，企業的財務人員對營改增后本企業可能發生的變化展開了測算。當時，有企業估算稅負會下降，但大多數企業心里沒底兒。經過4個多月的運轉，營改增究竟讓這些房地產企業收益幾何？又給他們帶來了哪些變化？日前，本報記者再次采訪了這些企業。
記者發現，營改增后，納稅額的下降讓房地產企業的資金周轉更活了，提升了管理效能，也讓房地產企業對行業的發展更有信心了。從最初的忐忑不安到現在的信心滿懷，他們的經歷代表了眾多營改增房地產企業的心路歷程。
大連金宸：稅負真的降了
“營改增擴圍即將滿5個月了，各項優惠政策都被我們裝進了‘口袋’，之前的測算結果也一一得到證實，可以說企業跟營改增的相處漸入佳境。”在自家樓盤項目金宸聯郡的銷售中心，大連金宸集團有限公司的財務總監田德全滿面春風地對記者說。
金宸集團是大連市金州區知名的房地產商，業務橫跨房地產、建筑和物業管理行業，先后開發了十幾個地產項目。今年上半年，擁有多年工作經驗的田總便開始了仔細的測算：營改增究竟讓集團收益幾何？測算結果讓他喜出望外：房地產、建筑和物業管理行業，營改增后稅率的降幅分別達到4.76%、2.91%和40%。經過這幾個月時間的運轉，實際稅負證實了他的測算。
田德全說，剛實行營改增那陣兒，集團財務人員著實經歷了一番“磨合”時段。雖然之前的培訓聽得都挺明白，但遇到實際問題怎樣操作，比如對于預售階段、確認收入實現階段如何開具發票、如何申報納稅就不知道。好在稅務機關有著暢通的問題解決渠道，既可以尋求稅源管理部門的幫助，也可以向辦稅服務廳反映情況，還可以撥打12366咨詢。每一條渠道都很暢通，都能及時地解決企業的問題。
據田德全介紹，國家稅務總局對于房地產及建筑安裝企業相關支持政策的文件出臺后，金宸集團根據企業自身特點，積極采用“輕包工、甲供材”的業務模式，充分利用相關政策并參與到增值稅的抵扣鏈條之中，解決了重復征稅的問題。
“政策紅利相當于直接送錢給企業。每一點政策的傾斜對企業來說都是陽光雨露。營改增后，享受到政策紅利的房地產企業有了更大的發展優勢，”田德全說。
寧波得力：發展思路要變
“營改增實施后，原先我們擔心稅負會增加，但從這幾個月情況來看，我們的憂慮是多余的。”寧波得力房地產公司財務經理楊芳芳說。
得力房地產公司是寧波市知名的房地產開發商。營改增實施后，該公司的兩個老項目，按照簡易辦法征收，節省了稅款333萬元。而近期剛開工的兩個新項目，占地196畝，計劃建成45萬平方米的住宅小區，總投資達到了22億元。由于房地產項目的土地出讓金可以直接從銷售額中扣除，建筑安裝成本也可以抵扣進項稅額，與原來繳納的營業稅相比，預計總體稅負會下降。營改增后，房地產企業在收到預收款時按3%的預征率預繳增值稅，比過去營業稅率5%低兩個百分點，進一步緩解了企業資金周轉壓力。
據測算，土地出讓金成本在總體開發建設成本中占比35%左右，再加上其他設計服務、建筑服務、咨詢服務以及購買的材料、設備、辦公用品等可以抵扣進項稅額，企業能進一步降低稅收負擔，也有利于促進樓市庫存的消化。
營改增對商業地產帶來的影響也非常大。企業購買不動產并按固定資產進行會計核算可分2年抵扣增值稅，將利好自用型買家，激發投資者投資大宗商業地產熱情，促進商業房地產的去庫存。楊芳芳表示，房地產企業的發展思路將可能因此發生轉變，今后會將目光更多地放于精裝修商業樓盤，向企業用戶提供高質量的辦公物業，將是拉動銷售的一大選擇。
營改增的實施，對企業的內控制度也產生了積極的效果。據得力房地產有限公司財務人員陳敏巧介紹，營改增剛開始時，該公司的工作人員仍習慣性地保留營業稅的思維方式，不考慮合同價款是否含稅，也從未考慮取得的是專用發票還是普通發票。該公司多次對財務、法務和采購等部門開展稅法輔導，一方面要掌握哪些進項可以抵扣，哪些進項不可以抵扣；另一方面要改變原有的管理模式，增強公司在勞動用工、合同和采購等管理流程的規范性。
西安萬科：管理更規范更精細
“營改增不僅給我們公司帶來約2000萬元的減稅紅包，也有益于我們管理更規范高效。”財務主管孫超告訴記者，從營改增初期到現在，公司上下理念變了，也有效帶動了產業鏈企業由原先的粗放型經營轉向規范化、精細化管理。
“營改增帶來的是全行業經營模式和發展規劃的轉變，要享受‘稅負只減不增’的改革紅利，要求我們在管理上下功夫。”孫超告訴記者。
據孫超介紹，為此萬科集團自主研發應用了發票協同管理平臺系統，該系統能夠全流程管控增值稅專用發票的開具和流轉。記者登錄該系統看到，管理平臺可以第一時間發布工程采購信息，供應商中標后即在系統提示下供應材料，并根據系統推送發票信息，只需確認即可開出發票，減少了開票操作失誤。發票開好后，系統提醒快遞公司上門服務，郵寄到武漢管理中心統一認證，同時相關信息進入財務管理系統。這一套閉合的系統，解決了企業營改增后票據管理帶來的各項風險。【房企財稅微信：13718601312】
“以前是財務部收取、認證正式發票，工程師確認工程量完備即可付款給供應商，現在新系統上線后，管理全程電子流轉、環環相扣，發票要由專業團隊認證確認，有問題的會退回重辦。隨著系統的不斷完善，我們一線的工作量也在減少，發票意識深入人心，管理更加規范高效。”孫超說。（鄭國勇 施斌 楊麗 陳紅 徐衛明 周開拓 向來）
深圳寶能地產股份公司：
合理籌劃 享受實惠
“營改增之前，我們房地產企業很擔心稅負會上升，對企業可能會出現的一些問題充滿了困惑和焦慮。從公司這幾個月的運行情況看，我們公司的稅負不但沒有上漲，反而下降了。”深圳寶能地產股份有限公司的財務人員楊金金對記者說。
楊金金向記者曬了公司營改增后的“賬單”：今年5月~8月，公司銷售收入96945萬元，應繳納增值稅4616萬元，已預繳增值稅2770萬元。換作以前的營業稅，他們要繳4847萬元。營改增之后，少繳稅231萬元。
成本、費用能否取得可以抵扣的增值稅專項發票，以及計稅方法的選擇，直接關系到寶能地產股份有限公司稅負的增減。“公司積極籌劃，根據營改增相關規定調整了企業的管理方式。”寶能地產股份有限公司財務總監姚亞能告訴記者。
姚亞能口中的“籌劃”主要是兩層意思：一是優選合作單位，控制生產成本。從今年4月開始，寶能地產就開始有步驟地優化合作伙伴的資質，提前梳理了公司的所有項目，將老項目和新項目明確歸類，完善了合作單位的基礎信息。現在，公司選擇合作伙伴時著重考慮其是否可以合法地開具增值稅發票，因為這直接關系到公司的稅負多少。由于合作的建筑單位能給公司開具工程發票抵扣11%的進項稅額，還有部分費用發票可以按17%和3%抵扣，預計公司新項目增值稅總體稅負也會比營業稅稅負明顯降低。二是培訓財務人員，加強與稅務機關聯系。增值稅對房地產企業的財務人員來說相對陌生，在營改增剛推開的那段日子，公司財務人員全員學習，集體討論營改增政策，并對各部門的日常工作重新梳理。
“營改增后，我們更加注重發票的管理。增值稅的全面推行，使我們上下游的財務管理更加規范，整個經營鏈條上的不同企業都有機會充分享受到稅制改革帶來的實惠。”姚亞能說。（李文雅 韓羽 陳俊峰）
佛山市騰融房地產公司：
成本降下來 房子不愁賣
“這次營改增，我感覺自己像坐了一回過山車，一顆心七上八下的，如今總算是可以放到肚子里了！”回憶起4個多月前的營改增稅制改革，廣東省佛山市騰融房地產公司的老總黃書平感慨萬分。
今年4月下旬，佛山市騰融房地產公司新建的樓盤即將推出。但黃書平卻一反常態地愁云慘淡。原因是他聽說自5月1日起，建筑業、房地產業、金融業和生活服務業將全部由繳納營業稅改為繳納增值稅。這就意味著，營改增后該公司銷售出去的樓盤要承擔的稅率從原來營業稅的5%上升至改革后增值稅的11%，前后相差了6個百分點。稅負大幅攀升，資金回籠不了，工人的工資怎么辦？銀行的貸款怎么還？公司還怎么維持下去……說好的供給側改革，房地產去庫存是不是走了樣？黃書平幾乎是愁白了頭。
正當他一籌莫展的時候，佛山市禪城區國稅局的營改增稅法下戶活動給他帶來了希望的曙光。在稅務人員的輔導下，黃書平找到了解決之道——申請簡易計稅，新建好的樓盤還是按5%的稅率征稅。解了燃眉之急，他還有后顧之憂：如果公司以后繼續開發新樓盤是不是還要按11%的稅率征收增值稅呢？稅務人員告訴他，雖然營改增后企業的稅率變成了11%，但是企業支付的土地出讓金可以稅前扣除，樓盤的建筑材料、設計費和園林綠化費等成本都可以憑取得的增值稅發票抵扣稅額。只要加強對財務人員和業務人員的稅法培訓，逐步完善發票管理制度，建立起完善的增值稅專用發票抵扣機制，企業實際承擔的稅負將隨著時間的推移而降低。
時間一晃已過數月。現在，騰融房地產公司建好的樓盤基本上已經銷售一空，新的樓盤也在破土動工中。黃書平說：“營改增后我們的稅負切切實實下降了。成本降下來，房子不愁賣，我現在是吃了定心丸嘍！對于房地產去庫存的目標更有信心。”（葉雄英 高端儀）
中鐵二十一局德盛置業公司：
適應新稅制 企業“贏加增”
“營改增于企業既是重大挑戰，也不斷促使我們深化公司管理。” 中鐵二十一局集團德盛置業有限公司稅務主管淦作勇告訴記者。
據了解，營改增初期，德盛置業有限公司初步測算，發現稍有不慎，都會增加稅負，形勢不太樂觀。“當時，我們都剛接觸增值稅，很多法規學習不夠、掌握不準。”淦作勇說，后來，經過學習和稅務機關的輔導，公司對營改增有了更深刻的認識。與此同時，集團公司加強了稅收籌劃，不僅調整了機構，在財務部下設稅務科，而且所有業務從招標、合同談簽到付款，每一個環節都特別突出稅收分析和籌劃，層層把控風險。
如今的淦作勇已經是公司專職稅務主管。“能取得進項的都取得進項，能從高取得進項稅率的都從高取得。”這句話就是他為公司總結出的第一條“管理指南”。因為營改增，公司梳理了整個管理流程，突出了全流程稅務管理。
“我們梳理了供應商情況，既有優質供應商的‘白名單’，還有‘黑名單’，對多次提供不合規發票或者假發票的，不再與其合作。在合同談簽初期，組織營銷、采購和財務部門共同約談，對供應商各項涉稅資格審查，只有達到要求才會與其簽訂合同。我們還調整了合同，增加了稅務條款，要求對方提供增值稅專用發票，并明確了發票丟失、假發票等應對措施。在付款環節，我們要求對方提交預繳增值稅證明，以防止對方偷逃稅款，產生次生風險。”淦作勇說。
“營改增是件復雜的事情，更是一件利好的改革，激發了社會創新創業活力。企業通過重新規劃，打造新的經營合作模式，為提高生產效率，提升企業效益帶來了無限可能。”淦作勇表示。（楊麗 向來）
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