拆遷補償，又名征收補償，是在征地過程中對住宅或者非住宅房屋的價值評估后對該房屋合法拆除并給予房屋產權所有人一定補償。在城市舊城改造和城市規劃過程中，或多或少會涉及到單位和個人的房屋拆遷補償問題。拆遷工程涉及到拆遷人、被拆遷人、拆遷公司多方。企業和個人的搬遷大致可分為政策性搬遷和商業性搬遷。政策性搬遷因為涉及到政府對城市的規劃或其他主導原因，會有許多稅收優惠。而商業性搬遷是由企業之間或企業與個人之間的自由協定為依據而進行的一種市場行為，政府不參與其中。在稅收上適用各種不同規定。根據國家稅務總局公告2012年第40號的規定，政策性搬遷是指由于社會公共利益的需要，在政府主導下企業進行整體搬遷或部分搬遷。稅務對此類搬遷的認定是審核有無政府搬遷文件或公告。如果沒有，則一般不會認同為政策性搬遷，從而將此類涉稅處理界定為商業行為。目前，城市改造都是以政府為主導進行的。由政府或政府有關主管部門根據審批通過的城市規劃確定進行城市改造的搬遷安置，具體由政府土地收儲中心受國土資源部門的委托將拆遷安置的土地先行收回進行重新規劃，妥善處理好出讓地塊內的土地收購和房屋拆遷安置補償事項，再通過招標、拍賣形式將土地使用權出讓。房地產公司通過參加招標或拍賣，簽訂拍賣成交確認書，并在規定的期限內交付土地出讓金，獲得國有土地使用權。在此模式下，城市的拆遷改造完全處于政府的控制之下。本文闡述舊城改造中涉及稅收問題（假定全部為政策性搬遷），下面由小編來為各位梳理一下舊城改造中拆遷補償費涉稅政策。
一、增值稅（及營業稅）
1、被拆遷企業或個人
對于被拆遷人而言，根據《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件三《營業稅改征增值稅試點過渡政策的規定》第一條 免征增值稅的第三十七條規定：“土地所有者出讓土地使用權和土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者。”也就是說土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為，不征收增值稅。
原營業稅下取得補償款的相關規定如下：
由于政策性搬遷是政府收回企業或個人土地使用權（包括地上建筑物等不動產）的行為，《國家稅務總局關于印發〈營業稅稅目注釋（試行稿）〉的通知》（國稅發[1993]149號）就規定“土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為，不征收營業稅。近年來國家稅務總局先后出臺了文件對由于政府行為單位或個人歸還土地使用權取得的補償費不征收營業稅予以了進一步明確。
（1）根據《國家稅務總局關于單位和個人土地被國家征用取得土地及地上附著物補償費有關營業稅問題的批復》（ 國稅函[2007]969號）規定，“對國家因公共利益或城市規劃需要而收回單位和個人所擁有的土地使用權，并按照《中華人民共和國土地管理法》規定標準支付給單位和個人的土地及地上附著物（包括不動產）的補償費，不征收營業稅”。
（2）為了實際征管中準確界定土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者行為，國家稅務總局又出臺《國家稅務總局關于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者行為營業稅問題的通知》（國稅函（2008）277號）規定，“納稅人將土地使用權歸還給土地所有者時，只要出具縣級（含）以上地方人民政府收回土地使用權的正式文件，無論支付征地補償費的資金來源是否為政府財政資金，該行為均屬于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為，按照《國家稅務總局關于印發〈營業稅稅目注釋（試行稿）〉的通知》（國稅發[1993]149號）規定，不征收營業稅。”
（3）由《國家稅務總局關于政府收回土地使用權及納稅人代墊拆遷補償費有關營業稅問題的通知》（國稅函〔2009〕520號）進一步明確了國稅函〔2008〕277號中關于“縣級以上（含）地方人民政府收回土地使用權的正式文件”，包括縣級以上（含）地方人民政府出具的收回土地使用權文件，以及土地管理部門報經縣級以上（含）地方人民政府同意后由該土地管理部門出具的收回土地使用權文件。
（4）地方政策：
①金華市地方稅務局關于明確舊城改造中銷售安置拆遷房有關稅收政策的函（金地稅政函[2002]55號）規定舊城改造中，城建開發公司將房屋安置給拆遷戶，根據其與拆遷戶簽定的實物安置協議，同等面積(或評估價等值替換)部分，暫不征收營業稅。
②重慶地方稅務局關于《舊城改造房屋拆遷過程中有關營業稅政策的通知》（渝地稅發[2002]156號）規定，被拆遷人與拆遷人實行房屋產權調換形式補償的，被拆遷人因房屋結構和面積原因所取得的結算價款，暫不征收營業稅及附加稅費；在拆遷原房過程中，被拆遷人選擇貨幣補償（安置）方式，所取得的貨幣補償（安置）價款，暫不征收營業稅及附加稅費。
③廣東省《關于舊城拆遷改造有關營業稅問題的批復》（粵地稅函[1999]295號）規定，在城市改造建設中支付給被拆遷戶得拆遷補償收入，凡經縣級以上政府批準，國土局及有關房地產管理部門發出公告，限期拆（搬）遷的地（路）段的，被拆遷戶取得的拆遷補償收入（包括貨幣、貨物或其他經濟利益）暫不征收營業稅。
④根據江蘇省地方稅務局《關于明確營業稅若干征稅問題的公告》（蘇地稅規〔2013〕4號）第三條規定納稅人將土地使用權歸還給土地所有者的行為，符合《國家稅務總局關于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者行為營業稅問題的通知》（國稅函[2008]277號）和《國家稅務總局關于政府收回土地使用權及納稅人代墊拆遷補償費有關營業稅問題的通知》（國稅函[2009]520號）中不征收營業稅相關條件的，對其收到土地使用權及地上附著物（包括不動產）的補償費，不征收營業稅。
2、拆遷企業
對于房地產企業等拆遷企業提供建筑物拆除、平整土地勞務取得的收入原按照“建筑業”稅目繳納營業稅，營改增后應按照建筑服務稅目繳納增值稅；其代委托方向原土地使用權人支付拆遷補償費的行為應以提供代理勞務取得的全部收入減去其代委托方支付的拆遷補償費后的余額為增值額計算繳納增值稅。
根據《國家稅務總局關于政府收回土地使用權及納稅人代墊拆遷補償費有關營業稅問題的通知》（國稅函〔2009〕520號）第二條的規定：“納稅人受托進行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用權人支付拆遷補償費的過程中，其提供建筑物拆除、平整土地勞務取得的收入應按照“建筑業”稅目繳納營業稅；其代委托方向原土地使用權人支付拆遷補償費的行為屬于“服務業——代理業”行為，應以提供代理勞務取得的全部收入減去其代委托方支付的拆遷補償費后的余額為營業額計算繳納營業稅。”
二、企業所得稅
1、被拆遷企業
《國家稅務總局關于企業政策性搬遷所得稅有關問題的公告 》（國家稅務總局公告2013年第11號 ）規定：“凡在國家稅務總局2012年第40號公告生效前（備注：2012年10月1日）已經簽訂搬遷協議且尚未完成搬遷清算的企業政策性搬遷項目，企業在重建或恢復生產過程中購置的各類資產，可以作為搬遷支出，從搬遷收入中扣除。但購置的各類資產，應剔除該搬遷補償收入后，作為該資產的計稅基礎，并按規定計算折舊或費用攤銷。凡在國家稅務總局2012年第40號公告生效后簽訂搬遷協議的政策性搬遷項目，應按國家稅務總局2012年第40號公告有關規定執行。企業政策性搬遷被征用的資產，采取資產置換的，其換入資產的計稅成本按被征用資產的凈值，加上換入資產所支付的稅費計算確定。
國家稅務總局2012年第40號公告如下：“企業搬遷期間新購置的各類資產，應按《企業所得稅法》及其實施條例等有關規定，計算確定資產的計稅成本及折舊或攤銷年限。企業發生的購置資產支出，不得從搬遷收入中扣除。企業在搬遷期間發生的搬遷收入和搬遷支出，可以暫不計入當期應納稅所得額，而在完成搬遷的年度，對搬遷收入和支出進行匯總清算。企業應在搬遷完成年度，將搬遷所得計入當年度企業應納稅所得額計算納稅。
2、拆遷企業
根據國稅發[2009]31號《國家稅務總局關于房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》文件第二十七條規定：開發產品計稅成本支出的內容如下：土地征用費及拆遷補償費。指為取得土地開發使用權（或開發權）而發生的各項費用，主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農作物補償費、危房補償費等。這里面拆遷補償支出就是貨幣補償，直接進土地征用費及拆遷補償費；安置及動遷支出，是指異地安置支出；回遷房建造支出是指就地安置費用。對此應以成本價為基礎確定，而不是以商品房（實物）的市價確定的。是企業所得稅前扣除項目。【房企財稅微信：13718601312】
三、個人所得稅
1、針對被拆遷人為個人的情況下，涉及到個人所得稅的處理。根據財政部國家稅務總局關于城鎮房屋拆遷有關稅收政策的通知（財稅[2005]45號）對被拆遷人按照國家有關城鎮房屋拆遷管理辦法規定的標準取得的拆遷補償款，免征個人所得稅。因此，如果個人取得的拆遷補償款超過標準部分，應屬于個人所得納稅范疇，按“財產轉讓所得”稅目征收個人所得稅。
2、國家稅務總局關于個人取得被征用房屋補償費收入免征個人所得稅的批復（國稅函[1998]428號）針對深圳地方稅務局提交的《關于舊城改造征用居民房屋個人取得的賠償費征免個人所得稅的請示》中提到：“按照城市發展規劃，在舊城改造過程中，個人因住房被征用而取得賠償費，屬補償性質的收入，無論是現金還是實物（房屋），均免予征收個人所得稅。“但該文件在目前有效文件和無效文件中都無法查找到，其有效性待定。一般來說國稅函也屬于規范性文件，但是現在一些國稅函文件主要是針對一些特別的問題作的解釋回復，原則上只對提請批復和發送的稅務機關和稅務事項有效力，不適用于在全國范圍內執行，因此不列入規范性文件之中。
3、根據《大連市地方稅務局關于明確動遷補償收入征收個人所得稅等若干政策問題的通知》（大地稅函[2008]253 號）第一條：“個體工商戶、個人獨資企業和合伙企業取得的政府規定標準內的動遷補償收入免征個人所得稅，超標準的部分計征個人所得稅。超標準的部分計征個人所得稅，具體情形按以下原則處理：
（1）實行核定方式征收個人所得稅的，超標準補償收入適用5%的應稅所得率計算其應納稅所得額，與經營所得應納稅所得額合并計算當期應納稅額。若納稅人以后年度改變征收方式，其發生的與動遷改造相關的成本、費用及損失不得再在稅前扣除。
（2）實行查賬方式征收個人所得稅的，應正確劃分應稅收入與免稅收入所配比的成本、費用和損失；無法正確劃分的，可按免稅收入及應稅收入占總收入的比重劃分。免稅收入所配比的成本、費用和損失不得在應納稅所得額中扣除。另根據《大連市地方稅務局關于明確個人所得稅征收管理若干具體問題政策適用的通知》（大地稅函[2009]211 號），個人（含自然人和個體工商戶）、個人獨資企業和合伙企業因搬遷等原因取得的對生產經營收益性質的補償金，屬于經營性所得，應當按照“個體工商戶生產、經營所得”項目征收個人所得稅。
4、根據《財政部 國家稅務總局關于棚戶區改造有關稅收政策的通知》（財稅〔2013〕101號 ）第五條規定：“個人因房屋被征收而取得貨幣補償并用于購買改造安置住房，或因房屋被征收而進行房屋產權調換并取得改造安置住房，按有關規定減免契稅。個人取得的拆遷補償款按有關規定免征個人所得稅。”本通知所稱棚戶區是指簡易結構房屋較多、建筑密度較大、房屋使用年限較長、使用功能不全、基礎設施簡陋的區域，具體包括城市棚戶區、國有工礦（含煤礦）棚戶區、國有林區棚戶區和國有林場危舊房、國有墾區危房。棚戶區改造是指列入省級人民政府批準的棚戶區改造規劃或年度改造計劃的改造項目；改造安置住房是指相關部門和單位與棚戶區被征收人簽訂的房屋征收（拆遷）補償協議或棚戶區改造合同（協議）中明確用于安置被征收人的住房或通過改建、擴建、翻建等方式實施改造的住房。
有以上文件可見，按規定標準取得的拆遷補償款，無論是貨幣補償還是實物補償(房屋)，均免征個人所得稅。
鏈接：補償標準省、自治區、直轄市人民政府制定。實行房屋產權調換的，拆遷人與被拆遷人應當依照規定，計算被拆遷房屋的補償金額和所調換房屋的價格，結清產權調換的差價。
四、土地增值稅
1、被拆遷企業或個人
（1）根據《土地增值稅暫行條例》第八條規定，因國家建設需要依法征用、收回的房地產免征土地增值稅；根據《土地增值稅暫行條例實施細則》第十一條規定，因國家建設需要依法征用、收回的房地產，是指因城市實施規劃、國家建設的需要而被政府批準征用的房產或收回的土地使用權。因城市實施規劃、國家建設的需要而搬遷，由納稅人自行轉讓原房地產的，比照本規定免征土地增值稅。符合上述免稅規定的單位和個人，須向房地產所在地稅務機關提出免稅申請，經稅務機關審核后，免予征收土地增值稅。
（2）《財政部國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）文件對實施細則“因城市規劃、國家建設需要而搬遷”進行了明確。因“城市實施規劃”而搬遷，是指舊城改造或因企業污染、擾民（指產生過量廢氣、廢水、廢渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有關主管部門根據已審批通過的城市規劃確定進行搬遷的情況；因“國家建設的需要”而搬遷，是指實施國務院、省級人民政府、國務院有關部委批準的建設項目而進行搬遷的情況。
因此，被搬遷企業或者個人符合上述政策性原因拆遷房產或收回土地使用權得到的拆遷補償費，免征土地增值稅。
2、拆遷企業
（1）根據國稅函〔2010〕220號國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知：
①房地產企業用建造的本項目房地產安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號）第三條第（一）款規定確認收入，同時將此確認為房地產開發項目的拆遷補償費。房地產開發企業支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產開發企業的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。
②開發企業采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發建造的，房屋價值按國發[2006]187號第三條第（一）款的規定計算，計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。計入拆遷補償費。
③貨幣安置拆遷的，房地產開發企業憑合法有效憑據鏈接：國稅發[2006]187號）第三條：非直接銷售和自用房地產的收入確定
房地產開發企業將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產,其收入按下列方法和順序確認：
①按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定；
②由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。【房企財稅微信：13718601312】
3、根據《財政部 國家稅務總局關于棚戶區改造有關稅收政策的通知》（財稅〔2013〕101號）第二條規定企事業單位、社會團體以及其他組織轉讓舊房作為改造安置住房房源且增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。
五、契稅
1、根據《財政部 國家稅務總局關于城鎮房屋拆遷有關稅收政策的通知》（財稅[2005]45號）規定：對拆遷居民因拆遷重新購置住房的，對購房成交價格中相當于拆遷補償款的部分免征契稅，成交價格超過拆遷補償款的，對超過部分征收契稅。
2、根據《財政部 國家稅務總局關于棚戶區改造有關稅收政策的通知》（財稅〔2013〕101號）第四條對個人首次購買90平方米以下改造安置住房，按1%的稅率計征契稅；購買超過90平方米，但符合普通住房標準的改造安置住房，按法定稅率減半計征契稅。另財稅〔2013〕101號第五條規定個人因房屋被征收而取得貨幣補償并用于購買改造安置住房，或因房屋被征收而進行房屋產權調換并取得改造安置住房，按有關規定減免契稅。
3、根據《江蘇省實施〈中華人民共和國契稅暫行條例〉辦法》第九條規定，土地、房屋被縣級以上人民政府征用（占用）后，重新承受土地、房屋權屬，其成交價格沒有超出土地、房屋補償費、安置補助費的，免征；超過土地、房屋補償費、安置補助費的的部分，納稅確有困難的，給予減征或免征。
六、城鎮土地使用稅和印花稅
1、根據《財政部 國家稅務總局關于棚戶區改造有關稅收政策的通知》（財稅〔2013〕101號）第一條對改造安置住房建設用地免征城鎮土地使用稅。對改造安置住房經營管理單位、開發商與改造安置住房相關的印花稅以及購買安置住房的個人涉及的印花稅予以免征。在商品住房等開發項目中配套建造安置住房的，依據政府部門出具的相關材料、房屋征收（拆遷）補償協議或棚戶區改造合同（協議），按改造安置住房建筑面積占總建筑面積的比例免征城鎮土地使用稅、印花稅。
2、印花稅"產權轉移書據"稅目的征稅范圍是經政府管理機關登記注冊的動產、不動產的所有權轉移所立的書據以及企業股權轉讓所立的書據。對土地使用權出讓合同、土地使用權轉讓合同按產權轉移書據征收印花稅。拆遷補償涉及動產、不動產的所有權轉移，拆遷補償合同應按"產權轉移書據"稅目征稅。
通過以上分析：對于拆遷補償費涉及多個稅種，對此在執行過程中一定要引起重視，避免造成政策執行的錯誤而使企業蒙受稅務風險遭受損失。
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一、拆遷補償的補償方式
1、貨幣補償貨幣補償是通過不同的法定依據由專業的評估機構對被拆遷房屋進行專業的估價，生成有據可循的多遠組成的補償金額。以下介紹三種法定評估依據：
（1）市場評估價是指被拆遷房屋的房地產市場價格，是由符合規定的專業估價機構，根據估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產價格因素的基礎上，對房地產在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定的活動。
（2）商品房交易均價是指同區域同類型普通住宅商品房交易平均價格，由相關部門每季度定期匯總測定并公布。
（3）重置價是指由估價機構采用估價時點的建筑材料和建筑技術，按估價時點的價格水平，判定出重新建造與估價對象具有同等功能效用的全新狀態的建筑物的正常價格。上述三種價格都是拆遷補償的法定依據，但用途各有不同，在不同情形下分別適用。
2、產權置換
產權置換也被稱作產權調換，根據評估方法不同，有兩種置換方式。價值標準產權置換指的是依照法定程序，通過對被拆遷人房屋的產權價值進行評估，之后再以新建房屋的產權予以價值的等價置換。面積標準產權置換指的是以房屋建筑面積為基礎，在應安置面積內不結算差價的異地產權房屋調換。產權置換分為兩種形式：
（1）異地安置。異地安置是指由于開發商項目不涉及住宅或由于該地塊容積率原因，不能進行回遷安置，只能選擇在其他地塊上新建安置房，再通過產權的增減盡量以等價價值做到產權置換。
（2）回遷安置。回遷安置是指開發商拆遷重建項目能夠完成回遷安置，通過產權置換比例完成回遷安置。
3、產權調換和作價補償相結合。
拆遷人按照被拆除房屋的建筑面積數量，以其中一定面積的房屋補償被拆除房屋的所有人，其余面積按照作價補償折合貨幣支付給被拆除房屋的所有人。這對那些被拆除房屋面積較多，又難以支付補償房屋與被拆除房屋結構差價的被拆遷人較適用。
二、收取拆遷補償費的會計處理
不論是何種補償方式，有一點是相同的。拆遷項目是由政府主導的，不是被拆遷人主動搬遷，是根據政府的指令被動搬遷，是被拆遷人的非自愿行為。并且由政府下達統一的拆遷安置通知，這是以政府為主的拆遷安置的最重要特征。
1.企業搬遷：政府拆遷安置時被拆遷人收到的拆遷補償款的會計處理，財政部 2005年8月15日下發的《關于企業收到政府撥給的搬遷補償款有關財務處理問題的通知》（財企[2005]123號）做出了相關的規定。該文件適用的范圍是企業因城鎮規劃、庫區建設等公共利益需要搬遷而收到政府給予的相應補償款。
企業收到政府撥給的搬遷補償款，作為“專項應付款”核算。搬遷補償款存款利息，一并轉增“專項應付款”。因搬遷出售、報廢或毀損的固定資產，作為固定資產清理業務核算，其凈損失核銷“專項應付款”；機器設備因拆卸、運輸、重新安裝、調試等原因發生的費用，直接核銷“專項應付款”；用于安置職工的費用支出，直接核銷“專項應付款”。企業搬遷結束后，“專項應付款”如有余額，作調增“資本公積金”處理，由此增加的“資本公積金”由全體股東共享：“專項應付款”如有不足，應計入當期損益。
2、個人搬遷：通常是房地產開發企業取得土地，同時承擔安置搬遷戶。是企業行為，政府不拿錢，政府將土地銷售出去的一部分收入作為安置費用，但不是直接給拆遷戶現金，通過實物形式給予拆遷戶補償。開發企業通過招拍掛形式拿到土地，同時，政府要求房地產企業要安置原土地經營單位員工或住戶。通常是由房地產企業承擔。一種方式是企業招拍掛成本的一部分用于安置搬遷戶，由企業支付；另一種是政府用招拍掛的收入一部分支付搬遷戶，由政府支付。但不論怎樣支付都是企業拿地成本的一部分。這里面在將安置成本列為土地成本處理。
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