91原色影院_免费av在线_中文字幕最新精品_久久精品视频99

歡迎訪問企業培訓網!本站提供優質培訓課程和培訓服務!
免費注冊 | 會員登陸 | 將本站設為首頁 | 將本站加入收藏夾

房地產企業拆遷補償的會計和稅務處理

房地產企業的拆遷補償形式可歸納為兩種,一是貨幣補償,即拆遷人將被拆除房屋的價值以貨幣結算方式補償給被拆除房屋的所有人;二是安置房屋補償,即拆遷人以易地建設或原地建設的房屋補償給被拆除房屋的所有人,使原所有人繼續保持其對房屋的所有權,也就是我們常說的“拆一還一”實物補償形式。

對于房地產企業來說,如果被拆遷戶選擇貨幣補償方式,該項支出作為“拆遷補償費”計入開發成本中的土地成本;如果被拆遷戶選擇就地安置房屋補償方式,相當于被拆遷戶用房地產企業支付的貨幣補償資金向房地產企業購入房屋,要確認土地成本中的“拆遷補償費支出”,即以按公允價值或同期同類房屋市場價格計算的金額以“拆遷補償費”的形式計入開發成本的土地成本。另外,對補償的房屋應視同對外銷售,視同銷售收入應按其公允價值或參照同期同類房屋的市場價格確定,同時應按照同期同類房屋的成本確認視同銷售成本。

【例】A公司2008年5月開發某項目(屬于城中村改造),該項目用地面積21000平方米,住宅建筑面積為31900平方米,可供銷售面積29000平方米,其中用于安置回遷戶村民的住宅面積為7900平方米,其余21100平方米的住宅由A公司自由銷售或使用。該項目于2009年5月完工。2009年9月開始與被拆遷戶辦理交接手續的回遷房面積共7900平方米。2010年1月正式對外銷售,并于當月全部銷售完畢。該公司同期同類房地產的平均價格為7000元/平方米,取得銷售收入14770萬元。

該項目工程已竣工決算,開發成本為6400萬元。其中,土地征用費及拆遷補償費為零,前期工程費700萬元,建筑安裝工程費3200萬元,基礎設施建設費1600萬元,公共配套設施費200萬元,開發間接費300萬元,向某公司借款的利息400萬元(假定不超過金融企業同類同期貸款利率)。

計算過程如下。

1.支付建筑施工等其他開發成本6400萬元。

2.拆遷補償費支出=7900×0.7=5530(萬元)。需要注意的是,這里的拆遷補償費不能認為只是拆遷戶7900平方米,而是整個樓盤的,需要在總可售面積29000平方米中分攤。

視同銷售收入=7900×0.7=5530(萬元)。

3.單位可售面積計稅成本=(6400+5530)&spanide;29000=4113.7931(元/平方米)。需要注意的是,這里的29000平方米是作為總可售面積計算的,不能減去拆遷戶的7900平方米,即不能以21100平方米作為分母,否則就會虛增成本。

4.視同銷售成本=4113.7931×7900=3249.8965(萬元);

視同銷售所得=5530-3249.8965=2280.1035(萬元)。

會計處理如下。

以非貨幣性形式支付的拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出,適用《企業會計準則第7號——非貨幣資產交換》的規定,回遷房的非貨幣性資產交換,預計未來能帶來更多現金流,一般情況下是具有商業實質,且公允價值能夠可靠計量。

1.在開發產品完工時,根據安置時的同期同類價格,視同銷售的會計處理(單位:萬元,下同):

借:開發成本———拆遷補償費 5530

貸:應付賬款———拆遷補償費 5530

借:應付賬款———拆遷補償費 5530

貸:主營業務收入 5530

2.房地產企業開具銷售不動產發票5530萬元,業主向房地產企業出具拆遷補償費收據5530萬元,結轉成本的會計處理:

借:主營業務成本——土地征用費及拆遷補償費  3249.8965

貸:開發產品 3249.8965

稅務處理如下。

1.企業所得稅的處理。

《企業所得稅法實施條例》第六十六條第三款規定,通過捐贈、投資、非貨幣性資產交換、債務重組等方式取得的無形資產,以該資產的公允價值和支付的相關稅費為計稅基礎。《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》(國稅發〔2009〕31號)第七條規定,企業將開發產品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業單位和個人的非貨幣性資產等行為,應視同銷售,于開發產品所有權或使用權轉移,或于實際取得利益權利時確認收入(或利潤)的實現。確認收入(或利潤)的方法和順序為:

(一)按本企業近期或本年度最近月份同類開發產品市場銷售價格確定。

(二)由主管稅務機關參照當地同類開發產品市場公允價值確定。

(三)按開發產品的成本利潤率確定。開發產品的成本利潤率不得低于15%,具體比例由主管稅務機關確定。

因此,A公司2009年9月開始與被拆遷戶辦理交接手續時,就要確認視同銷售所得=5530-3249.8965=2280.1035(萬元),繳納企業所得稅=2280.1035×25%=570.0259(萬元)。

需要注意的是,這里不能按預計毛利率計算繳稅,而是要確認視同銷售所得計算繳款。

2.土地增值稅的處理。

國家稅務總局《關于土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅函〔2010〕220號)規定,房地產企業用建造的本項目房地產安置回遷戶的,安置用房視同銷售處理,按國家稅務總局《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發〔2006〕187號)第三條第(一)款規定確認收入,同時將此確認為房地產開發項目的拆遷補償費。

與企業所得稅不同的是,在與被拆遷戶辦理交接手續時,不需要立即進行土地增值稅清算,只需要預征。假定預征率為2%,則A公司2009年9月開始與被拆遷戶辦理交接手續時,要預繳土地增值稅=5530×2%=110.6(萬元)。回遷房視同銷售所得最后是否作土地增值稅清算,要看樓盤的銷售情況。由于該項目已經全部銷售完畢,因此土地增值稅必須清算。

該項目土地增值稅清算計算過程如下:

不含利息開發成本=5530+6400-400=11530(萬元);

扣除項目金額=11530×130%+14770×5.5%=15801.35(萬元)。

【相關鏈接】

·房地產企業營改增培訓專題(全國滾動開課)

·營改增最新政策解讀及實務(上海)

·房地產和建安企業“營改增”老板及各部門高層與財務人員全方位管控應對和財稅核算實操演練(沈陽)

·房地產“營改增”實施下工程管理操作:變更、 簽證、索賠、價款調整四大痛點破解實戰(北京)

·房地產、建筑企業營改增后政策執行中爭議問題解析與風險提示及節稅方略(鄭州)

·房地產企業營改增背景之下的土地增值稅清算實務與申報表解讀(深圳)

·全面營改增背景下的地產建筑業票據處理與土地增值稅清算實務(杭州)

(信息發布:企業培訓網  發布時間:2016-8-26 15:22:16)
績效考核暨KPI與BSC實戰訓練營
版權聲明:
1、本網刊發的各類文章,其版權均歸原作者所有;附帶版權聲明的文章,其版權以附帶的版權聲明為準。
2、本網刊發的各類文章僅代表作者本人的觀點,不代表企業培訓網立場,本網站不對文章的真偽性負責。
3、本網刊發的各類文章來源于其他媒體,轉載刊發僅為網友免費提供管理知識與資訊,不以贏利為目的。
4、用戶如發現本網刊發的文章存在任何版權方面問題,請與本網聯系,本網站經核實后將進行相關處理。
企業培訓導航
·按培訓課題:
企業戰略
運營管理
生產管理
營銷銷售
人力資源
財務管理
職業發展
高層研修
標桿學習
認證培訓
專業技能
培訓專題
·按培訓時間:
一月課程
二月課程
三月課程
四月課程
五月課程
六月課程
七月課程
八月課程
九月課程
十月課程
十一月課
十二月課
·按培訓地點:
北京培訓
上海培訓
廣州培訓
深圳培訓
蘇州培訓
杭州培訓
成都培訓
青島培訓
廈門培訓
東莞培訓
武漢培訓
長沙培訓
年度培訓計劃
企業培訓年卡
培訓積分兌換禮品
精品研修項目
關于我們 | 網站動態 | 免責聲明 | 網站地圖 | 聯系我們
企業培訓網致力于為客戶提供優質培訓服務!推動企業進步,助力企業騰飛!
客服電話:010-62278113  QQ:25198734  網站備案:京ICP備06027146號