我國(guó)稅法規(guī)定，物業(yè)服務(wù)屬于營(yíng)業(yè)稅中“服務(wù)業(yè)”的征稅范圍《營(yíng)業(yè)稅稅目注釋》（國(guó)稅發(fā)〔1993〕149號(hào)）規(guī)定：“服務(wù)業(yè)，是指利用設(shè)備、工具、場(chǎng)所、信息或技能為社會(huì)提供服務(wù)的業(yè)務(wù)。”
一般說(shuō)來(lái)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是通過(guò)專門(mén)的機(jī)構(gòu)和人員對(duì)已竣工驗(yàn)收投入使用的各類物業(yè)以經(jīng)營(yíng)的方式進(jìn)行維護(hù)、修繕，并為物業(yè)使用人提供全方位的綜合服務(wù)的服務(wù)性行業(yè)。這里的各類物業(yè)的所有權(quán)一般不屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)，產(chǎn)權(quán)使用人一般是其他的單位、企業(yè)、私人或業(yè)主群。這里的綜合服務(wù)工作主要包括安保、衛(wèi)生保潔和維修等服務(wù)。于是我們可以換一種方式理解物業(yè)服務(wù)企業(yè)，它是接受物業(yè)所有人或使用人的委托，為委托人安排勞動(dòng)力來(lái)提供物業(yè)綜合服務(wù)，委托人支付一定報(bào)酬（物業(yè)管理費(fèi)）給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，此報(bào)酬中含委托人應(yīng)支付給已安排勞動(dòng)力的人工費(fèi)用。按《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2003〕16號(hào)）規(guī)定：“勞務(wù)公司接受用工單位的委托，為其安排勞動(dòng)力，凡用工單位將其應(yīng)支付給勞動(dòng)力的工資和為勞動(dòng)力上交的社會(huì)保險(xiǎn)（包括養(yǎng)老保險(xiǎn)金、醫(yī)療保險(xiǎn)、失業(yè)保險(xiǎn)、工傷保險(xiǎn)等，下同）以及住房公積金統(tǒng)一交給勞務(wù)公司代為發(fā)放或辦理的，以勞務(wù)公司從用工單位收取的全部?jī)r(jià)款減去代收轉(zhuǎn)付給勞動(dòng)力的工資和為勞動(dòng)力辦理社會(huì)保險(xiǎn)及住房公積金后的余額為營(yíng)業(yè)額。”如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)將其主營(yíng)業(yè)務(wù)變更為“勞務(wù)派遣服務(wù)”（或新成立一家勞務(wù)子公司），即接受用工單位的委托，為其安排安保、衛(wèi)生保潔和維修勞動(dòng)力并收取服務(wù)收入，同時(shí)代為轉(zhuǎn)付勞動(dòng)力工資、社保以及住房公積金，那么物業(yè)服務(wù)公司就轉(zhuǎn)變?yōu)閯趧?wù)公司，根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2003〕16號(hào)）的規(guī)定，公司取得的收入就可以按扣除相關(guān)支出后的差額繳納營(yíng)業(yè)稅。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本中最大的一塊是人工（勞動(dòng)力）成本。據(jù)統(tǒng)計(jì)，規(guī)范操作的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的人工支出占物業(yè)管理費(fèi)的比例為40%~60%。假設(shè)某中型物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付安保、衛(wèi)生保潔和維修人員的工資等占50%，其年物業(yè)管理費(fèi)收入為600萬(wàn)元。通過(guò)上述稅務(wù)籌劃該企業(yè)可少負(fù)擔(dān)營(yíng)業(yè)稅及附加16.5萬(wàn)元（600萬(wàn)×50%×5.5%）。實(shí)施上述方案，物業(yè)服務(wù)公司轉(zhuǎn)變?yōu)閯趧?wù)公司按代理業(yè)征稅的前提是，必須解除與相關(guān)勞動(dòng)人員的勞動(dòng)關(guān)系。勞務(wù)公司全額向接受勞務(wù)的單位或個(gè)人開(kāi)具服務(wù)業(yè)發(fā)票，相關(guān)勞務(wù)人員個(gè)人提供勞務(wù)，并向地稅機(jī)關(guān)申請(qǐng)開(kāi)具服務(wù)業(yè)發(fā)票，作為勞務(wù)公司的抵扣成本，這時(shí)一般不會(huì)超過(guò)個(gè)人勞務(wù)營(yíng)業(yè)稅起征點(diǎn)（例如廣東全省2008年1月1日起統(tǒng)一為按每月5000元標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行）。相關(guān)勞動(dòng)人員負(fù)擔(dān)的個(gè)人所得稅一般也不會(huì)增加。另外需注意，在實(shí)際操作中物業(yè)服務(wù)公司新成立關(guān)聯(lián)勞務(wù)公司可能更為現(xiàn)實(shí)，通過(guò)關(guān)聯(lián)勞務(wù)公司統(tǒng)一派遣勞動(dòng)力給服務(wù)單位或樓盤(pán)，而物業(yè)服務(wù)公司提供勞動(dòng)力管理業(yè)務(wù)；關(guān)聯(lián)勞務(wù)公司注冊(cè)資本按規(guī)定不得低于50萬(wàn)元。
還有一點(diǎn)需要注意的是，物業(yè)服務(wù)收入中的物業(yè)大修收入是指企業(yè)接受業(yè)主管理委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的委托，對(duì)房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行大修取得的收入。該項(xiàng)收入應(yīng)按建筑業(yè)稅目中的修繕業(yè)務(wù)，按3%而不是按服務(wù)業(yè)稅率5%進(jìn)行納稅，在對(duì)該項(xiàng)目收入進(jìn)行核算時(shí)，應(yīng)分別設(shè)置明細(xì)賬和分別核算以計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅。
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