編者按：土地增值稅是對有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產權，取得增值收入的單位和個人征收的一種稅。房地產開發企業的土地增值稅清算工作過程中, 應該要搞清楚土地增值稅清算的程序,土地增值稅清算的清算單位,土地增值稅清算的條件, 土地增值稅清算應當明確的事項,土地增值稅清算應當提供的資料,收入及扣除項目的確定,把握清算政策的界定標準,開具發票的質量保證金可據實扣除,利息費用的扣除問題等,還有房地產企業土地增值稅的清算分期和預征土地增值稅問題。
一、土地增值稅清算的概念
國家稅務總局關于印發《土地增值稅清算管理規程》的通知（國稅發[2009]91號）第三條規定，“《規程》所稱土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規及土地增值稅有關政策規定，計算房地產開發項目應繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅清算申報表》，向主管稅務機關提供有關資料，辦理土地增值稅清算手續，結清該房地產項目應繳納土地增值稅稅款的行為�！�
二、土地增值稅的清算單位
根據國家稅務總局《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號）第一條規定，清算單位包括以下兩個方面：
（1）土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算，對于分期開發的項目，以分期項目為單位清算。
（2）開發項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。
三、土地增值稅的清算條件、清算期限及清算資料
（一）清算條件
（1）符合下列情形之一的，納稅人應進行土地增值稅的清算：
1.房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；
2.整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；
3.直接轉讓土地使用權的。
（2）符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：
1.已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；
2.取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；
3.納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的；
4.省稅務機關規定的其他情況。
（二）清算期限
對于符合清算條件，應進行土地增值稅清算的項目，納稅人應當在滿足條件之日起90日內到主管稅務機關辦理清算手續。對于符合第二種清算條件，稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算的項目，由主管稅務機關確定是否進行清算；對于確定需要進行清算的項目，由主管稅務機關下達清算通知，納稅人應當在收到清算通知之日起90日內辦理清算手續。
應進行土地增值稅清算的納稅人或經主管稅務機關確定需要進行清算的納稅人，在上述規定的期限內拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務機關可依據《中華人民共和國稅收征收管理法》有關規定處理。
（三）納稅人清算土地增值稅時應提供的清算資料
1、土地增值稅清算表及其附表。
2、房地產開發項目清算說明，主要內容應包括房地產開發項目立項、用地、開發、銷售、關聯方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管稅務機關需要了解的其他情況。
3、項目竣工決算報表、取得土地使用權所支付的地價款憑證、國有土地使用權出讓合同、銀行貸款利息結算通知單、項目工程合同結算單、商品房購銷合同統計表、銷售明細表、預售許可證等與轉讓房地產的收入、成本和費用有關的證明資料。主管稅務機關需要相應項目記賬憑證的，納稅人還應提供記賬憑證復印件。
4、納稅人委托稅務中介機構審核鑒證的清算項目，還應報送中介機構出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》。
四、非直接銷售和自用房地產的收入確定
（一）房地產開發企業將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產，其收入按下列方法和順序確認：
1.按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定；
2.由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。
（二）房地產開發企業將開發的部分房地產轉為企業自用或用于出租等商業用途時，如果產權未發生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。
五、土地增值稅的扣除項目
（1）房地產開發企業開發建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫院、郵電通訊等公共設施，按以下原則處理：①建成后產權屬于全體業主所有的，其成本、費用可以扣除；②建成后無償移交給政府、公用事業單位用于非營利性社會公共事業的，其成本、費用可以扣除；③建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。
（2）房地產開發企業銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產開發成本。
（3）房地產開發企業在工程竣工驗收后，根據合同約定，扣留建筑安裝施工企業一定比例的工程款，作為開發項目的質量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業就質量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業就質量保證金對房地產開發企業開具發票的，按發票所載金額予以扣除。
（4）房地產開發企業為取得土地使用權所支付的契稅，應視同“按國家統一規定繳納的有關費用”，計入“取得土地使用權所支付的金額”中扣除。
（5）房地產開發企業支付給回遷戶的不差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產開發企業的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。
（6）貨幣安置拆遷的，房地產開發企業憑合法有效憑據計入拆遷補償費。
可核定扣除的項目
前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的。
不可扣除的項目
（1）除另有規定外，扣除取得土地使用權所支付的金額、房地產開發成本、費用及與轉讓房地產有關稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。
（2）房地產開發企業的預提費用，除另有規定外，不得扣除。
（3）房地產開發企業在工程竣工驗收后，很據合同約定，扣留建筑安裝施工企業一定比例的工程款，作為開發項目的質量保證金，建筑安裝施工企業就質量保證金未對房地產開發企業開具發票的，扣留的保證金不得扣除。
（4）房地產開發企業逾期開發繳納的土地閑置費不得扣除。
六、土地增值稅的核定征收
房地產開發企業有下列情形之一的，稅務機關可以參照與其開發規模和收入水平相近的當地企業的土地增值稅稅負情況，按不低于預征率的征收率核定征收土地增值稅：
（一）依照法律、行政法規的規定應當設置但未設置賬簿的；
（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；
（三）雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的；
（四）符合土地增值稅清算條件，未按照規定的期限辦理清算手續，經稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的；
（五）申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的。
七、清算后再轉讓房地產
在土地增值稅清算時未轉讓的房地產，清算后銷售或有償轉讓的，納稅人應按規定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算。
單位建筑面積成本費用＝清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積
八、清算后應補稅與滯納金
納稅人按規定預繳土地增值稅后，清算補繳的土地增值稅，在主管稅務機關規定的期限內補繳的，不加收滯納金。
小結：土地增值稅是綜合性和被綜合性都很強的一個稅種，其計算過程涉及增值稅、城建稅、耕地占用稅、契稅、印花稅等多個稅種，具有綜合性；土地增值稅也是企業所得稅稅前可以扣除的稅種，使其具有被綜合性。房地產企業土地增值稅的清算方面，需要弄清清算程度，清算單位，清算條件以及注意事項等，提供齊全的清算資料，了解清算標準等一系列問題。只有將各項問題都清楚明了，才能正確的進行土地增值稅的清算。
附錄：近期房地產財稅課程
重慶 10月14-15日：大數據征管背景下建筑房地產企業營改增疑難問題處理暨合同控稅與稽查風險管控及會計核算
北京 10月19-20日：后營改增時代，建筑安裝企業稅務風險管控的7類合同簽訂要點、票據控稅策略和PPP項目全過程中的財務與稅務處理
長春 10月20-21日：金三背景增值稅模式下房地產建安企業十大稅種全面稅收風險排查與節稅策略研討會
石家莊 10月20-21日：2017增值稅時代房地產企業重特事項稅收風險管控與操作實務專題
廣州 10月21-22日：2017房地產開發流程稅收風險管理暨并購重組稅務規劃專題班
南京 10月28-29日：2017房地產與建筑企業會計核算實務與稅收風險防范專題
您的位置：
