1、預(yù)繳的前提
建筑業(yè)預(yù)繳的前提是跨地區(qū)經(jīng)營(yíng)。國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第17號(hào)關(guān)于發(fā)布《納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》的公告第三條規(guī)定，納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)，應(yīng)按照財(cái)稅〔2016〕36號(hào)文件規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間和計(jì)稅方法，向建筑服務(wù)發(fā)生地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。
房地產(chǎn)業(yè)預(yù)繳的前提是收到預(yù)售房款。國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)關(guān)于發(fā)布《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》的公告規(guī)定，一般納稅人或小規(guī)模納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。一般納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報(bào)期向主管國(guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款。
由于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的特殊性，一般會(huì)在項(xiàng)目當(dāng)?shù)卦O(shè)立房地產(chǎn)公司，項(xiàng)目結(jié)束后即辦理注銷手續(xù)，一般情況下不存在跨地區(qū)經(jīng)營(yíng)的情況。
2、預(yù)繳的預(yù)征率
建筑業(yè)：36號(hào)文和17號(hào)公告均有規(guī)定，選擇一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，納稅人應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除支付的分包款后的余額，按照2％的預(yù)征率在建筑服務(wù)發(fā)生地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)；選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除支付的分包款后的余額為銷售額，按照3%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。
房地產(chǎn)業(yè)：18號(hào)公告規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)，無(wú)論是一般計(jì)稅方法還是簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，無(wú)論是一般納稅人還是小規(guī)模納稅人，其預(yù)征率均為3%。
3、預(yù)繳的基數(shù)
建筑業(yè)預(yù)繳的基數(shù)是納稅人從取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用中扣除支付的分包款，但應(yīng)當(dāng)取得符合法律、行政法規(guī)和國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的合法有效憑證，否則不得扣除。納稅人應(yīng)按照工程項(xiàng)目分別計(jì)算應(yīng)預(yù)繳稅款，分別預(yù)繳。
上述合法有效憑證是指：（一）從分包方取得的2016年4月30日前開具的建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅發(fā)票。上述建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅發(fā)票在2016年6月30日前可作為預(yù)繳稅款的扣除憑證。（二）從分包方取得的2016年5月1日后開具的，備注欄注明建筑服務(wù)發(fā)生地所在縣（市、區(qū)）、項(xiàng)目名稱的增值稅發(fā)票。
房地產(chǎn)業(yè)預(yù)繳的基數(shù)是收到的預(yù)收款。
4、預(yù)繳提供的資料不同
建筑業(yè)：17號(hào)公告規(guī)定，納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)，在向建筑服務(wù)發(fā)生地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款時(shí)，需提交以下資料：
（一）《增值稅預(yù)繳稅款表》；
（二）與發(fā)包方簽訂的建筑合同原件及復(fù)印件；
（三）與分包方簽訂的分包合同原件及復(fù)印件；
（四）從分包方取得的發(fā)票原件及復(fù)印件。
房地產(chǎn)業(yè)：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，按照本辦法規(guī)定預(yù)繳稅款時(shí)，應(yīng)填報(bào)《增值稅預(yù)繳稅款表》。
5、預(yù)收款是否構(gòu)成納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間
建筑業(yè)：建筑服務(wù)收到預(yù)收款時(shí)不產(chǎn)生納稅義務(wù)，只是預(yù)繳稅款。
房地產(chǎn)業(yè)：收到預(yù)收款并不產(chǎn)生納稅義務(wù)，只是預(yù)繳稅款。
6、預(yù)繳稅款的抵繳
建筑業(yè)：納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)，向建筑服務(wù)發(fā)生地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳的增值稅稅款，可以在當(dāng)期增值稅應(yīng)納稅額中抵減，抵減不完的，結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。納稅人以預(yù)繳稅款抵減應(yīng)納稅額，應(yīng)以完稅憑證作為合法有效憑證。
房地產(chǎn)業(yè)：18號(hào)公告規(guī)定，納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)按照《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)文件印發(fā)）第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，以當(dāng)期銷售額和11%或5%的稅率計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以預(yù)繳稅款抵減應(yīng)納稅額，應(yīng)以完稅憑證作為合法有效憑證。
7、預(yù)繳稅款的開票問(wèn)題
建筑業(yè)：外地預(yù)繳如何開票?一般情況下，由于受納稅人識(shí)別號(hào)和防偽稅控系統(tǒng)發(fā)行的屬地限制，目前是在機(jī)構(gòu)所在地自行領(lǐng)購(gòu)并開具發(fā)票。
房地產(chǎn)業(yè)：在（V2.0.11）版本開票系統(tǒng)中選擇發(fā)票代碼為602的“銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)收款”進(jìn)行開具。需要注意的是：1、房地產(chǎn)預(yù)收款不得開具增值稅專用發(fā)票！2、發(fā)票稅率欄應(yīng)填寫“不征稅”，原因就是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)的預(yù)售款并不產(chǎn)生納稅義務(wù)，是一種特殊預(yù)繳政策。
附錄：近期房地產(chǎn)財(cái)稅課程
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北京 10月19-20日：后營(yíng)改增時(shí)代，建筑安裝企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控的7類合同簽訂要點(diǎn)、票據(jù)控稅策略和PPP項(xiàng)目全過(guò)程中的財(cái)務(wù)與稅務(wù)處理
長(zhǎng)春 10月20-21日：金三背景增值稅模式下房地產(chǎn)建安企業(yè)十大稅種全面稅收風(fēng)險(xiǎn)排查與節(jié)稅策略研討會(huì)
石家莊 10月20-21日：2017增值稅時(shí)代房地產(chǎn)企業(yè)重特事項(xiàng)稅收風(fēng)險(xiǎn)管控與操作實(shí)務(wù)專題
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