伴隨財稅[2016]36號文件出臺，2016年5月1日起，房地產和建安企業告別營業稅征管時代，隨著增值稅時代到來，財政部和稅務總局陸續出臺針對這兩大行業增值稅征管規定，增值稅申報和征收管理步入正軌，但針對這兩大行業增值稅財務核算一直沒有國家層面統一規定。2016年12月3日，伴隨財政部的財會[2016]22號文件出臺，這一問題得到徹底解決。針對這兩大行業運營特點和增值稅征管要求，應掌握哪些必備的增值稅財務核算知識才能有效應對實務中業務需要，很多財務人員還很茫然。本文結合房地產和建安企業增值稅征管需求和行業運營特點，歸納如下：
一、總體核算變化。
1、名稱變更：原“營業稅金及附加”科目改為“稅金及附加”，利潤表原“營業稅金及附加”項目改為“稅金及附加”�？颇考皩诿Q與繳納有關術語由“交”替代“繳”。
2、一般納稅人核算專欄設置變化�！皯欢愘M”一級科目下設10個明細科目，“應交稅費—應交增值稅”明細科目下設10個專欄。
3、取消原“應交稅費—增值稅檢查調整”明細科目。
4、視同銷售會計處理變化。原視同銷售處理按成本價轉成本，按計稅價格(或市場售價)核算增值稅，不核算收入；新規定與銷售做同樣處理。
5、月末與繳納變化。新準則體系下，不再包括未交增值稅部分，應納增值稅交納時不再區分是本期還是上期的增值稅，一律在“應交稅費—應交增值稅(已交稅金)”科目核算。
二、預交的帳務處理。
房地產和建安企業行業運營特點決定其均存在異地施工和開發，先收取預收款，后確認收入現象，收入確認和增值稅繳納存在錯位問題。如何處理好不同計稅方式下工程量計量、收入確認、增值稅預交和應納稅的財務核算至關重要。
1、簡易計稅。
核算科目“應交稅費—簡易計稅”：
核算一般納稅人簡易計稅下增值稅計提、扣減、預繳、繳納等業務。本科目既核算一般納稅人簡易計稅下應納稅額計提，也核算差額計稅的扣減，特定情形的預繳，及申報后繳納。發生納稅義務在貸方；簡易計稅允許差額計算銷售額的，可扣減的應納稅額在借方；建安企業異地提供建筑服務、房地產企業預收款方式銷售自行開發房地產項目需預繳增值稅的，實際預繳數在借方；按規定在機構所在地繳的簡易計稅下應納稅額在借方。建議一般納稅人本科目下設“計提”、“扣減”、“預交”、“繳納”等明細科目。
建筑企業簡易計稅：
計提業務：
例1：A建筑公司為一般納稅人，所屬甲工程項目為2016年4月30日前開工老項目，項目所在地與其機構所在地在同一縣。A公司對本項目選簡易計稅，已履行備案。暫不考慮分包款計量和支付。
2016年11月，甲項目經業主確認已完工程量1030萬元，假定尚未發生納稅義務。
借：應收賬款 1030萬元
貸：工程結算 1000萬元
應交稅費—待轉銷項稅額 30萬元
12月6日，收到工程款824萬元，向業主開專用發票，金額800萬元，稅額24萬元。
借：銀行存款 824萬元
貸：應收賬款 824萬元
借：應交稅費—待轉銷項稅額 24萬元
貸：應交稅費—簡易計稅—計提 24萬元
扣減業務---建安企業取得建筑分包方的發票：
例2：仍以例1為例，假定甲項目勞務分包單位已完工程量103萬元，A公司于11月對其計量，但尚未付款，也未取得分包單位開的發票。12月9日向其付款82.4萬元，取得對方開的增值稅普通發票。
借：工程施工—合同成本—人工費 103萬元
貸：應付賬款 103萬元
借：應付賬款 82.4萬元
貸：銀行存款 82.4萬元
借：應交稅費—簡易計稅—扣減 2.4萬元
貸：工程施工—合同成本—人工費 2.4萬元
即先按價稅合計數計入成本費用（如工程施工），待取得扣減憑證時，通過扣減簡易計稅的應納稅額，同時沖減成本費用（如工程施工），實現部分價稅分離。
預繳及繳納：
例3：以例1為例，A公司2017年1月應向主管稅務機關申報繳納12月應納稅額24萬元。
借：應交稅費—簡易計稅—繳納 24萬元
貸：銀行存款 24萬元
假定甲項目所在地與A公司注冊地不在同一縣，需在建筑服務發生地預繳增值稅款。
借：應交稅費—簡易計稅—預交 24萬元
貸：銀行存款 24萬元
2、一般計稅。
核算科目“應交稅費—預交增值稅”：
核算一般納稅人一般計稅項目的建安企業提供建筑服務、采用預收款方式銷售自行開發的房地產項目應預繳的增值稅額。只有按稅法規定實際預繳的稅款，才計入“應交稅費—預交增值稅”科目借方，本科目按收付實現制原則核算，預繳前無需計提。
建筑公司一般計稅差額預繳：
例4：A建筑公司注冊在A市B區一般納稅人，所屬甲項目位于A市B區適用一般計稅，2016年9月8日自業主收取工程進度款3330萬元，并向其開專用發票，金額3000萬元，稅額330萬元。9月15日向分包方付工程款1110萬元，并取得分包單位開的專用發票，金額1000萬元，稅額110萬元。
本月甲項目應向B區主管稅務機關預繳增值稅及附加：
增值稅：（3330—1110）÷1.11×2%=40萬元
城建稅：40×7%=2.8萬元
教育費附加：40×3%=1.2萬元
地方教育費附加：40×2%=0.8萬元
預繳后根據完稅憑證：
借： 應交稅費—預交增值稅 40萬元
—應交城建稅 2.8萬元
—應交教育費附加 1.2萬元
—應交地方教育費附加 0.8萬元
貸：銀行存款 44.8萬元
三、納稅義務發生后的預交處理。
一般計稅項目預繳增值稅后，按規定允許抵減其應納稅額的，月末應將“應交稅費—預交增值稅”科目余額轉入“應交稅費—未交增值稅”科目借方，需專門期末結轉，實現已預繳增值稅抵減應納稅額。但房地產企業預繳增值稅后，應至納稅義務發生時才可轉。
小規模納稅人和一般納稅人選簡易計稅項目預繳稅款抵減，通過直接借記“應交增值稅”和“簡易計稅”明細科目實現，一個明細科目自然抵減，無需專門賬務處理。
例5：仍以例4為例，假定不考慮其他業務，A建筑公司所屬甲項目9月末“應交增值稅”明細科目“銷項稅額”330萬元，“進項稅額”110萬元，則：“應交增值稅”明細科目余額330-110=220萬元，9月末應先通過“轉出未交增值稅”專欄將此220萬元應納稅額轉入“未交增值稅”明細科目貸方：
借：應交稅費—應交增值稅（轉出未交增值稅） 220萬元
貸：應交增值稅—未交增值稅 220萬元
然后將已預繳40萬元增值稅，轉入“未交增值稅”明細科目借方：
借：應交稅費—未交增值稅 40萬元
貸：應交稅費—預交增值稅 40萬元
這樣，實現A公司甲項目本月預繳增值稅的抵減，“未交增值稅”明細科目貸方余額180萬元，反映該公司9月稅款所屬期應補稅額，應于10月申報期向B區國稅機關繳納。
四、預繳增值稅抵減實操中應關注問題。
1、同一納稅人不同計稅項目預繳稅款，可否綜合抵減其應納稅額？
同一納稅人不同工程項目或開發項目，既有選簡易計稅，又有一般計稅，簡易計稅項目已預繳增值稅可否抵減一般計稅項目應納稅額？反之是否亦然？
國家層面：財稅[2016]36號，稅務總局2016年第14號、16號、17號、18號公告均明確規定，納稅人預繳增值稅稅款，可憑完稅憑證在納稅義務發生后增值稅應納稅額中抵減，抵減不完，結轉下期繼續抵減。即納稅人預繳稅款可自應納稅額中抵減，沒要求納稅人內部組成單元工程項目或開發項目。
地方層面：河北和海南等省均規定不同計稅項目已預繳稅款可綜合抵減。
例6：仍以例4為例，假定甲工程項目本月采購原材料取得專用發票，票載稅額234萬元，專票已認證并申報抵扣，同時，A建筑公司另一工程老項目乙，工程所在地A市B區，選簡易計稅，本月應納稅額15萬元。
假定不考慮其他業務，A建筑公司甲項目9月末”應交增值稅”明細科目“銷項稅額“專欄330萬元，“進項稅額“專欄344萬元，則：“應交增值稅“明細科目余額330—344=—14萬元，即留抵稅額14萬元，月末無需結轉至“應交稅費—未交增值稅”科目。
A建筑公司所屬乙工程項目9月末應納稅額15萬元，反映在該公司”應交稅費—簡易計稅”科目貸方，本地項目無需預繳，應通過A公司向B區主管國稅機關申報納稅。
綜合抵減時，應納稅額15萬元小于已預繳稅款40萬元，應以15萬元為限：
借：應交稅費—簡易計稅—抵減 15萬元
貸：應交稅費—預交增值稅 15萬元
結轉后，A建筑公司尚未抵減預繳增值稅40-15=25萬元，可在后續期間繼續抵減。
2、同一納稅人不同業務預繳稅款可否綜合抵減？
如，房地產企業已預繳增值稅，可否抵減其出租本地不動產應納稅額？建筑業企業異地施工已預繳增值稅，可否抵減其周轉材料租賃收入應納稅額？答案是肯定的。
例7：續例6，假定A建筑公司9月公司本部及甲乙項目部發生出租不動產、出租施工機械等一般計稅業務，按稅法確定應納稅額30萬元。
首先將應納稅額30萬元轉至“應交稅費—未交增值稅”科目貸方，其次按孰低原則，以尚未抵扣完的預繳增值稅25萬元抵減，應補稅額5萬元申報后繳納：
借：應交稅費—未交增值稅 25萬元
貸：應交稅費—預交增值稅 25萬元
3、“預交增值稅”報表列示。
房地產企業已預繳未發生納稅義務和建安企業異地的一般計稅項目，“應交稅費—預交增值稅”有余額是可能的。從新增值稅規定精神及”預交增值稅”業務實質考慮，宜將其在資產負債表中”其他流動資產”或”其他非流動資產”項目列示。
附錄：近期房地產財稅課程
重慶 10月14-15日：大數據征管背景下建筑房地產企業營改增疑難問題處理暨合同控稅與稽查風險管控及會計核算
北京 10月19-20日：后營改增時代，建筑安裝企業稅務風險管控的7類合同簽訂要點、票據控稅策略和PPP項目全過程中的財務與稅務處理
長春 10月20-21日：金三背景增值稅模式下房地產建安企業十大稅種全面稅收風險排查與節稅策略研討會
石家莊 10月20-21日：2017增值稅時代房地產企業重特事項稅收風險管控與操作實務專題
廣州 10月21-22日：2017房地產開發流程稅收風險管理暨并購重組稅務規劃專題班
南京 10月28-29日：2017房地產與建筑企業會計核算實務與稅收風險防范專題
廈門 11月4-5日：營改增后房地產業土地增值稅清算政策解析與操作應對
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