來源：優穗律所；作者張新軍
土地增值稅無疑是房地產行業涉及的最重要的稅種之一，由于土地增值稅具有稅負高、計算復雜、政策性強等特點，因此對房地產開發企業稅收合規性提出了較高的要求。
房開公司土地增值稅常見問題梳理
一、土地增值稅
土地增值稅是對有償轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人所征收的一種稅。開征土增稅的目的是運用稅收杠桿對房地產市場進行調控。
土地增值稅的征稅對象是有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產權所取得的增值額。增值額=收入額-扣除項目。
需要說明的是：
1、轉讓國有土地使用權，而非集體土地使用權；
2、轉讓地上建筑物，而非地下建筑物；
3、有償性即取得收入，但并非無償就無需繳納土地增值稅，除了繼承、贈與直系親屬或承擔直接贍養義務人和通過特定非營利社會團體贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業的之外，其他的贈與行為照征土地增值稅。
4、房地產開發企業將開發的部分房地產轉為企業自用或用于出租等商業用途時，如果產權未發生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。
二、土地增值稅計算
（一）收入額
1、正常銷售
國稅函[2010]220號規定，土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發票的，按照發票所載金額確認收入；未開具發票或未全額開具發票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，在清算前已發生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調整。
營改增后，國稅【2016】70號規定，納稅人轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅銷項稅額；適用簡易計稅方法的納稅人，其轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅應納稅額。
2、視同銷售
國稅發【2006】187號規定，房地產開發企業將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產，其收入按下列方法和順序確認：
（1）按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定；
（2）由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定
國稅【2016】70號規定，納稅人將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產，其收入應按照《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發【2006】187號）第三條規定執行（后文會提及）。
納稅人安置回遷戶，其拆遷安置用房應稅收入和扣除項目的確認，應按照《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函【2010】220號）第六條規定執行（后文會提及）。
3、分期分類確定收入
國稅發[2006]187號規定，土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算，對于分期開發的項目，以分期項目為單位清算。開發項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。
因此銷售收入總額首先要分期確定，然后分類確定。
4、代收費用
財稅[1995]48號《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》規定，對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產開發企業在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉讓房地產所取得的收入計稅；如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉讓房地產的收入。
對于代收費用作為轉讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計２０％扣除的基數；對于代收費用未作為轉讓房地產的收入計稅的，在計算增值額時不允許扣除代收費用。
（二）扣除項目
扣除項目要根據新房還是存量房，同時還要根據轉讓的主體是房開公司還是非房開公司的不同而有所不同。對于房開公司而言，扣除項有5項：
A、取得土地使用權支付的金額
是指納稅人為取得土地使用權支付的地價款和按國家統一規定繳納的有關費用之和。
需要注意的是：
1、地價款：一級市場：土地出讓金；二級市場：支付的地價款。
2、含契稅：國稅函[2010]220號文規定，房地產開發企業為取得土地使用權所支付的契稅，應視同“按國家統一規定交納的有關費用”，計入“取得土地使用權所支付的金額”中扣除。
3、不含印花稅：因為對于房開企業而言，印花稅已列入管理費用。
B、房地產開發成本
房地產開發成本主要包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建安費、基礎設施費、公共配套設施費和開發間接費用等六項。
需要注意的是：
1、拆遷補償費
國稅函[2010]220號文規定，房地產開發企業用建造的本項目房地產安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，銷售收入按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產（“三同“原則）的平均價格確定或由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定，同時將此確認為房地產開發項目的拆遷補償費。房地產開發企業支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產開發企業的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。
開發企業采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發建造的，房屋價值按前述規定確定，計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。
貨幣安置拆遷的，房地產開發企業憑合法有效憑據計入拆遷補償費。
2、四費可核定扣除
原則上，扣除項目須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。但考慮到實際情況，對于四費（前期工程費、建安費、基礎設施費、開發間接費用）無合法有效憑證時，可核定扣除，而非不予扣除；同時也為了防止房地產開發公司利用虛列支出、抬高成本來逃避土地增值稅。國稅總局頒布了國稅發[2006]187號文。
國稅發[2006]187號規定，房地產開發企業辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務機關可參照當地建設工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結合房屋結構、用途、區位等因素，核定上述四項開發成本的單位面積金額標準，并據以計算扣除。具體核定方法由省稅務機關確定。
3、公共配套設施費
國稅發[2006]187號規定，房地產開發企業開發建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場(庫)、物業管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫院、郵電通訊等公共設施，按以下原則處理：
（1）建成后產權屬于全體業主所有的，其成本、費用可以扣除；
（2）建成后無償移交給政府、公用事業單位用于非營利性社會公共事業的，其成本、費用可以扣除；
（3）建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。
4、其他成本：裝修費用
房地產開發企業銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產開發成本。
5、調出項：
計算土增稅時，計入房地產開發成本的資本化利息，應調整到房地產開發費用財務費用中扣除。
C、房地產開發費用
房地產開發費用包括在房地產項目開發建設過程中發生的與該項目開發建設有關的管理費用、銷售費用和財務費用。開發費用實行按規定扣除，非據實扣除，即與會計核算中的銷售費用、管理費用、財務費用無關。
開發費用=利息費用+其他費用
其他費用=（A+B）×5%
利息費用：
1、據實扣除：凡能按轉讓房地產項目計算分攤利息并提供金融機構證明的，且不超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額，允許據實扣除；
2、計算扣除：凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息或不能提供金融機構證明的，利息支出不得單獨核算，應并入其他費用一并計算扣除，此時，開發費用=（A+B）×10%；
3、據實扣除+計算扣除：如果利息費用只有部分符合據實扣除的條件，則不符合據實扣除條件的利息歸入其他費用，計算扣除。
綜上，開發費用根據利息費用能否滿足要求，可按以下方式計算：
開發費用=利息費用+（A+B）×5%，或
開發費用=（A+B）×10%
計算扣除的具體比例，由省自治區直轄市人民政府確定。
需要注意的是：
1、超率利息：利息的上浮幅度按國家的有關規定執行，超過上浮幅度的部分不允許扣除；
2、超限利息：超過貸款期限的利息部分不允許扣除。
3、罰息：加罰的利息不允許扣除。
4、自有計算扣除：國稅函[2010]220號文規定，全部使用自有資金，沒有利息支出的，計算扣除。
5、土地閑置費：國稅函[2010]220號文規定，房地產開發企業逾期開發繳納的土地閑置費不得扣除。
D、轉讓相關稅金
房地產轉讓相關的稅金有：增值稅、印花稅、城建及附加。
對房開企業而言，印花稅列入管理費用，因此，印花稅不按該項單獨扣除。
E、其他扣除（加計扣除）
對于從事房地產開發的納稅人允許按取得土地使用權時所支付的金額和房地產開發成本之和，加計20%扣除，即：
加計扣除=（A+B）×20%
如果取得土地后，不開發就轉讓的，即炒地皮行為，不得加計扣除。
F、其他事項
1、預提費用
房地產開發企業的預提費用，除另有規定外，不得扣除。而企業所得稅處理中允許當期預提成本不超過建造合同總額10%的可以扣除。
2、未付質量保證金
國稅函[2010]220號規定，房地產開發企業在工程竣工驗收后，根據合同約定，扣留建筑安裝施工企業一定比例的工程款，作為開發項目的質量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業就質量保證金對房地產開發企業開具發票的，按發票所載金額予以扣除；未開具發票的，扣留的質保金不得計算扣除。
需要說明的是，國稅【2016】69號公告，規定，“納稅人提供建筑服務，被工程發包方從應支付的工程款中扣押的質押金、保證金，未開具發票的，以納稅人實際收到質押金、保證金的當天為納稅義務發生時間。”換言之，實際收到質押金、保證金時，再交增值稅。即收付實現制的原則。
三、核定征收
國稅發[2006]187號規定，房地產開發企業有下列情形之一的，稅務機關可以參照與其開發規模和收入水平相近的當地企業的土地增值稅稅負情況，按不低于預征率的征收率核定征收土地增值稅：
1、依照法律、行政法規的規定應當設置但未設置賬簿的；
2、擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；
3、雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的；
4、符合土地增值稅清算條件，未按照規定的期限辦理清算手續，經稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的；
5、申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的。
四、其他
（一）建造普通標準住宅有稅收優惠
《土地增值稅暫行條例》規定：“納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。”
《土地增值稅暫行條例實施細則》規定：“條例所稱的普通標準住宅，是指按所在地一般民用住宅標準建造的居住用住宅。高級公寓、別墅、度假村等不屬于普通標準住宅。普通標準住宅與其他住宅的具體劃分界限由各省、自治區、直轄市人民政府規定。納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過本細則規定扣除項目金額之和20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額之和20%的，應就其全部增值額按規定計稅。”
《財政部國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字【1995】48號）規定：“十三、關于既建普通標準住宅又搞其他類型房地產開發的如何計稅的問題對納稅人既建普通標準住宅又搞其他房地產開發的，應分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能適用條例的免稅規定。”
此外，對于什么是普通標準住宅？《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于做好穩定住房價格工作意見的通知》規定享受優惠政策的住房原則上應同時滿足以下條件：
住宅小區建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。
各省、自治區、直轄市根據實際情況，制定本地區享受優惠政策普通住房的具體標準。允許單套建筑面積和價格標準適當浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標準的20%。
高級公寓、別墅、度假村等不屬于普通標準住宅。
（二）轉讓土地即使未辦產權征也征土地增值稅
國稅函【2007】645號《國家稅務總局關于未辦理土地使用權證轉讓土地有關稅收問題的批復》文件規定，土地使用者轉讓、抵押或置換土地，無論其是否取得了該土地的使用權屬證書，無論其在轉讓、抵押或置換土地過程中是否與對方當事人辦理了土地使用權屬證書變更登記手續，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權利，且有合同等證據表明其實質轉讓、抵押或置換了土地并取得了相應的經濟利益，土地使用者及其對方當事人應當依照稅法規定繳納土地增值稅和契稅等相關稅收。
需要說明的是，645號文規制的是土地而非房產；此外645文也體現了實質課稅原則。
土地增值稅收入梳理
稅收政策梳理
一、《土地增值稅暫行條例》
第二條轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物(以下簡稱轉讓房地產)并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人(以下簡稱納稅人)，應當依照本條例繳納土地增值稅。
第五條納稅人轉讓房地產所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。
第九條納稅人有下列情形之一的，按照房地產評估價格計算征收：
(一)隱瞞、虛報房地產成交價格的;
(二)提供扣除項目金額不實的;
(三)轉讓房地產的成交價格低于房地產評估價格，又無正當理由的。”
二、《土地增值稅暫行條例實施細則》財法字【1995】6號
第五條條例第二條所稱的收入，包括轉讓房地產的全部價款及有關的經濟收益。
第十三條條例第九條所稱的房地產評估價格，是指由政府批準設立的房地產評估機構根據相同地段、同類房地產進行綜合評定的價格。評估價格須經當地稅務機關確認。
第十四條條例第九條(一)項所稱的隱瞞、虛報房地產成交價格，是指納稅人不報或有意低報轉讓土地使用權、地上建筑物及其附著物價款的行為。
條例第九條(二)項所稱的提供扣除項目金額不實的，是指納稅人在納稅申報時不據實提供扣除項目金額的行為。
條例第九條(三)項所稱的轉讓房地產的成交價格低于房地產評估價格，又無正當理由的，是指納稅人申報的轉讓房地產的實際成交價低于房地產評估機構評定的交易價，納稅人又不能提供憑據或無正當理由的行為。
隱瞞、虛報房地產成交價格，應由評估機構參照同類房地產的市場交易價格進行評估。稅務機關根據評估價格確定轉讓房地產的收入。
提供扣除項目金額不實的，應由評估機構按照房屋重置成本價乘以成新度折扣率計算的房屋成本價和取得土地使用權時的基準地價進行評估。稅務機關根據評估價格確定扣除項目金額。
轉讓房地產的成交價格低于房地產評估價格，又無正當理由的，由稅務機關參照房地產評估價格確定轉讓房地產的收入。
三、財稅字[1995]48號《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》
第六條關于地方政府要求房地產開發企業代收的費用如何計征土地增值稅的問題
對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產開發企業在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉讓房地產所取得的收入計稅；如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉讓房地產的收入。
對于代收費用作為轉讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計２０％扣除的基數；對于代收費用未作為轉讓房地產的收入計稅的，在計算增值額時不允許扣除代收費用。
四、國稅發【2006】187號《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》
第一條土地增值稅的清算單位
土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算，對于分期開發的項目，以分期項目為單位清算。開發項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。
因此銷售收入總額首先要分期確定，然后分類確定。
第三條非直接銷售和自用房地產的收入確定
（一）房地產開發企業將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產，其收入按下列方法和順序確認：
1.按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定；
2.由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。
（二）房地產開發企業將開發的部分房地產轉為企業自用或用于出租等商業用途時，如果產權未發生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。
五、國稅函[2010]220號《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》
第一條關于土地增值稅清算時收入確認的問題
土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發票的，按照發票所載金額確認收入；未開具發票或未全額開具發票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，在清算前已發生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調整。
第六條關于拆遷安置土地增值稅計算問題
（一）房地產企業用建造的本項目房地產安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號）第三條第（一）款規定確認收入，同時將此確認為房地產開發項目的拆遷補償費。房地產開發企業支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產開發企業的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。
六、財稅【2016】43號《關于營改增后契稅房產稅土地增值稅個人所得稅計稅依據問題的通知》
第三條第一款規定：“土地增值稅納稅人轉讓房地產取得的收入為不含增值稅收入。”
第五條規定：“免征增值稅的，確定計稅依據時，成交價格、租金收入、轉讓房地產取得的收入不扣減增值稅額。”
第六條規定:“在計征上述稅種時，稅務機關核定的計稅價格或收入不含增值稅。
七、國稅【2016】70號《國家稅務總局關于營改增后土地增值稅若干征管規定的公告》
第一條規定：“營改增后，納稅人轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅銷項稅額;適用簡易計稅方法的納稅人，其轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅應納稅額。
為方便納稅人，簡化土地增值稅預征稅款計算，房地產開發企業采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預征計征依據：
土地增值稅預征的計征依據=預收款-應預繳增值稅稅款”
第二條規定：“納稅人將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產，其收入應按照《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發【2006】187號）第三條規定執行。納稅人安置回遷戶，其拆遷安置用房應稅收入和扣除項目的確認，應按照《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函【2010】220號）第六條規定執行。”
如何計算土增稅應稅收入
【案例一】2017年9月，一般納稅人甲公司出售舊商業用房取得含稅收入1050萬元，前述商業用房于2014年9月購入，購置價為420萬。土地增值稅應稅收入？
【解析】
1、本案中，商業用房屬于老不動產。
2、一般納稅人銷售老不動產可以選擇簡易計稅。
3、增值稅應納稅額=（1050-420）÷（1+5%）×5%=30萬
4、土地增值稅應稅收入=1050-30=1020萬
【案例二】2018年9月，一般納稅人甲房地產開發企業進行土地增值稅清算，其銷售開發的房產取得銷售收入（含稅）總計8.88億元，2016年5月取得土地時向政府部門支付土地價款為3.33億元（不含契稅等，取得省級以上財政部門監（印）制的財政票據），土地增值稅應稅收入？
【解析】
1、一般納稅人采一般計稅方法，銷售額中允許扣除支付給政府部門的土地價款。
增值稅銷項稅額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1+11%）×11%=（8.88-3.33）÷（1+11%）×11%=0.55億元。
2、土地增值稅應稅收入=增值稅含稅收入-增值稅銷項稅額=8.88-0.55=8.33億元
土地增值稅扣除項目梳理
政策梳理
一、《土地增值稅暫行條例》國務院令第138號
第六條計算增值額的扣除項目：
（一）取得土地使用權所支付的金額；
（二）開發土地的成本、費用；
（三）新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；
（四）與轉讓房地產有關的稅金；
（五）財政部規定的其他扣除項目。
二、《土地增值稅暫行條例實施細則》財法字【1995】6號
第七條條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為：
（一）取得土地的使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按統一規定交納的有關費用。
（二）開發土地和新建房及配套設施（以下簡稱房地產開發）的成本，是指納稅人房地產開發項目實際發生的成本（以下簡稱房地產開發）包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。
土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償的凈支出，安置動遷用房支出等。
前期工程費，包括規劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪、“三通一平”等支出。
建筑安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發生的建筑安裝工程費。
基礎設施費，包括開發小區內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環衛、綠化等工程發生的支出。
公共配套設施費，包括不能有償轉讓的開發小區內公共配套設施發生的支出。
開發間接費用，是指直接組織、管理開發項目發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。
（三）開發土地和新建房及配套設施的費用（以下簡稱房地產開發費用），是指與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。
財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和的5%以內計算扣除。【房地產財稅咨詢：fdccspx】
凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和的10%以內計算扣除。
上述計算扣除的具體比例，由各省、自治區、直轄市人民政府規定。
（四）舊房及建筑物的評估價格，是指在轉讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格，評估價格須經當地稅務機關確認。
（五）與轉讓房地產有關的稅金，是指在轉讓房地產時繳納的營業稅（營改增后，已無）、城市維護建設稅、印花稅，因轉讓房地產交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。
（六）根據條例第六條（五）項規定，對從事房地產開發的納稅人可按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和，加計20%的扣除。
第八條土地增值稅以納稅人房地產成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算。
第九條納稅人成片受讓土地使用權后，分期分批開發、轉讓房地產的，其扣除項目金額的確定，可按轉讓土地使用權的面積占總面積的比例計算分攤，或按建筑面積計算分攤，也可按稅務機關確認的其他方式計算分攤。
三、財稅字[1995]48號《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》
第八條關于扣除項目金額中的利息支出如何計算問題
（一）利息的上浮幅度按國家的有關規定執行，超過上浮幅度的部分不允許扣除；
（二）對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。
第九條關于計算增值額時扣除已繳納印花稅的問題
細則中規定允許扣除的印花稅，是指在轉讓房地產時繳納的印花稅。房地產開發企業按照《施工、房地產開發企業財務制度》的有關規定，其繳納的印花稅列入管理費用，已相應予以扣除。其他的土地增值稅納稅義務人在計算土地增值稅時允許扣除在轉讓時繳納的印花稅。
第十條關于轉讓舊房如何確定扣除項目金額的問題
轉讓舊房的，應按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用以及在轉讓環節繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。對取得土地使用權時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據的，不允許扣除取得土地使用權所支付的金額。
第十一條關于已繳納的契稅可否在計稅時扣除的問題
對于個人購入房地產再轉讓的，其在購入時已繳納的契稅，在舊房及建筑物的評估價中已包括了此項因素，在計征土地增值稅時，不另作為“與轉讓房地產有關的稅金”予以扣除。
第十二條關于評估費用可否在計算增值額時扣除的問題
納稅人轉讓舊房及建筑物時因計算納稅的需要而對房地產進行評估，其支付的評估費用允許在計算增值額時予以扣除。對條例第九條規定的納稅人隱瞞、虛報房地產成交價格等情形而按房地產評估價格計算征收土地增值稅所發生的評估費用，不允許在計算土地增值稅時予以扣除。
四、財稅[2006]21號《財政部國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》
第二條關于轉讓舊房準予扣除項目的計算問題
納稅人轉讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發票的，經當地稅務部門確認，《條例》第六條第（一）、（三）項規定的扣除項目的金額，可按發票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉讓房地產有關的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數。
對于轉讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發票的，地方稅務機關可以根據《中華人民共和國稅收征收管理法》（以下簡稱《稅收征管法》）第35條的規定，實行核定征收。
五、國稅發【2006】187號《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》
第一條土地增值稅的清算單位
土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算，對于分期開發的項目，以分期項目為單位清算。開發項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。
因此扣除項目總額首先要分期確定，然后分類確定。
第四條土地增值稅的扣除項目
（一）房地產開發企業辦理土地增值稅清算時計算與清算項目有關的扣除項目金額，應根據土地增值稅暫行條例第六條及其實施細則第七條的規定執行。除另有規定外，扣除取得土地使用權所支付的金額、房地產開發成本、費用及與轉讓房地產有關稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。
（二）房地產開發企業辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務機關可參照當地建設工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結合房屋結構、用途、區位等因素，核定上述四項開發成本的單位面積金額標準，并據以計算扣除。具體核定方法由省稅務機關確定。
（三）房地產開發企業開發建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫院、郵電通訊等公共設施，按以下原則處理：
1.建成后產權屬于全體業主所有的，其成本、費用可以扣除；
2.建成后無償移交給政府、公用事業單位用于非營利性社會公共事業的，其成本、費用可以扣除；
3.建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。
（四）房地產開發企業銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產開發成本。
房地產開發企業的預提費用，除另有規定外，不得扣除。
（五）屬于多個房地產項目共同的成本費用，應按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。
六、國稅函[2010]220號《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》
第二條房地產開發企業未支付的質量保證金，其扣除項目金額的確定問題
房地產開發企業在工程竣工驗收后，根據合同約定，扣留建筑安裝施工企業一定比例的工程款，作為開發項目的質量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業就質量保證金對房地產開發企業開具發票的，按發票所載金額予以扣除；未開具發票的，扣留的質保金不得計算扣除。
第三條房地產開發費用的扣除問題
（一）財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，在按照“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的5%以內計算扣除。
（二）凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用在按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的10%以內計算扣除。
全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。
上述具體適用的比例按省級人民政府此前規定的比例執行。
（三）房地產開發企業既向金融機構借款，又有其他借款的，其房地產開發費用計算扣除時不能同時適用本條（一）、（二）項所述兩種辦法。
（四）土地增值稅清算時，已經計入房地產開發成本的利息支出，應調整至財務費用中計算扣除。
第四條房地產企業逾期開發繳納的土地閑置費的扣除問題
房地產開發企業逾期開發繳納的土地閑置費不得扣除。
第五條房地產開發企業取得土地使用權時支付的契稅的扣除問題
房地產開發企業為取得土地使用權所支付的契稅，應視同“按國家統一規定交納的有關費用”，計入“取得土地使用權所支付的金額”中扣除。
第六條關于拆遷安置土地增值稅計算問題
（一）房地產企業用建造的本項目房地產安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號）第三條第（一）款規定確認收入，同時將此確認為房地產開發項目的拆遷補償費。房地產開發企業支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產開發企業的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。
（二）開發企業采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發建造的，房屋價值按國稅發[2006]187號第三條第（一）款的規定計算，計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。
（三）貨幣安置拆遷的，房地產開發企業憑合法有效憑據計入拆遷補償費。
第七條關于轉讓舊房準予扣除項目的加計問題
《財政部國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）第二條第一款規定“納稅人轉讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發票的，經當地稅務部門確認，《條例》第六條第（一）、（三）項規定的扣除項目的金額，可按發票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算”。計算扣除項目時“每年”按購房發票所載日期起至售房發票開具之日止，每滿12個月計一年；超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。
七、財稅【2016】43號《關于營改增后契稅房產稅土地增值稅個人所得稅計稅依據問題的通知》
第三條第二款規定：“《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》等規定的土地增值稅扣除項目涉及的增值稅進項稅額，允許在銷項稅額中計算抵扣的，不計入扣除項目，不允許在銷項稅額中計算抵扣的，可以計入扣除項目。”
八、國稅【2016】70號《國家稅務總局關于營改增后土地增值稅若干征管規定的公告》
第三條關于與轉讓房地產有關的稅金扣除問題
（一）營改增后，計算土地增值稅增值額的扣除項目中“與轉讓房地產有關的稅金”不包括增值稅。
（二）營改增后，房地產開發企業實際繳納的城市維護建設稅（以下簡稱“城建稅”）、教育費附加，凡能夠按清算項目準確計算的，允許據實扣除。凡不能按清算項目準確計算的，則按該清算項目預繳增值稅時實際繳納的城建稅、教育費附加扣除。
其他轉讓房地產行為的城建稅、教育費附加扣除比照上述規定執行。
第四條關于營改增前后土地增值稅清算的計算問題
房地產開發企業在營改增后進行房地產開發項目土地增值稅清算時，按以下方法確定相關金額：
（一）土地增值稅應稅收入=營改增前轉讓房地產取得的收入+營改增后轉讓房地產取得的不含增值稅收入
（二）與轉讓房地產有關的稅金=營改增前實際繳納的營業稅、城建稅、教育費附加+營改增后允許扣除的城建稅、教育費附加
第五條關于營改增后建筑安裝工程費支出的發票確認問題
營改增后，土地增值稅納稅人接受建筑安裝服務取得的增值稅發票，應按照國稅【2016】23號《國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點有關稅收征收管理事項的公告》規定，在發票的備注欄注明建筑服務發生地縣（市、區）名稱及項目名稱，否則不得計入土地增值稅扣除項目金額。
第六條關于舊房轉讓時的扣除計算問題
營改增后，納稅人轉讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發票的，《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第六條第一、三項規定的扣除項目的金額按照下列方法計算：
（一）提供的購房憑據為營改增前取得的營業稅發票的，按照發票所載金額（不扣減營業稅）并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。
（二）提供的購房憑據為營改增后取得的增值稅普通發票的，按照發票所載價稅合計金額從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。
（三）提供的購房發票為營改增后取得的增值稅專用發票的，按照發票所載不含增值稅金額加上不允許抵扣的增值稅進項稅額之和，并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。
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附錄：近期房地產財稅課程
重慶 10月14-15日：大數據征管背景下建筑房地產企業營改增疑難問題處理暨合同控稅與稽查風險管控及會計核算
北京 10月19-20日：后營改增時代，建筑安裝企業稅務風險管控的7類合同簽訂要點、票據控稅策略和PPP項目全過程中的財務與稅務處理
長春 10月20-21日：金三背景增值稅模式下房地產建安企業十大稅種全面稅收風險排查與節稅策略研討會
石家莊 10月20-21日：2017增值稅時代房地產企業重特事項稅收風險管控與操作實務專題
廣州 10月21-22日：2017房地產開發流程稅收風險管理暨并購重組稅務規劃專題班
南京 10月28-29日：2017房地產與建筑企業會計核算實務與稅收風險防范專題
廈門 11月4-5日：營改增后房地產業土地增值稅清算政策解析與操作應對
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