編者按：近幾年，國家稅務(wù)總局相繼出臺了加強土地增值稅征管的政策文件，對清算條件、收入確認(rèn)、成本費用和扣除等方面都作了較為明確的規(guī)定。《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》(國稅發(fā)〔2009〕91號)對土地增值稅清算做了詳細規(guī)定。但由于土地增值稅政策專業(yè)性強、操作過程復(fù)雜，時間跨度長，稅款金額較大等原因，現(xiàn)實中多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對清算規(guī)定執(zhí)行不到位，達到條件主動清算的企業(yè)很少，導(dǎo)致土地增值稅清算的涉稅風(fēng)險不斷加大。
土地增值稅以預(yù)征為主，符合條件的進行清算。《土地增值稅暫行條例實施細則》第十六條規(guī)定，納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結(jié)算后再進行清算，多退少補。根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》(國稅發(fā)〔2009〕91號)規(guī)定，土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，計算房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅清算申報表》，向主管稅務(wù)機關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）對“土地增值稅清算后應(yīng)補繳的土地增值稅加收滯納金問題”的規(guī)定是，納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后，清算補繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補繳的，不加收滯納金。
一、土地增值稅的清算條件
土地增值稅的清算條件，是指應(yīng)繳土地增值稅的開發(fā)項目進行清算應(yīng)達到的條件。土地增值稅的清算條件有兩種，一是主動清算條件，二是被動清算條件。
（一）主動清算條件
納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進行土地增值稅的清算：
1、房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；（是指開發(fā)項目已經(jīng)行政管理機關(guān)驗收取得初始產(chǎn)權(quán)證或驗收證明，開發(fā)的項目已經(jīng)全部銷售完畢；）
2、整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；（是指整體將開發(fā)的未完工項目轉(zhuǎn)讓銷售；）
3、直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。（是指納稅人將依法取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。）
上述清算條件是主動清算條件，也就是說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)項目符合上述任何一種條件，就應(yīng)主動按照規(guī)定的時間進行土地增值稅的清算。
（二）被動清算條件
被動清算條件，是指雖未達到主動清算條件，但是稅務(wù)機關(guān)要求進行清算的條件。國稅發(fā)〔2009〕91號文規(guī)定：符合下列條件之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算：
1、已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；
2、取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；
3、納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；
4、省（自治區(qū)、直轄市、計劃單列市）稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況。
需注意的是，國稅發(fā)〔2009〕91號對納稅人申請注銷稅務(wù)登記進行土地增值稅清算，明確了時限要求。即申請注銷稅務(wù)登記前，必須完成土地增值稅清算工作，否則不予辦理稅務(wù)注銷、工商注銷。
二、清算時間要求
（一）主動清算時間要求
符合主動清算條件規(guī)定的納稅人，須在符合清算條件之日起90日內(nèi)對項目進行清算，攜帶清算資料到主管稅務(wù)機關(guān)申請辦理清算手續(xù)；稅務(wù)部門受理窗口按規(guī)定對報送的資料進行核對，做出是否受理的決定；對受理的清算項目應(yīng)在一定期限內(nèi)及時組織清算審核。
（二）被動清算時間要求
符合被動清算條件規(guī)定的納稅人，由稅務(wù)機關(guān)確定是否進行清算；對于確定需要清算的，由主管稅務(wù)機關(guān)下達《土地增值稅清算通知書》，納稅人應(yīng)當(dāng)在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。
三、清算結(jié)果及法律責(zé)任
主管稅務(wù)機關(guān)受理納稅人清算申請后，應(yīng)交由具體負責(zé)進行土地增值稅清算的稅務(wù)部門進行清算，清算時間一般不得超過30日，如遇特殊情況可適當(dāng)延長清算時間，但最長不得超過45日。
清算審核工作完成后，應(yīng)由主管稅務(wù)機關(guān)向納稅人出具《土地增值稅清算結(jié)論書》和《稅務(wù)事項通知書》，并按稅務(wù)文書送達程序及時送達納稅人。
納稅人接到稅務(wù)機關(guān)出具的《土地增值稅清算結(jié)論書》和《稅務(wù)事項通知書》后，應(yīng)根據(jù)稅務(wù)機關(guān)的結(jié)論和有關(guān)規(guī)定，辦理補繳稅款或退稅手續(xù)。
納稅人不配合稅務(wù)部門進行清算、提供虛假資料或發(fā)現(xiàn)有其他違反稅法行為的，按照《稅收征收管理法》的有規(guī)定處理。
轉(zhuǎn)自：華稅
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