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       一家房產(chǎn)租賃公司，2009年與某物業(yè)管理公司簽訂租賃合同，將其中部分房屋出租給租戶5年，每年租金200萬(wàn)元，2009年一次性收取5年租金1000萬(wàn)元，并開(kāi)出租賃發(fā)票。對(duì)這筆租金應(yīng)當(dāng)如何確認(rèn)收入并繳納相關(guān)稅金，企業(yè)財(cái)務(wù)人員不敢確定。財(cái)務(wù)人員認(rèn)為，如果一次性確認(rèn)收入的話，當(dāng)年公司會(huì)盈利，以后5年卻虧損，不符合權(quán)責(zé)發(fā)生制原則。但如果不確認(rèn)收入，又擔(dān)心違反稅法規(guī)定。

       納稅人出租房屋、土地或其他設(shè)備等讓渡資產(chǎn)使用權(quán)業(yè)務(wù)取得租賃收入，一般是按期收取租金收入的，但也有根據(jù)合同或協(xié)議規(guī)定一次性預(yù)收若干期租金的情況。財(cái)務(wù)上按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則分期確認(rèn)收入，而在稅務(wù)處理上，有的認(rèn)為也應(yīng)按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則計(jì)征營(yíng)業(yè)稅和企業(yè)所得稅，有的則認(rèn)為應(yīng)按收付實(shí)現(xiàn)制確認(rèn)收入。那么，預(yù)收租金收入到底應(yīng)該如何確認(rèn)收入呢？

       營(yíng)業(yè)稅的稅務(wù)處理

       《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》第十二條規(guī)定，營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)并收訖營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)或者取得索取營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天。國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定的，從其規(guī)定。《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二十四條明確，《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》第十二條所稱取得索取營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天，為書(shū)面合同確定的付款日期的當(dāng)天。第二十五條第二項(xiàng)明確，納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務(wù)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。可見(jiàn)，預(yù)收租金應(yīng)在收到租金的當(dāng)天一次性申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅。從上述規(guī)定可以看出，預(yù)收租金營(yíng)業(yè)稅實(shí)際上采用的是收付實(shí)現(xiàn)制，即書(shū)面合同規(guī)定的付款日期的當(dāng)天，預(yù)收款則為收到預(yù)收款的當(dāng)天。如上例，企業(yè)2009年一次性收取5年的租金1000萬(wàn)元，應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅50萬(wàn)元（1000×5%）。

       企業(yè)所得稅的稅務(wù)處理

       《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第九條規(guī)定，企業(yè)應(yīng)納稅所得額的計(jì)算，以權(quán)責(zé)發(fā)生制為原則，屬于當(dāng)期的收入和費(fèi)用，不論款項(xiàng)是否收付，均作為當(dāng)期的收入和費(fèi)用。不屬于當(dāng)期的收入和費(fèi)用，即使款項(xiàng)已經(jīng)在當(dāng)期收付，均不作為當(dāng)期的收入和費(fèi)用。本條例和國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定的除外。也就是說(shuō)，除稅法特別規(guī)定外，確認(rèn)收入的基本原則為權(quán)責(zé)發(fā)生制原則，只要是當(dāng)期收入，無(wú)論款項(xiàng)是否收到都要確認(rèn)收入。但《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第十九條明確，租金收入，按照合同約定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。因此，預(yù)收租金收入不能完全按照權(quán)責(zé)發(fā)生制原則確認(rèn)，而更接近于收付實(shí)現(xiàn)制。這樣處理后，稅收與會(huì)計(jì)確認(rèn)收入會(huì)產(chǎn)生時(shí)間性差異，企業(yè)預(yù)收的租金收入當(dāng)年應(yīng)作納稅調(diào)增處理，計(jì)入預(yù)收當(dāng)年的應(yīng)納稅所得額，計(jì)征企業(yè)所得稅。反之，如果合同規(guī)定租賃期滿一次性支付幾年的租金，那么應(yīng)在支付當(dāng)年確認(rèn)所得收入，計(jì)征企業(yè)所得稅。

       《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于貫徹落實(shí)企業(yè)所得稅法若干稅收問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函〔2010〕79號(hào)）對(duì)租金收入確認(rèn)問(wèn)題作了進(jìn)一步明確，即根據(jù)《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第十九條的規(guī)定，企業(yè)提供固定資產(chǎn)、包裝物或者其他有形資產(chǎn)使用權(quán)取得的租金收入，應(yīng)按交易合同或協(xié)議規(guī)定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。其中，如果交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根據(jù)《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第九條規(guī)定的收入與費(fèi)用配比原則，出租人可對(duì)上述已確認(rèn)的收入，在租賃期內(nèi)分期均勻計(jì)入相關(guān)年度收入。出租方如為在我國(guó)境內(nèi)設(shè)有機(jī)構(gòu)場(chǎng)所、且采取據(jù)實(shí)申報(bào)繳納企業(yè)所得稅的非居民企業(yè)，也按本條規(guī)定執(zhí)行。這個(gè)規(guī)定實(shí)際上是對(duì)《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第十九條的實(shí)質(zhì)性改變，意味著企業(yè)在預(yù)收租金收入確認(rèn)上有選擇權(quán)，即企業(yè)提前一次性收到租賃期跨年度的租金收入，既可以按照合同或協(xié)議規(guī)定的應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入，也可以在租賃期內(nèi)根據(jù)權(quán)責(zé)發(fā)生制原則，分期均勻計(jì)入相關(guān)年度收入。

       分期確認(rèn)稅金收入的條件

       出租人選擇分期均勻確認(rèn)收入的租金，必須同時(shí)具備兩個(gè)條件：一是合同或協(xié)議規(guī)定租賃期限為跨年度。二是租金為提前一次性支付。如上例，該企業(yè)既可根據(jù)國(guó)稅函〔2010〕79號(hào)文件規(guī)定，在申報(bào)2009年企業(yè)所得稅時(shí)確認(rèn)200萬(wàn)元租金收入時(shí)繳納企業(yè)所得稅，這樣處理的結(jié)果是稅法與會(huì)計(jì)不存在時(shí)間性差異，也可以根據(jù)《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第十九條規(guī)定分期確認(rèn)1000萬(wàn)元租金收入，這樣處理的結(jié)果是稅法與會(huì)計(jì)會(huì)產(chǎn)生時(shí)間性差異，企業(yè)應(yīng)在2009年調(diào)增應(yīng)納稅所得額稅800萬(wàn)元，在以后4個(gè)年度每年調(diào)減應(yīng)納稅所得額200萬(wàn)元。

       需要提醒讀者的是，在選擇按《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第十九條規(guī)定確認(rèn)租金收入時(shí)，雖然出租方是按全額在預(yù)收收入當(dāng)年計(jì)征企業(yè)所得稅，但《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第四十七條明確，企業(yè)根據(jù)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的需要租入固定資產(chǎn)支付的租賃費(fèi)，按照以下方法扣除：1.以經(jīng)營(yíng)租賃方式租入固定資產(chǎn)發(fā)生的租賃費(fèi)支出，按照租賃期限均勻扣除。2.以融資租賃方式租入固定資產(chǎn)發(fā)生的租賃費(fèi)支出，按照規(guī)定構(gòu)成融資租入固定資產(chǎn)價(jià)值的部分應(yīng)當(dāng)提取折舊費(fèi)用，分期扣除。也就是說(shuō)，承租方預(yù)付的租金并不能在支付當(dāng)年一次性扣除，而應(yīng)按租賃期限均勻扣除。

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