新《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》附錄規(guī)定，“投資性房地產(chǎn)”科目用來(lái)核算企業(yè)采用成本模式（或公允價(jià)值模式）計(jì)量的投資性房地產(chǎn)的成本，該科目可按投資性房地產(chǎn)類別和項(xiàng)目進(jìn)行明細(xì)核算。但是，一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租的房屋不通過(guò)“投資性房地產(chǎn)”科目核算，仍掛在“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”科目，有的甚至“有物無(wú)賬”。
案例
某稅務(wù)檢查組對(duì)一家多年從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的K公司進(jìn)行了檢查。當(dāng)檢查到商品房銷售情況時(shí)，檢查員小王很自然地詢問(wèn)公司有多少空余商品房沒(méi)有銷售，并請(qǐng)K公司銷售部提供未實(shí)現(xiàn)銷售房屋的臺(tái)賬。從臺(tái)賬可以看出，K公司近3年開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目幾乎每期都有未實(shí)現(xiàn)銷售的房屋，但從這些未銷售房屋的種類和分布上，小王發(fā)現(xiàn)了一些疑點(diǎn)。于是，小王提出將銷售臺(tái)賬與未銷售房屋的鑰匙進(jìn)行核對(duì)。K公司很不情愿地拿出了鑰匙，并解釋因有部分房屋的鑰匙在銷售人員手中，需要給客戶開(kāi)門看房，所以鑰匙不全。對(duì)此，小王并未提出不同意見(jiàn)，而是請(qǐng)K公司將有鑰匙和沒(méi)有鑰匙的房屋分別統(tǒng)計(jì)。待K公司統(tǒng)計(jì)完畢后，小王重點(diǎn)抽查了沒(méi)有鑰匙的房屋。抽查的結(jié)果正如小王所料，所謂沒(méi)有鑰匙的房屋，實(shí)際上是K公司用于對(duì)外經(jīng)營(yíng)租賃的，但K公司辯解是銷售人員私下將房屋用于出租。隨后，小王走訪了一些前期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的店面房和配套房，不僅獲取了由K公司投資人另外投資成立的物業(yè)公司開(kāi)具的收取房租的收款收據(jù)，而且了解到由K公司銷售部負(fù)責(zé)人個(gè)人（K公司投資人的弟弟）收取房租沒(méi)有開(kāi)具發(fā)票的情況。對(duì)此，K公司稱這些房屋都已由其個(gè)人購(gòu)買，由其本人收取房租。情況果真如此？經(jīng)驗(yàn)豐富的小王請(qǐng)K公司和當(dāng)事人分別拿出銷售和購(gòu)買房屋的發(fā)票，K公司和當(dāng)事人均無(wú)言以對(duì)。在事實(shí)面前，K公司只好說(shuō)出了事實(shí)。
原來(lái)，K公司將其開(kāi)發(fā)的一些底層、配套設(shè)施（有不少是違章建筑）及少數(shù)未銷售的房屋用于經(jīng)營(yíng)租賃收取租金，將一小部分租金計(jì)入K公司賬戶，大部分租金收入則留在了物業(yè)公司。但在物業(yè)公司賬面上反映的也僅是少部分，大部分直接計(jì)入了小金庫(kù)。這部分計(jì)入小金庫(kù)的收入主要是對(duì)外出租違章建筑收取的，K公司早已將這部分違章建筑的成本隨相關(guān)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的銷售成本一并結(jié)轉(zhuǎn)完畢，使得這部分違章建筑因沒(méi)有賬面成本而游離于賬外。K公司遂以銷售部經(jīng)理個(gè)人的名義對(duì)外出租，并將租金計(jì)入小金庫(kù)，用于發(fā)放公司領(lǐng)導(dǎo)層獎(jiǎng)金、員工福利以及公司無(wú)法獲取發(fā)票的業(yè)務(wù)活動(dòng)開(kāi)支，從而偷逃了營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅等相關(guān)稅款。
分析
根據(jù)新《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》的規(guī)定，企業(yè)用于經(jīng)營(yíng)性租賃的房屋，應(yīng)該通過(guò)“投資性房地產(chǎn)”科目進(jìn)行核算。但在日常會(huì)計(jì)核算中，一些企業(yè)發(fā)生對(duì)外經(jīng)營(yíng)性租賃房屋業(yè)務(wù)后，不僅沒(méi)將房屋轉(zhuǎn)入“投資性房地產(chǎn)”科目進(jìn)行核算，還將用于經(jīng)營(yíng)租賃房屋的成本隨已實(shí)現(xiàn)銷售房屋的成本一并結(jié)轉(zhuǎn)，使得這些出租房沒(méi)有成本游離于賬外，加大了檢查出租房的難度。上述案例就屬于此類情形。
另外，被檢查單位很可能為了回避問(wèn)題而采取麻痹檢查人員的手段。如上述案例中，K公司稱“有部分房屋的鑰匙在公司銷售人員手中”、“銷售人員私下將房屋用于出租”、“這些房屋已由其個(gè)人購(gòu)買”等，都是為了迷惑檢查人員。所以，檢查人員不僅不能被此類辯解誤導(dǎo)，而且要從中悟出其背后所要隱瞞的問(wèn)題，因?yàn)檫@些辯解往往暴露了問(wèn)題所在。
實(shí)際上，檢查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的納稅問(wèn)題并不復(fù)雜，檢查人員應(yīng)抓住以下四個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)：
一是檢查所有開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)批準(zhǔn)文件，核對(duì)所批準(zhǔn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建筑面積和實(shí)際銷售的總面積是否相當(dāng)，可供銷售和實(shí)際銷售房屋的套數(shù)（或間數(shù)）是否一致（已全部銷售的情況下）。
二是核對(duì)預(yù)收房款是否及時(shí)計(jì)繳了相關(guān)稅款。核對(duì)預(yù)售房合同，看是否有用購(gòu)房意向書代替預(yù)售房合同的情況，有沒(méi)有很多購(gòu)房戶的預(yù)收賬款同時(shí)從同一賬戶轉(zhuǎn)入。
三是核對(duì)房屋銷售臺(tái)賬，將其與銷售合同及賬面反映的實(shí)際銷售數(shù)量、面積進(jìn)行核對(duì)。核對(duì)未銷售房屋的鑰匙并進(jìn)行必要的抽查，將出租房屋臺(tái)賬、出租合同與賬面已收租金進(jìn)行核對(duì)，并進(jìn)行必要的抽查（向承租方核對(duì)房租發(fā)票及實(shí)付租金）。如果開(kāi)發(fā)商提供不出鑰匙，說(shuō)明房屋很可能用于出租。
四是檢查開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的配套設(shè)施、店面房（特別是違章建筑）的成本核算情況。許多情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司很可能不將配套設(shè)施、店面房（特別是違章建筑）單獨(dú)列賬，其成本往往隨已銷售房屋的成本一并結(jié)轉(zhuǎn)，從而造成這部分房屋低成本甚至無(wú)成本而游離于賬外。檢查賬外房屋時(shí)，可以從檢查開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)了哪些項(xiàng)目，項(xiàng)目緊鄰或附近有無(wú)配套設(shè)施、店面房或違章建筑，這些建筑物的所有權(quán)歸屬，其成本如何核算，是否按合法程序銷售或出租等方面入手。
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