在房地產(chǎn)市場(chǎng)如此低迷的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)商都在干些什么？有人忙捂盤，有人忙清盤，王健林領(lǐng)導(dǎo)下的萬達(dá)卻在忙著開百貨商場(chǎng)。
近日，從萬達(dá)集團(tuán)傳出消息，萬達(dá)集團(tuán)所屬的萬千百貨宣布將在未來的2～3年內(nèi)陸續(xù)進(jìn)入全國(guó)30個(gè)一線城市，以每年10～20家的速度新開門店。相應(yīng)的，萬千百貨也啟動(dòng)了所謂的“新動(dòng)力”計(jì)劃，計(jì)劃同期招收2200名大學(xué)生。
這并不是萬達(dá)的終極目標(biāo)。“我們的目標(biāo)是在不遠(yuǎn)的將來將店面規(guī)模擴(kuò)大到100家。”在接受《小康·財(cái)智》記者采訪時(shí)，萬千百貨總經(jīng)理丁遙憧憬說。
事實(shí)上，萬達(dá)不僅說了，而且做了。雖然剛剛起步，萬千百貨——這家成立于2007年5月份的公司，在短短一年半的時(shí)間里已經(jīng)在全國(guó)范圍內(nèi)開設(shè)了4家門店。
“今年年內(nèi)，我們還將再開7家。”接受《小康·財(cái)智》記者采訪時(shí)，丁遙就已經(jīng)預(yù)定了當(dāng)天下午去青島的機(jī)票，“因?yàn)榍鄭u店要開招商會(huì)”。
配套商業(yè)地產(chǎn)
作為房地產(chǎn)公司，卻大張旗鼓地在百貨行業(yè)跑馬圈地，萬達(dá)的舉動(dòng)讓不少業(yè)內(nèi)人士直呼看不懂。
丁遙則一語道破天機(jī)：“萬千百貨的首要目標(biāo)還是為萬達(dá)的商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)。”
丁遙說，萬達(dá)集團(tuán)每一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目中都會(huì)規(guī)劃一個(gè)百貨店。如果這個(gè)百貨店為己有的話，萬達(dá)集團(tuán)則可以更好地掌握它招商、裝修的工作進(jìn)度，也能夠更好地把握好它的定位。
正因?yàn)椤鞍儇浀甑亩ㄎ粚?duì)整個(gè)商業(yè)廣場(chǎng)都發(fā)揮很重要的作用”，萬達(dá)也一直希望能夠把主動(dòng)權(quán)握在手中。
丁遙認(rèn)為，“偌大的一個(gè)商業(yè)廣場(chǎng)，它的商業(yè)部分無外乎兩個(gè)功能，一個(gè)就是零售，另一個(gè)則是娛樂。”在任萬千百貨總經(jīng)理之前，丁遙的職位是萬達(dá)集團(tuán)商業(yè)部總經(jīng)理，專門負(fù)責(zé)萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的招商工作。
在娛樂方面，通過前幾年的苦心經(jīng)營(yíng)，萬達(dá)已經(jīng)通過設(shè)立電影城強(qiáng)化了這一功能。實(shí)踐結(jié)果表明，它為萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)帶來了可觀的消費(fèi)性人群，有利地提升了萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的品牌知名度和商業(yè)價(jià)值。
娛樂性需求的充分滿足，讓萬達(dá)看到了零售性需求的巨大潛力，因此迫切需要在零售領(lǐng)域建立具有明顯消費(fèi)導(dǎo)向作用的業(yè)態(tài)。綜合性的百貨商場(chǎng)顯然是最佳選擇，“它體量最大，它的這種定位，整個(gè)的裝修，包括這種品質(zhì)基本上決定了你整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的這種品質(zhì)。”
那么，萬達(dá)為什么不直接通過招商引進(jìn)成熟的百貨品牌，而非要設(shè)立自有品牌的百貨來提升人氣呢？事實(shí)上，過去萬達(dá)的百貨業(yè)態(tài)一直也是通過招商的途徑引進(jìn)，比如北京萬達(dá)廣場(chǎng)的新世界百貨。
曾有過非常豐富的招商經(jīng)驗(yàn)的丁遙承認(rèn)，這與全球金融危機(jī)不無關(guān)系。現(xiàn)實(shí)的環(huán)境面前，很多百貨企業(yè)紛紛停止了擴(kuò)張的步伐，這也給萬達(dá)的招商帶來了很大難度。而且，由于與萬達(dá)的根本點(diǎn)不一樣，外來百貨品牌的戰(zhàn)略規(guī)劃和萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)也很難一致。
綜合考慮之下，反倒不如開設(shè)己有百貨品牌。在丁遙看來，除了百貨，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)中還有沃爾瑪、蘇寧電器、國(guó)美、麥當(dāng)勞、肯德基等等那些非常成熟的品牌，這些品牌都擁有著比較穩(wěn)定的客流量。這個(gè)客流量完全可以與萬千百貨共享，共同把萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的氣氛烘托出來。
稀釋風(fēng)險(xiǎn)
“萬達(dá)做百貨，還有一個(gè)原因，那就是看好百貨業(yè)的前景。”丁遙說。
熟悉萬達(dá)的人都知道，這并不是萬達(dá)第一次涉入百貨行業(yè)。早在2002年，萬達(dá)就投資了一個(gè)叫做大洋百貨的百貨企業(yè)，不過，在一年多后，萬達(dá)選擇了主動(dòng)退出。
丁遙說，當(dāng)時(shí)萬達(dá)對(duì)百貨業(yè)的投資更多地出于投資的考慮。由于萬達(dá)當(dāng)時(shí)還是以住宅開發(fā)為主，因此房地產(chǎn)和百貨之間沒有太大的互動(dòng)性，“老板最后選擇了放棄”。
多年之后，已經(jīng)轉(zhuǎn)型成為全國(guó)最大商業(yè)地產(chǎn)公司的萬達(dá)的重新進(jìn)入，與王健林的百貨情結(jié)不無關(guān)系。
當(dāng)然，這不是全部。“進(jìn)入百貨行業(yè)，還有稀釋單一房地產(chǎn)行業(yè)帶來的風(fēng)險(xiǎn)的考慮。”丁遙說。
類似于萬達(dá)這樣的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，其項(xiàng)目投資通常額度很大(萬達(dá)商業(yè)項(xiàng)目的投資額大多在15億元左右)，回收周期很長(zhǎng)(萬達(dá)商業(yè)項(xiàng)目“只租不售”的政策使得回收周期更長(zhǎng))。雖然利潤(rùn)率很高，但它受國(guó)家的財(cái)政政策以及總體經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響很大。
相比之下，零售業(yè)則是一個(gè)受外部影響比較小的行業(yè)，雖然利潤(rùn)率不高，不過它可以有很穩(wěn)健的現(xiàn)金流，有很穩(wěn)定的業(yè)務(wù)，不太輕易受到外部因素的約束和管束。
商業(yè)地產(chǎn)和零售業(yè)這兩種業(yè)態(tài)極強(qiáng)的互補(bǔ)性，恰恰是萬達(dá)所看重的。“萬達(dá)需要這樣一個(gè)很好的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。”丁遙說。把百貨業(yè)直接納入到商業(yè)項(xiàng)目中經(jīng)營(yíng)，更加降低了萬千百貨經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，增加了兩個(gè)產(chǎn)業(yè)之間的依存度。丁遙認(rèn)為，不到萬達(dá)廣場(chǎng)里面來經(jīng)營(yíng)，萬千百貨很難生存，或者說培育的周期會(huì)很長(zhǎng)，可能長(zhǎng)到難以等待。當(dāng)然借助于萬千百貨的快速成長(zhǎng)，萬達(dá)的商業(yè)項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值也更加凸顯。
從目前來看，這兩種業(yè)態(tài)的搭配顯然有其合理之處。“萬千百貨的經(jīng)營(yíng)狀況比我們計(jì)劃的略好”，對(duì)于萬千百貨的現(xiàn)狀，丁遙很是滿意，“每家門店的年銷售額都過億。”按照行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，百貨公司首年的銷售額只要達(dá)到5000萬，就算成功。
當(dāng)然，丁遙并不認(rèn)為這是自己的功勞所致，“這不是我們?nèi)f千管理得多好，競(jìng)爭(zhēng)力有多強(qiáng)，我覺得主要還是依托萬達(dá)廣場(chǎng)所致，這個(gè)廣場(chǎng)本身帶來的資源加速了你成長(zhǎng)的速度。”
正是考慮到與商業(yè)地產(chǎn)的良好搭配利好整個(gè)萬達(dá)集團(tuán)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的稀釋，萬千百貨也由此獲得了來自萬達(dá)集團(tuán)的強(qiáng)力支持。為此，萬達(dá)甚至要冒著與現(xiàn)有百貨合作伙伴鬧僵的風(fēng)險(xiǎn)。
據(jù)了解，目前為止，在部分萬達(dá)商業(yè)項(xiàng)目中都入駐了包括新世界百貨等在內(nèi)的成熟的百貨品牌。當(dāng)《小康·財(cái)智》記者問及萬達(dá)自有百貨品牌的出現(xiàn)會(huì)不會(huì)讓這些品牌感覺到威脅而退出萬達(dá)商圈時(shí)，丁遙鎮(zhèn)定地回復(fù)說，對(duì)此萬達(dá)集團(tuán)內(nèi)部早有準(zhǔn)備，從萬千百貨的角度，他個(gè)人甚至巴不得對(duì)方退出，因?yàn)椤斑@些已經(jīng)成熟商圈內(nèi)的百貨企業(yè)的年銷售額基本上都能達(dá)到10億元之巨”。在丁遙看來，這正是萬千所需要的，對(duì)方如果退出，萬千正好可以順勢(shì)而為。
如果說之前的答復(fù)還算中規(guī)中矩的話，那么丁遙接下來的說辭則很有點(diǎn)語不驚人死不休的感覺。在接受《小康·財(cái)智》記者采訪時(shí)，丁遙說，即便是對(duì)方無意退出，“合約期一到，萬千百貨也會(huì)主動(dòng)把場(chǎng)地給收回來。”丁遙認(rèn)為這個(gè)方式也許會(huì)多種多樣，比如參股等，“但萬千百貨一定會(huì)進(jìn)入”。
丁遙承認(rèn)萬達(dá)之所以有如此大的決心，很大程度上是因?yàn)槿f達(dá)院線——萬達(dá)在商業(yè)地產(chǎn)與娛樂的搭配的結(jié)晶——成功的激勵(lì)。自2004年依托于萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目上線以來，短短4年多時(shí)間，萬達(dá)院線已經(jīng)成為了中國(guó)規(guī)模最大的影院投資商和運(yùn)營(yíng)商。截至2009年初，萬達(dá)院線已經(jīng)在全國(guó)擁有影城38家，銀幕304塊，年票房收入達(dá)6億元，占據(jù)了全國(guó)票房收入的15%強(qiáng)。
萬達(dá)的野心
在接受《小康·財(cái)智》記者采訪時(shí)，丁遙一直沉浸于萬千百貨的美好愿景之中。據(jù)丁介紹，除了今年即將新開的7家店面，萬千百貨明年的計(jì)劃是新開15~17家店面。這樣，萬千百貨在兩年內(nèi)就擁有至少26家店面。
“26家店面，你知道這意味著什么嗎？”丁遙突然反問《小康·財(cái)智》記者。
“這就意味著萬千百貨到時(shí)候就可以進(jìn)入到行業(yè)前三名了。”丁遙興奮地說。
根據(jù)多年的招商經(jīng)驗(yàn)，丁遙發(fā)現(xiàn)，象國(guó)美、蘇寧、麥當(dāng)勞、肯德基、家樂福、沃爾瑪?shù)然旧隙际侨珖?guó)范圍內(nèi)連鎖發(fā)展，“萬達(dá)開到哪兒，它們就走到哪兒”。而百貨業(yè)則相對(duì)分散得多，大多是區(qū)域式經(jīng)營(yíng)，規(guī)模最大的百盛百貨的店面數(shù)量也僅有40余家。丁遙由此判斷，中國(guó)連鎖百貨業(yè)未來還有很大的發(fā)展空間，而他首先要做的就是快速擴(kuò)張萬千百貨的店面。
“我們計(jì)劃4～5年以后，萬千百貨的店面數(shù)量要達(dá)到50~60家店。到時(shí)候萬千百貨的店面規(guī)模可能已經(jīng)在全國(guó)排在第一或者第二了。”這或許就是丁遙的野心。
如何快速開店，丁遙并不陌生。外界或許并不知情的是，在加入萬達(dá)集團(tuán)之前，丁遙作為蘇寧電器的創(chuàng)業(yè)元老之一，長(zhǎng)期高居商務(wù)總監(jiān)之位，主要任務(wù)也是尋找優(yōu)質(zhì)店面資源，為蘇寧大規(guī)模擴(kuò)張做準(zhǔn)備。況且，至少在幾年之內(nèi)，有了萬達(dá)這樣一個(gè)強(qiáng)大的靠山，丁遙并不需要為選址而苦惱。“我們應(yīng)該相信萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)的選址以及萬達(dá)商業(yè)項(xiàng)目對(duì)于城市的輻射能力”丁遙說。
丁遙最擔(dān)心的其實(shí)是人。“蘇寧的經(jīng)驗(yàn)告訴我，對(duì)于一家高速擴(kuò)張的企業(yè)而言，最需要的可能不是資金，而是源源不斷的人才需求。”丁遙對(duì)《小康·財(cái)智》坦言，“如何讓人才的梯隊(duì)培養(yǎng)跟上企業(yè)的發(fā)展”，是他目前遇到的最為棘手的問題。“無時(shí)不刻都在想，睡覺都在想這事兒。稍有不慎，不用別人，自己就能把自己整死了。”
為此，丁遙借鑒了蘇寧“1200”工程的做法，啟動(dòng)了“新動(dòng)力”工程，計(jì)劃三年內(nèi)招收2200多名大學(xué)畢業(yè)生。
從2003年到今，蘇寧“自主培養(yǎng)人才”思路集中體現(xiàn)的每年一期的“1200工程”已經(jīng)連續(xù)實(shí)施了7年，并已經(jīng)成為了蘇寧人才梯隊(duì)建設(shè)的重要組成部分。據(jù)介紹，其一期員工已100%晉升為部長(zhǎng)級(jí)以上干部，其中85%為副經(jīng)理級(jí)以上干部，10%為正經(jīng)理級(jí)以上干部；二期員工中也有15%人員晉升為副經(jīng)理級(jí)以上干部；三期員工中則有22%人員晉升為正部長(zhǎng)以上干部。
這樣的效果正是丁遙希望能夠在萬千百貨所樂見的。丁遙的計(jì)劃是，在有了相當(dāng)?shù)娜瞬艃?chǔ)備之后，萬千百貨將會(huì)進(jìn)入到一個(gè)快速擴(kuò)張的階段。它意味著萬千百貨的店面數(shù)量將有著非常快速的增長(zhǎng)。它不止在萬達(dá)廣場(chǎng)里面開店，也開始大量地進(jìn)入到其他的購(gòu)物中心里面，只要符合萬千選址需求。在丁遙看來，這一階段，萬千百貨的發(fā)展完全是占據(jù)優(yōu)質(zhì)店面資源為目標(biāo)。
這無異于國(guó)美、蘇寧的開店模式在百貨業(yè)的翻版。對(duì)此，丁遙并不否認(rèn)，“從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，百貨業(yè)遲早也會(huì)像家電連鎖業(yè)一樣，只能存在2~3家全國(guó)性的連鎖企業(yè)。”
“我希望萬千百貨能夠成為其中的一員。”丁遙說。
本人原發(fā)表于《小康·財(cái)智》2009年7月期
作者：黃君發(fā) 來源：中國(guó)管理傳播網(wǎng) |
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